篇一：关于改善物业管理工作的几点建议
关于改善物业管理工作的几点建议
胡家洋
随着90后登上历史的舞台，中国人口老龄化的到来，和国内经济的发展，2013年，物业行业在这个大环境下面临着用工短缺、成本增长、规范管理、提高服务质量等等的问题越来越突出。广东作为改革开放的前沿，人们的生活条件改善，维权意识增强，对我们物业服务提出了更高的要求。本人结合物业服务工作实际情况，提出：改善福利、提高效率、简化流程、规范管理、量化考核的建议与大家探讨，以谋求企业利益最大化为目标。
一、改善福利，解决用工短缺问题。
随着中国中西部的开发和中国新农村的建设推进，以及京津唐、北部湾、泛珠三角、长三角等等经济区的规划，四川、湖南、湖北、河南、山东等人口大省的劳动力输出在大幅减少，选择在本土就业的比例明显增加，用工荒已经是国内普遍问题。另外，据政府官方统计，自2009年开始，中国每年以3%的速度加速人口老龄化，2012年人口红利到达顶峰，2015年进入劳动力负增长时期。可见，未来不仅仅是我们物业行业面临用工荒，全国各行业都会在这个大环境下，争夺劳动力资源，如何争取到高素质的人才，留住人才，用好人才是一个尤为重要的课题。
我们物业公司经常因为待遇问题招不到人，好不容易招到了人，却很快又跑到其他单位了，究其原因主要是待遇和工作环境问题。以我们明月园为例：2012年，我们物业三班制保安的基本工资是2100，两班制是2800，而周边市场上基本上三班制的2500，两班制3000~3500，其余社保及居住等条件相同按政府要求执行，差距是很明显的，在城区的项目物价高，郊区的项目
生活条件差等等原因，导致了我们的保安人员流失量较大。
综上所述，依据劳动法要求，正常的加班应按平时工资的150%计算，2013年初，我们三班制保安的基本工资是2200元，两班制基本工资应为2200+1100*150%=3850元，现在实际基本工资为2800元，相差950元距离很大。另外，两班制比三班制，节省了33%的人员编制，公司承担的社保部分按600元/人/月计算，人均也节省了300元/月。故此，根据明月园及周边物业项目情况，结合公司成本控制考虑，
合理化建议1：改善福利，跟上物价上涨幅度和行业市场水平。
基本工资调整方案：保安两班制为3500元/月，三班制保安为2500元/月，客服2500元/月，保洁1800元/月，工程维修人员2600元/月，物业助理3000元/月。
合理化建议2：改善员工生活条件，开设员工饭堂；
人的生活紧紧围绕“衣、食、住、行”，作为成熟居住小区，特别是在高物价的城区，居住和饮食成了员工去留的一大主要因素。目前，在物业公司刘总的努力争取下，明月园已经有了良好的员工宿舍和饭堂条件。其余项目，能争取开设饭堂的，应当积极筹建。另外，建议由目前公司管的一餐改为两餐，妥否？
合理化建议3：丰富业余生活，每半年由各服务中心组织员工一日户外活动；
公司原来每季度统一搞一次员工生日晚会，因目前物业公司人员编制已经达到500人水平，受会议室、交通等条件影响，难以全公司统一聚集活动。建议由各服务中心每半年组织一次员工户外郊游活动，丰富员工业余生活，
促进同事间情感交流，缓解工作压力。也是企业文化建设之一。
合理化建议4：提高社区文化服务，建设社区公益图书室。
一个成熟的社区，自然是需要有一个良好的社区文化建设的，既是社区居民生活需要，也是企业文化建设需要。建设一个自然、和谐、融洽、健康的社区是我们物业服务企业所追求的目标。所以，社区公告栏是我们社区文化建设的窗口，定期更新相关物业信息、维修公告、费用分摊、收费通知、气象服务、病虫消杀、防火防盗、生活常识等等，是我们物业服务的一大课题。有条件的，街道能免费提供建设小区图书室的，应当争取开办公益性图书室、阅览室。赤岗街道文化站已经多次提出要求我们配合开办，本人认为，现场具备场地空间，可以考虑在明月园星月楼大堂侧区开辟一个小场所设立图书室。既可以为社区居民提供公益性活动场所，促进服务中心与业主的交流，也响应支持了政府的社区建设要求，为员工提供了一个学习和进步的环境。这是个多赢的事情，应当积极支持。
二、加强员工培训，提高工作效率、简化流程。
效率和效益通常是有着正比的关系的，改革开放30年来，一直遵循效率优先和政策才有了今天的经济繁荣昌盛。提高工作效率，自然也成为了企业在市场竞争中取胜的关键因素。提高工作效率的途径，需要我们树立时间管理理念，通过企业文化培训、工作生活交流、确定公司经营管理目标，对企业人、财、物等等资源进行优化分配，通过设立标准流程、操作规程、分工协作等规范化体系，以实现管理系统的良性运作。
目前公司省内外有多个项目，物业全体员工达500人，工作的开展，横向涉及政府部门、地产、总包、施工单位、业主，纵向有公司高层领导、中
层经理、项目主管、助理、领班、工作人员等等，信息的传递与指令的执行需要精确及时有效，才能做好物业服务工作。所以，对员工的培训，增强员工对企业文化、组织架构、操作流程、服务标准等等的认识，均要做到理解与熟识方可应对自如。
一个企业，一个目标，制定公司的经营管理目标，一个团队的工作紧紧围绕这个目标，坚持不懈的努力，才可以达到利益最大化。
我们公司的经营管理目标：业户至上、服务第一提供优质全面的服务。 合理化建议5：完善公司、项目培训计划，制定经营管理目标，简化流程，缩短中间信息操作环节，提高公司执行力。
对于操作与管理流程，一切以高效快速解决实际问题是出发点，精简机构、简化审批与执行流程。公司项目多，广州本土服务中心也有6个，分布在不同区域，每周的例会汇报的是日常事务，路途远，不便于频繁举行，主管领导也每周有两天以上在项目办公，项目的日常运作应由主管把握，重大事件及时向总公司报告，公司每月组织一次各服务中心经理会议交流经验。遇有突发事情、重大事务可组织服务中心间的互动观摩学习，以促进提高各服务中心的实际管理水平。比如：没有参加过收楼的项目可以组织人员配合支持新项目收楼，既是学习也是支持。遇重大工伤、工人讨薪、地方群体冲突等事件经验交流。
合理化建议6：公司例会每月举行一次，重大事务项目间互动观摩学习。
三、规范管理、量化考核。
围绕公司的经营管理目标，制定统一的管理制度、价值标准、理念，完善组织架构，规范操作流程和服务标准是一个企业文化的具体内容表现。建
立健全企业制度，作为职工行为规范的模式，使个人的活动得以合理进行，内外人际关系得以协调，员工的共同利益受到保护，从而使企业有序地组织起来为实现企业目标而努力。
时下，我们物业从业人员经常有向业主派单收取管理费用，为规避业主的误解，物业从业人员是要统一着装，并佩戴工牌工号，才能上业主家门执行工作任务的。这就是我们要求的形象问题。 企业形象是企业通过外部特征和经营实力表现出来的，被消费者和公众所认同的企业总体印象。由外部特征表现出来的企业的形象称表层形象，如招牌、门面、徽标、广告、商标、服饰、营业环境等，这些都给人以直观的感觉，容易形成印象；通过经营实力表现出来的形象称深层形象，它是企业内部要素的集中体现，如人员素质、生产经营能力、管理水平、资本实力、产品质量等。表层形象是以深层形象为基础，没有深层形象这个基础，表层形象就是虚假的，也不能长久地保持。流通企业由于主要是经营商品和提供服务，与顾客接触较多，所以表层形象显得格外重要，但这决不是说深层形象可以放在次要的位置。北京西单商场以“诚实待人、诚心感人、诚信送人、诚恳让人”来树立全心全意为顾客服务的企业形象，而这种服务是建立在优美的购物环境、可靠的商品质量、实实在在的价格基础上的，即以强大的物质基础和经营实力作为优质服务的保证，达到表层形象和深层形象的结合，赢得了广大顾客的信任。
企业形象还包括企业形象的视觉识别系统，比如VIS系统，是企业对外宣传的视觉标识，是社会对这个企业的视觉认知的导入渠道之一，也是标志着该企业是否进入现代化管理的标志内容。
篇二：物业公司建议(一)
根据现场施工情况，从日后物业管理角度出发，就日后物业管理中应该重点考量的设备设施方面提出以下建议，谨供参考：
一、给排水、供暖系统
1. 增压给水形式
高层给水系统均采用变频供水形式。经加压的二次供水，建议设置紫外线消毒仪。
2. 高层住宅为方便日后保洁清洁，建议在每栋住宅楼下的地下停车场相应位置设3-4处保洁用取水点。
3. 建议在园区内地上合理设置若干取水点，以解决保洁服务及绿化用水问题。为防止冬季寒冷管道冻裂，设在室外或不采暖房间的给水要在最低处设泄水点，方便冬季来临之前，物业人员将管道内的水泄干净。
计量
4、为方便日后物业能源管理，建议会所、门市、消防水系统、园林绿化用水、物业用水及住宅等各自单独计量，分开设置计量表。
5、采暖使用分、集水器设置在入户门旁，影响业主通行，建议设在厨房操作台下方隐蔽处；
6、压力排水管、给排水管、消防管道经过不采暖房间或地下车库时，建议做好保温防冻措施，安装电伴热带确保管道不被冻裂；
7，建议在项目各相应位置建设公共工卫生间。
8，建议项目建设物业食堂及保安宿舍。
9，建议地下停车场相应位置设内设洗涤池，配上水及下水均增设地漏。
10，建议各楼层水井内配置地漏及泄水阀当发生跑水能及时泄水降低损失。
11,项目建设高层空调外机板位置一个，无法满足业主安装分体空调需求。业主均面临的一个问题，为了减少此类投诉，请贵司尽快给予重视及出台相应的解决方案减少业主等候时间所延误工期而引起投诉或继续施工等问题
二、弱电
关于弱电系统，尤其是监控智能等系统，目前没有详细的图纸，我司顾问组根据物业管理经验，提出相关建议。
1. 周界报警防范系统
1.1 建议不要使用单光束主动红外入侵探测器，其误报警比较多，使用双光束或3光束的产品。
1.2 建议每对探测器的发射器到接收器的距离不能超过100m，实际安装距离应为标称距离的70%，这样可最大限度地防止漏报、误报。
1.3 探测器应安装于围墙外侧上方约15～25cm处。
1.4 警戒区内注意不要有树木等遮挡物，也不要安装在强电附近。
1.5周界防盗报警系统与外围的监控应联动设置。
2. 监控系统
2.1园区摄像点位置及选型
采用云台摄像机，可以转动角度，容易照到住户家里，对住户的家中私密性造成影响。因此我司建议园区摄像机尽量采用固定摄像机，不采用旋转云台，以监控行车道及步行道、广场为主，在监控范围较大的区域采用固定可变焦摄像机，各摄像点之间能够兼顾，不留死角。
2.2主要的出入口处建议设置监控摄像机。
2.3园区内所有的摄像头，建议选用带有红外线的产品，便于晚上能清晰的摄像，确保园区内的安全。
3. 可视对讲门禁系统
3.1 建议火灾时门禁应有自动释放功能。
3.2 园区大门及单元门及通往停车场入口门，业户可以用IC（ID）卡开门自由出入。当有客人来访时，需在围墙机的对讲主机键盘上按出被访业户的房间号，呼叫被访业主的对讲分机，接通后与被访业户进行可视双向通话。经身份确认后，按对讲分机上的开锁按键打开大楼入口门上的电控门锁，访客便可进入楼内，进入后，楼门自动闭锁。
3.3园区的物业管理中心通过园区对讲管理主机，可以对园区内各住宅对讲系统的工作情况进行监视。如有住宅楼入口门被非法打开或对讲系统出现故障，小区对讲管理主机会发生报警信号和显示报警的内容及地点。
3.4对讲系统要求语音清晰，失真度低。
3.5建议考虑交、直流电两用，当市电停电时，直流电源要供电。
3.6视频系统的摄像机，最好选用低照度摄像机，便于晚上光线不足时使用。
3.7如安装路线过长，需安装一定量的信号中继器和视频放大器。信号中继器主要是保证语音信号的响亮、清晰，视频放大器是为了保证图像质量的清晰。
4. 背景音乐系统
4.1小区内绿化带及人行通道，建议整体考虑安装背景音乐系统；
4.2现在的园区广播系统一般都兼作消防紧急广播，当发生火灾和遇到其他紧急情况时必须具有强切换功能，因而必须对强切功能进行定时检查，以保证当突发事件发生时，无论广播系统在正常播放音乐还是处于关闭状态，都能转化成紧急广播状态进行广播。
5. 智能化控制中心
园区内的智能化控制中心一般与消防控制中心合二为一，这样可以节省空间、人力，也可以统一管理。智能化控制中心室内设置建议：
5.1控制中心设置单独的空调机组，控制室内温度23℃±2℃，相对湿度在55%±5%。
5.2控制中心值班人员不能脱岗，建议在其内部建立卫生间。
5.3地面铺设防静电地板，各种线缆可以在其下方敷设。
5.4控制中心所有操作控制机柜，按规范要求，不允许安装放置于防静电地板之上，而是固定在金属支架上。
5.5控制中心室内灯具选用普通日光灯即可，建议照度200-300LX。
5.6建议控制中心设置UPS电源，防止出现突发事件，设备无法正常使用。
5.7建议控制中心室内设置排风系统。
6. 为了便于手机的使用畅通，建议提前考虑联通、移动手机网站预留位置。
7. 控制中心须安装一条电话外线紧急使用。
篇三：物业公司员工合理化建议
物业公司员工合理化建议
提升公司服务质量，合理化建议
1、 物业管理服务既有一般服务行业的特征，又有其独特的个性，表现为：（—）制约性：1、
政策因素2.业主因素；3发展商因素；4 技术因素；5 环境因素。（二）相对长期性（三）双方满意性。（四）差异性（五）情感密集型。
2、 服务至上是任何服务性企业永远不变的宗旨，物业管理企业所从事的一切活动要使业主
诚心、满意，其核心就是要提供优质服务。管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。因此物业管理重要始终贯彻“精致服务、对民负责”的思想，寓管理于各项服务之中。
3、 （一）承诺，是服务的重中之重。首先，要对承诺量力而行，建议公司检查目前服务项
目标准，有没有超出能力范围，如果有，则加以修改或另想其他简便有效的方法：其次，对已做出和公开的承诺尽力去实行，建议我们每天对照已制定的工作要求和标准，逐一落实。
（二）细节，决定了服务的效果。树立自己很重要的意识，从自己的一言一行做起，在礼仪、仪表及工作效果方面，为自己定出各类应注意的细节，分析出哪些是重要的细节，哪些是导致不良好效果的细节。并加以改正和克服。为防止关注过多细节会影响自己的工作和服务，应同时删除与工作目标不吻合或不必要的细节和不良习惯，让自己说话办事利索爽快，提升效率。
4、公司是以服务为主导的行业，员工的每一个行为都会影响公司形象，对客户的态度要热情诚恳，目的是为业主创造安全、舒适的生息环境。要设身处地的为业主着想，做每件事都要注意细节，细节决定成败。让大家本着科学、认真的工作态度，以细心、换位思考的原则思考，共创公司美好的将来！
5、物业管理中企业员工特别是管理处一线员工直接面对业主，业主对服务过程的不满与投诉是非常直接的，当我们接到顾客投诉时，必须给业主一个比较具体的处理时间的方法，让业主有所期望，同时还得进行相应服务跟踪回访，了解业主对我们的评价和意见、建议，这样我们的服务管理才能有所提高。
6、我们除了要注意服务的热情外，好要注意服务的技巧，而要做到这点就要求我们在处理客户交往中，善于观察客户的眼、神、情和语，善于在适当的时候说适当的话，做适当的事，只有这样客户才会真正体会到我们的服务，才会认同我们的服务，服务才能算到位。
7、（一）要让公司每一个员工真正了解服务在物业管理企业管理中的重要性。以及服务到底是做什么、怎样做？
（二）从企业内部着手，要加强员工自身服务意识的培养。没有意识，何谈服务。
（三）改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识。
（四）加强部门之间的沟通问题，严禁出现工作起来部门之间互相排斥
（五）监理公司本部的服务培训内容，加强培训力度。
（六）做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。
8、只有提升服务，才能创新效益。所以，从自己做起，脚踏实地的工作，不要有服务不到位的现象发生。
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