篇一：物业项目运营管理工作六个方面
物业项目运营管理工作六个方面 物业服务涉及到业主方方面面的需求，各项管理工作具有较强的针对性、技术性，优质的物业管理是吸引业主的法宝，是经营者创造经济效益的基础，良好的经营效益可以为物业提供资金的有力支持，物业以经营引导管理、以管理促进经营，只有二者相互依托，融会贯通，才能在行业中立于不败之地，为了不断取得良好的经济效益及社会效益，我们着重做好以下几方面的工作：
一、明确年度目标
年度工作目标是全年工作的行动指南，盐城中心管理处根据总部统一部署、结合项目实际运行情况，主要围绕团队建设、降本增效、培训考核、安全管理等方面落实各项工作，进行细化分解、不折不扣的全力推进。打造团队，规范管理，全面提升管理能力和物业品质。
（一）、各部门负责人就强化“三标一体”，夯实各业条线的基础工作，提高服务品质。树立“金鹰”的品牌意识，建立企业文化传承机制，等目标任务与项目签订了承诺书，细化到每周会议组织全员学习岗位标准、工作要求、操作流程，行政人事部协助各部门开展21场专业培训，全面提高人员服务意识、管理能力、专业技术能力。
（二）、注重团队建设，完善考核体系,加强骨干交流，搭建成长平台，制定了物业工程部门各级岗位的员工技能操作考核方案，各班长级的电脑文档考核标准，进一步提高大家的工作积极性，保持核心团队相对稳定性，简化流程，提高工作效率。
（三）、按照公司体系标准完成项目设备设施的维护，落实不同季节的维保及安全管理，确保设备运行完好率，持续对各电井的电流与温度检测，根据中心服务需求，组织工程部门快速有效的完成业主报修任务9293件，建立各项应急预案组织架构并按计划启动应急预案并组织演练，电梯困人救援、防火疏散、抗洪防汛等演练工作，全面贯彻预防为主的要求，零事故安全运行。
（四）、快速响应集团各项需求，促进组织“扁平化”运行。切实落实减员增效工作，分3次梳理公司的架编，对大、小物业的组织架编，拟定合并方案并组织实施，确保平稳过渡；对保洁岗位进行合理优化，；会同南京凯恩特公司现场勘查确认合理调整。从多方位做好开源节流、降本增效工作，实现节能降耗指标。
二、强化沟通渠道
物业管理是过程化管理的服务行业，随着商业服务需求的提高和物业管理专业化的进一步普及，运用合理的方法及技巧来沟通是物业人的基本技能，良好的人际关系也是物业管理工作成功的关键因素，强化沟通能力是贯彻落实服务措施、实现公司发展目标和提高企业竞争力的重要保障。
（一）、我们每天每天都要面对形形色色的业主，而为他们提供服务的所有物业管理人员就更需要加强沟通，建立这种渠道，通过见面问候、设立服务热线、业主意见箱、满意度调查、召开座谈会等日常性沟通，主要是把我们的信息、思想和情感在服务业主的大群体中传递、交流、渗透、达成共识的工具。增进彼此的了解，及时消除误会，从而提高业主的满意度，融洽关系可以取得业主对我们工作的理解与支持。
（二）、物业服务是离不开当地政府各级主管部门的大力支持，所以我们加强并拓展与政府相关职能部门、各事业单位、社区居委会等外联单位的联系，积极相应并参与各类会议、培训及活动，对房管、物价、城管、公安、消防、市政、规划等重要主管部门定期拜访与沟通，这些都是物业项目管理中宝贵的资源。
（三）、目前的管理早就跨越个人主义，而倡导的是团队作战，在与上级、下级、平级跨部门的沟通也是尤为重要的，所以项目营造出良好的沟通氛围，通过企业文化建设，树立沟通全员化，创造时时事事能沟通，建立开放分享的沟通机制，经常性保持意见交流，通过良好的沟通可以增强企业的凝聚力，提高工作效率和具备市场竞争力。
（四）、我们重点是做好物业项目的管理，通过专项业务外包，可以从繁杂的具体事务中脱离出来，真正成为项目管理的计划组织者、监督协调者，把物业公司的职能从初始化的保姆升级成管家，组织架构也变得更为简化，从业人员也更专业化，项目涉及的综合服务商的业务分包，但是在管理上必须强调统一性，业主面对的是物业公司，必须明确公司统一的服务标准，落实到各个专项业务，通过
晨会、周会、培训、演练等多种形式强化督导，在服务过程中加强信息共享平台，避免推诿扯皮现象，月度召开服务质量评估专项会议，建立奖惩机制来全面保证服务品质。
三、有效控制成本
物业管理的成本构成主要包括： 薪资成本、房屋设备的维保、能源消耗、行政以及各种市政管理费用，因此为了有效控制运营成本，要着重做以下几项工作：
（一）、合理配置人力资源
对照物管委托合同，甲方的要求，物业项目的特点等因素合理定编定岗，整合资源，按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，通过招聘和在企业内部培养一专多能复合型人才，使员工队伍精干，并加强培训，让新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。部分项目实行专业分包化转变，将部分项目分包给专业公司，例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利润率不高的项目分包给社会上的专业清洁公司，他们在清洁卫生方面能够提供比物业公司更加专业的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任，这样有效降低管理成本。
（二）、落实能耗管控措施
在日常工作中加强全员节约的意识，节约指的是人力、物力的节约。我们要杜绝浪费和不良行为，把容易出问题的环节，如耗材、水电费等。通过对水、电的测算来防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生，更换专项专控开关、对附属用房，过道采用节能光源分流点等办法来节约能耗；充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在萌芽状态。
（三）、高效使用维保费用
对于商业项目而言，客流量巨大、服务要求高、管理点分散、营业时间性强，所以日常的物业管理难度比住宅物业要高很多。日常商业项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和意外事故处理等。对于真正想长期经营好商业项目的地产企业而言，由于各项商业设施的使用频次特别高，需要特别注意有计划
地维护保养。维修保养费用包括设备设施运行的维护、公共部位维修费用和业主日常维修费用，在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了维修费用就在很大程度上控制了支出，维修工作的效果也直反映出管理的能力。因此，对维修费用做到最恰当的控制。
（一）、认真编制全年维修预算，同时建立和完善维修费用审批制度。为了更加合理地编制修缮计划，同时更好地分析物业管理过程中存在的共性问题，需要建立维修服务档案，切实提升运营管理的水平，同时也为将来的维修、翻新、扩建等提供重要参考信息。
（二）、加强工程外包监督管理。对项目大型的维修维护统一按照公司要求发出招标邀请，根据投标单位所提供的资质、服务、价格等综合评估，确定出合适的外包单位，尽量把费用控制到最好的水平。合同中明确在施工过程中，双方共同就技术、造价以及将来的影响进行全面考虑，同时要求对方派驻专人对整个施工质量进行全程监督，确保工程质量。
（三）、把握好维修时间节点。为了确保商业设施的完好运行，要根据年度的维修计划，结合往年的维修保养记录，在商贸春秋调之前完成“三修”工作，(大修、中修、小修)，为商贸经营提供有力保障。
（四）、做好维修行业的信息调查和信息收集。及时掌握市场的价格信息、技术信息，是我们确定维修方案的重要依据之一。通常设备在周期内发生故障有如下三类情况。初期：此时设备的故障率运行在准许故障率之下。在这一阶段着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。中期：设备维护人员对设备中需要定期更换的易损件经常加以关注；了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案；还要了解设备在安装方面的缺陷，找出隐患并加以解决，尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。后期：设备或系统已快达使用年限，由于零部件的磨损故障率将上升，但能在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低故障率，减少维修材料的更大消耗。
（五）、有效控制行政费用。要求各岗人员离开办公室时间较长或下班时，必须关闭空调、饮水机，电灯和电脑、打印机、复印机等办公设备；在日照光线充足的情况下，室内不得开灯；禁止上网聊天、玩游戏，复印机设置较低色度，节约碳粉。打印纸双面使用。对于一些日常费用，如办公用品、耗材等都严格控制，
并统一执行以旧换新的制度，定期通报费用使用情况,促使各部门增强节费意识。按照月度对各部门领用办公用品数量及金额进行统计分析，发现问题及时处理，切实使各部门能够按需领用办公用品。做好开源节流，才能够在日常管理中更加有效的控制运营成本，企业赢得市场竞争力，从物业管理的角度盘活公司现有及未来的存量资产。
四、提升服务品质
品质是物业永恒的主题，在安全保障前提下放在第一位，重心是围绕质量体系来运行，物业的经营目标、企业文化是靠全体员工共同努力才实现的。加强项目体系建设，规范并完善各级岗位的工作流程、巡检标准及工作标准，做好基础建设和标准化管理，提升员工的服务品质。
（一）、物业管理工作要提高服务质量，首先要有服务意识。也就是说，只有想到，才能做到；先有意识，才有行动。这一点说起来很简单，但要每一位物业管理人员都能做到，也是很不容易的。对内，要做到上级为下级服务，尽而使员工以良好的状态面向业主，为业主提供优质的服务。对外，要不断强化员工"把业主的事当成自己的事"，让每一位业主真切的感受到平时许多方面都离不开物业服务。
（二）、物业管理的实质是服务。"管理"是就具体事物的管理，既然是服务，就要有服务意识，就要求物业管理从业人员都必须树立强烈的服务意识。要从思想和认识上明确知道自己所从事的这个行业的特点和要求。那就是：为客户提供最好的服务，最大的便捷；为客户想的更多，做的更好；用我们的服务和效率去创造企业和自身的价值；用心去创造完美。这既是物业管理企业的质量方针和服务宗旨，也是物业管理从业人员应当具有的基本素质。
（三）、不断积累工作经验。工作经验也是提高服务质量的基础。总结经验不仅可增强物业与业主之间的关系，而且可为我们提高服务质量提供极为重要的信息。物业管理人员应充分利用这些信息，总结经验，进一步提高服务质量。主要做到以下几点，首先要找出物业管理产生差错的根本原因。服务差错通常表明服务体系中存在严重的缺陷，管理者应尽力找出差错产生的根本原因，解决服务体系中存在的问题，而不能就事论事地纠正具体的差错。其次改进服务过程检查工
篇二：降本增效心得
精益管理降本增效心得
精益管理是企业强基础、稳增长、促转型、创一流的重要途径。我们要贯彻落实“精益管理做除法”的精神，牢牢把握“精益管理降本增效是内功”的基本定位，深入推进精益管理工作。
企业是一种营利性组织,追逐利益是企业的“本性”。而一个企业要实现利益最大化，它最基本的途径无非就是增加收入和控制成本。而在实际工作中，在我们工作中经常可以遇到这样的状况就是说完后,就是“没行动”。而降本增效工作也就出现了“说时重要，做时次要，忙时不要”的局面。作为公司的一员，我们个人的努力和愿景是和企业的发展和前景紧紧联系在一起的。在降本增效这个问题上，我们必须真真切切地抓落实，必须要有定性和定量指标，要把降本增效应当成为公司的一种文化、成为每一位职工日常工作的自觉行为，在公司要形成一个“纵到底，横到边，无真空，无死角”的成本控制网络体系。
消除浪费，浪费现象每天都在我们身边发生，甚至在我们自己身上发生，只是我们长久以来都是那么去做的，即使是发生在我们眼前、身边，也会被我们忽视掉，因此，我们应该相互监督，各个不同部门之间相互监督，相互检查，这样才能把我们自己容易忽视的浪费问题很快的找出来，这
样才能让我们认清我们都存在着多少浪费现象和多少浪费的问题，找出来我们存在的浪费的现象是最基本的，这样，我们才可以根据精益管理有针对性的来解决我们自身存在的浪费问题。
我身为一名客户经理，在今后工作中要不断提高自己的营销技能和服务水平，用最快的速度完成各项工作任务，高质量服务好零售客户。我们要从小处做起、从点滴做起，集思广益、深挖潜力。不管是在认识层面还是执行层面，降本增效工作事无巨细。在日常工作中，下班时要及时关闭各种设备，节约每度电。要知道，我们节约的每一度电都是我们生产管理水平提升的表现。节约的每一张纸都是我们“增效”有所进步的象征。节约的每一滴水都是我们对“勤俭、勤奋、勤恳”的企业精神的有力践行。我们要在不断的总结和改善中得到提高，降本增效工作要常抓不懈，经常抓、时时抓、处处抓，保证其作为常态化的工作坚持下去并不断优化。要增强能源匮乏的紧迫感和厉行节约的责任感，投入到降本增效的行动中去。降本增效，就从点点滴滴做起，让我们共同努力，以降本增效和高效利用促进企业的可持续发展。
降本增效工作是一项应该长抓不懈的日常工作。企业的本性是追逐利益，追逐利益最根本的途径就是降本增效。除非我们哪天不需要或者不想盈利了，否则我们一天都不能停止对降本增效工作的执行和推进。我们要从自己做起，认
真去观察、认真去思考、认真去总结，合理的应用我们学到的精益管理知识，只有这样才能更好为企业服务，也只有这样，我们才能在企业发展的道路上贡献自己的力量。
区域市场部：朱利涛
2016年6月20日
篇三：降本增效方案2
行政部“节约增效”的实施方案 为积极响应公司号召，认真贯彻公司<<系统控制降本增效实施方案>>，千方百计开源节流，实现节约增效的目的。结合行政部自身实际，特制定出如下节约增效方案。
1、加大宣传，提高部门员工节约增效意识。
1.1、召开行政部所属各部门节约增效专题会议，对<<系统控制降本增效实施方案>>深入贯彻学习，讲解节约增效工作的重要性、紧迫性和长期性，增强行政部全体人员的忧患意识、危机意识和责任感。
1.2、通过宣传教育，使员工养成例行节约的良好习惯，“从平时的小事做起，节约一度电、一张纸、一滴水等。积少成多，形成“人人节约，反对浪费”的良好风气。
2、行政部节约增效目标：“修旧利废、定额管理、严格控制、节约增效”。
2.1、办公室（含通讯、监控组）目标：严格把控，按照公司制定的各项招待制度和预算定额发放，认真做好废旧用品的回收，对于有修复价值的用品，全部回收再利用。
2.1.1、严把流程关：
2.1.1.1、接待单位到办公室领取《内部招待卡》，认真填写：招待单位、级别及人数。由主管部长签字。如需在外部招待，可由接待单位到办公室领取《外部招待审批卡》，认真填写招待单位、级别、人数
由主管部长签字，管理部批准方可办理外部招待卡。特殊情况需在财富宾馆招待必须有总经理批准。
2.1.2、严把成本关：
2.1.2.1、招待客户时要严格控制人数，一般情况下陪餐人员只限于主管部门领导，部门负责人。陪餐人数控制在客人人数的1/3以下。
2.1.2.2、内部招待：内部招待严格按照公司的“内部招待相关制度”的有关规定进行招待，特殊情况的由行政部长批准后方可领取。
2.1.2.3、外部招待可根据招待级别、人数划分为三个标准。А、接待一般级别的人员，烟为20元左右，酒为30—70元，标准为500元/桌。B、招待副总、副局级别的，烟为20-40元左右，酒为70-120元，标准为700元/桌。C、接待总经理、正局级（含本级别）以上的，烟为硬中华或40元以上（特殊情况使用软中华），招待卡不限标准。
2.1.2.4、招待烟领用：招待人数与用烟数量为1:4，即客人在5人（包括5人）以内的，领用烟为1盒，按倍数以此类推。同一工作日，接待三批以下来人的，领取烟不得超出2盒。如有特殊情况需在会议室接待的需主管部长签字，经行政部长批准后根据来人级别及人数领取适当的招待烟数量。
2.1.3、严把结算关：
2.1.3.1、公司外部就餐费用：每月月末和定点酒店核对当月就餐费用，核实无误后进行汇总，交相关部门进行考核。2.1.3.2、对未经公司领导批准的接待费开支及未经公司领导同意而邀请来客人，相关的接待费开支，公司一律不予报销。
2.1.3.3、对超标准接待开支的费用，超支部分由接待主要负责人承担。
2.1.4、严格控制办公物品的采购和发放。首先制定了物品配备标准及根据各单位每月实际使用量，合理规定使用额度。
2.1.4.1、空调、电脑、吊扇、办公桌椅等大型物品，首先要招标，然后根据申请上所涉及到的地点、物品、数量来进行现场核对。如果属于新增物品，将现场了解实际情况、是否工作所需，来判定是否配备或物品调配使用；如属于以旧换新的物品，则先核实、然后安排专业人士进行专项检测，来断定是否损坏和能否修复使用。
2.1.4.2、办公用品：办公用品申请程序：首先上交到各单位综合科，由综合科审核筛选，筛选完后上报行政部办公室，办公室根据部门的预算目标，再进行压缩，然后根据压缩完之后的数额，制定各单位办公用品使用额度。
2.1.4.3、各单位对于领用物品，要详细建立物品登记台账，办公室定期核查。分厂由综合科负责，其他单位指定专人负责，方便以后物品调配使用。
2.2、小车队目标：严格执行公司制定的车辆管理制度和预算，做到用车规范，有计划、避免重复和过度用车而造成成本增加。正常情况下，汽车百公里油耗降到12升以下。
2.2.1、要做到对车辆正确操作，不开超速车，开车要高档小油门，不猛加油、猛刹车，车辆不行驶时，严禁长时间在车内开空调取暖，纳凉。
2.2.2、把拼车养成习惯，尽量减少出车次数，让车辆发挥最大作用，把消耗降到最低。
2.2.3、严格按规定保养车辆，使车辆始终处于最佳状态，最大限度地降低维修费用。
2.3、物业队目标:力争做到节约一滴水、一度电，节约使用物业用品。
2.3.1、节电。人人负责，杜绝长明灯。
2.3.2、节水。合理用水，循环用水，杜绝跑冒滴漏，发现隐患，及时修理。
2.3.3、节材料。合理使用物业用品，坚持做到修旧利废、避免浪费。
2.4、绿化队目标：节约用水，提高树木成活率，达到95%以上，降低购苗成本。
2.4.1、节约用水。在浇灌绿化带的过程中，做到人走水停，杜绝大水浇灌。
2.4.2、提高工作人员的操作水平，对绿化机械经常保养，减少维修费用。
2.4.3、提高树木成活率。加强对绿化带的养护力度，勤浇水、除草，提高苗木的成活率，减少购苗费用。
2.5、食堂目标：认真执行公司制定的招待预算和定额标准，遵守“既要保证餐饮质量，又要坚持节约每一分”的原则。
2.5.1、在进货渠道上，及时了解市场行情，购物做到“两不买”，即质量不过关的不买、价格昂贵的不买，确保货物的物美价廉。
2.5.2、在日常消耗上，采用“一切消耗都量化”管理方法，细化到
炒菜放多少油、用多少佐料、用多少煤气等。既保证了饭菜质量，又利于降低餐饮的成本。
2.5.3、在二楼小灶的内外招待方面，严格按照公司的标准，搞好服务，同时要认真做到以下方面：做好对厨具的日常保养，确保厨具的使用周期。
2.5.4、人人树立节约意识，从节约一滴水、一度电、一立方煤气做起，坚决杜绝“长明灯、长流水”的浪费现象，一经发现从严考核。
2.5.5、食堂内部人员就餐，坚持能吃多少就打多少的原则，坚决杜绝浪费。
3、其他方面。小事做起，从我做起。
3、1、空调使用：夏天使用空调不能低于26度；冬天使用空调温度控制在16度，有暖气的房间禁止使用空调。
3、2、电梯使用：上下楼无紧急情况，采用楼梯步行；
3、3、电话使用：拨打电话时长话短说；
3、4、电脑使用：超过30分钟不使用应关闭计算机显示器；超过1小时不使用应关闭计算机。
3、5、电灯使用：在光线充足的情况下，如无接待需要，则关闭所有电灯；下班后除安防要求常开的电灯外，其余灯全部关闭，做到人走灯关。
3、6、办公用品：非正式文件，纸张双面使用；打印文稿紧凑排版，节约打印纸张及油墨；圆珠笔等易耗类办公用品，按定额发放。
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