篇一：浅谈小区物业管理存在问题及建议
浅谈小区物业管理存在问题及建议
[摘要]伴随着嘉善房地产市场的快速发展，原来独门独户的自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。物业管理作为一个新兴的行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露，这些直接影响和制约了物业管理行业的生存和发展。因此研究其解决问题的对策，有着重要的现实意义。本文列举了我区的小区物业管理普遍存在的若干问题，并加以分析，最后，针对问题，对完善物业管理提出了若干建议。
[关键词]物业管理，存在问题，建议
1引言
随着嘉善经济的快速发展和城市开发进程的加快，房地产市场已成为嘉善县的主导经济之一，不管是资历深久的同心房地产公司还是新成立的几家房产公司，都颇具实力，同时由房地产行业带动的物业管理行业也逐渐形成规模，其效益日趋明显。我县的物业管理行业起步较晚，但发展较快。从1996年的第一家区物业管理公司成立至今，全县已有物业管理公司10余家，从业人员300余人，实施物业管理的住宅小区20余个，涉及住户五万余户，物业管理工作经过近十年的发展，取得了很大的进展。但是，也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出。近几年，我县物业管理公司与业主之间不断发生的矛盾已经成为大家关注的焦点。从物业公司乱收费、擅自停水停电到公共设施被侵占、公共维修基金被挪用、业主委员会成立难，大量物业纠纷纷至沓来。这些直接影响和制约了物业管理行业生存和发展。因而，研究现阶段我县物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题。
2我区物业管理存在的若干问题
2.1物业管理收费难
一般来说，物业管理费除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。据统计，一般小区的物业收费率能达到75%，就属于比较好的。但比如杜鹃小区,不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见的现象，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。2006年5月的浙南频道曾经报道过这样一则新闻，嘉善县的多个小区面临着物业公司撤离、业主自主管理的局面，比如众所周知的冬青里别墅小区,由于所能收到的管理费不到四成，物业公司不得不作出了退出小区的决定。
2.2物业公司服务面狭窄
物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一，服务面狭窄。目前，我县的物业公司仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区,包括风泽泗洲、东方名嘉、格林春天这几个小区，也仅仅是提供保安、保洁、绿化等一些基本服务内容，其他一些特需服务项目基本没有开展，如代接送小孩、代收水、电、暖气费；代家政服务等等。
2.3物业公司员工素质欠佳
一般的物业公司认为物业管理是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗，着重表现在杜鹃小区，由于物业管理费的不到位，不得不低薪聘请下岗工人甚至退休工人！即使公司对员工培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还未走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大、素质低。例如，2006年嘉善经济开发区物业管理有限公司的人员流动性达到60%。保安工作形式大于实质，作用没有真正发挥。表现为：重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。
2.4成立业主委员会工作滞后
目前，嘉善绝大部分小区虽然都成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用；服务质量的监管工作没有真正地开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监督。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业公司单方面说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。
2.5业主对物业服务收费缺乏知情权
从嘉善的情况看，各物业管理公司都能做到明码标价收费，能在小区的醒目位置公示服务项目内容、收费标准、收费依据等，但对物业服务收费的收支情况，物业管理公司没有按有关规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。”侵犯了业主的知情权和监管权。例如小区内停车收费问题，此类纠纷主要由物业管理公司以维护小区管理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取的小区车位费、道路维护费、进门费等。由于物业管理公司所收取的上述费用往往系自行制定而未经过物价部门批准，虽然有的经过业主委员会同意，但是由于无相应的法律、法规或规章为依据，因此争议较大。
2.6个别业主过度强度个人利益
有个别业主过度强调个人的实用性利益而不顾社区整体外观形象的共同维护。如：防盗钢窗、空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾袋；宠物粪便随处可见等。这些行为不仅增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量，而且破坏、影响了社区的整体美观和社区的环境。
2.7其他问题
物业公司由小区全体业主共同选举、公开招聘的规定没有执行。目前，嘉善各居民住宅小区提供物业服务的物业公司都是前期物业由开发商代管，后期物业则是由开发商将原来分管物
业的人员分离出去，重新注册企业名称、企业法人，成立新的物业管理企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选择物业管理公司。致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细，欠缺可监督性。
此外，由于房地产开发商的原因，小区分期建设及附属配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套设施如水、电、气等工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响到物业服务质量。 另外，我省现行的物业服务收费办法已滞后,有些内容与国家新颁布实施的相关法规、政策规定不相一致。
3完善物业管理的若干建议
针对上述物业管理中存在的问题，根据自己的实际工作经验提出以下几点建议：
3.1加强物业管理知识的宣传
要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业公司的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。
3.2改变以往的收费态度和收费方式
由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策、规定缺乏理解和运用。同时，由于收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作
态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而
不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。如：物业企业可在小区公告栏定期公布已缴业主的名单，起到督促未交业主尽快交纳的作用；对极个别的拖欠较多、对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主，物业企业可拿起法律武器进行起诉，以起到震慑教育作用；也可依靠业主委员会，以业主委员会名义发通知，宣传缴纳物管费是业主应尽的职责。
3.3加强物业公司自身建设
加强物业管理公司自身建设，提高服务质量。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业的不断努力，为管理小区营造了一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。收费时应根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主协商确定。对一些收入很低确实交不起物业费的贫困户，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其
他业主的监督作用。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，不断提高服务质量，从而达到业主的认可和满意。
3.4走“以人为本”的发展之路
物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。
3.5成立业主委员会
明确业主委员会是业主欠费追偿的主体，物业企业是具体执行人。由于物业企业自讨欠费，既是运动员又想当自己工作的裁判员，业主很难接受和理解。因此，业主欠费，作为业主代表、作为物业服务的监督人的业主委员会应发挥其作用，站在公平的角度处理问题。
3.6应与开发公司办理好交接手续
物业企业要与开发公司办理好房产交接。为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。
3.7开设物业服务的公开竞争市场
为保证业主自主选举权和物业企业完全的市场竞争，所有的物业服务项目都必须通过公开招标，由业主委员会经过全体业主意见调查，选定本社区物业服务质量档次，制定招标条件并公开发布招标公告。物业公司按投标条件进行公开竞争招标，中标后的物业公司到业主社区发布公告，让全体业主透彻了解中标物业公司的基本情况及服务内容。
3.8及时修改完善现有的物业管理规则
近几年国家陆续颁布了相关法律和政策规定，而我省现行的物业管理规则仍是省物价局、省建委2000年制定的，在近六年来的执行当中，现行物业收费管理规定有不少地方与国家新颁布实施的法规、政策规定不协调或矛盾。因此，省上必须尽早修改和出台与之相配套的物业管理服务收费办法。同时，在制定物业管理收费时，应将现在的“合理公开、与产权使用人的承受能力相适应”，改变为“合理公开、收费与服务水平相适应”，这样才能更符合市场经济原则，更符合质价相符原则。
4结束语
嘉善小区物业管理存在的这些问题，正是全社会物业管理行业的折射，它同时涉及到多个部门，等待着各相关部门的共同关注、协调和解决。物业服务关乎千万百姓的日常生活和切身
利益，把物业的这些问题理清楚、解决好，将有力地促进我县物业服务的健康发展，推动和谐社会的构建。因此需要我们作出更进一步的努力。
参考文献：
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篇二：关于改善物业管理工作的几点建议
关于改善物业管理工作的几点建议
胡家洋
随着90后登上历史的舞台，中国人口老龄化的到来，和国内经济的发展，2013年，物业行业在这个大环境下面临着用工短缺、成本增长、规范管理、提高服务质量等等的问题越来越突出。广东作为改革开放的前沿，人们的生活条件改善，维权意识增强，对我们物业服务提出了更高的要求。本人结合物业服务工作实际情况，提出：改善福利、提高效率、简化流程、规范管理、量化考核的建议与大家探讨，以谋求企业利益最大化为目标。
一、改善福利，解决用工短缺问题。
随着中国中西部的开发和中国新农村的建设推进，以及京津唐、北部湾、泛珠三角、长三角等等经济区的规划，四川、湖南、湖北、河南、山东等人口大省的劳动力输出在大幅减少，选择在本土就业的比例明显增加，用工荒已经是国内普遍问题。另外，据政府官方统计，自2009年开始，中国每年以3%的速度加速人口老龄化，2012年人口红利到达顶峰，2015年进入劳动力负增长时期。可见，未来不仅仅是我们物业行业面临用工荒，全国各行业都会在这个大环境下，争夺劳动力资源，如何争取到高素质的人才，留住人才，用好人才是一个尤为重要的课题。
我们物业公司经常因为待遇问题招不到人，好不容易招到了人，却很快又跑到其他单位了，究其原因主要是待遇和工作环境问题。以我们明月园为例：2012年，我们物业三班制保安的基本工资是2100，两班制是2800，而周边市场上基本上三班制的2500，两班制3000~3500，其余社保及居住等条件相同按政府要求执行，差距是很明显的，在城区的项目物价高，郊区的项目
生活条件差等等原因，导致了我们的保安人员流失量较大。
综上所述，依据劳动法要求，正常的加班应按平时工资的150%计算，2013年初，我们三班制保安的基本工资是2200元，两班制基本工资应为2200+1100*150%=3850元，现在实际基本工资为2800元，相差950元距离很大。另外，两班制比三班制，节省了33%的人员编制，公司承担的社保部分按600元/人/月计算，人均也节省了300元/月。故此，根据明月园及周边物业项目情况，结合公司成本控制考虑，
合理化建议1：改善福利，跟上物价上涨幅度和行业市场水平。
基本工资调整方案：保安两班制为3500元/月，三班制保安为2500元/月，客服2500元/月，保洁1800元/月，工程维修人员2600元/月，物业助理3000元/月。
合理化建议2：改善员工生活条件，开设员工饭堂；
人的生活紧紧围绕“衣、食、住、行”，作为成熟居住小区，特别是在高物价的城区，居住和饮食成了员工去留的一大主要因素。目前，在物业公司刘总的努力争取下，明月园已经有了良好的员工宿舍和饭堂条件。其余项目，能争取开设饭堂的，应当积极筹建。另外，建议由目前公司管的一餐改为两餐，妥否？
合理化建议3：丰富业余生活，每半年由各服务中心组织员工一日户外活动；
公司原来每季度统一搞一次员工生日晚会，因目前物业公司人员编制已经达到500人水平，受会议室、交通等条件影响，难以全公司统一聚集活动。建议由各服务中心每半年组织一次员工户外郊游活动，丰富员工业余生活，
促进同事间情感交流，缓解工作压力。也是企业文化建设之一。
合理化建议4：提高社区文化服务，建设社区公益图书室。
一个成熟的社区，自然是需要有一个良好的社区文化建设的，既是社区居民生活需要，也是企业文化建设需要。建设一个自然、和谐、融洽、健康的社区是我们物业服务企业所追求的目标。所以，社区公告栏是我们社区文化建设的窗口，定期更新相关物业信息、维修公告、费用分摊、收费通知、气象服务、病虫消杀、防火防盗、生活常识等等，是我们物业服务的一大课题。有条件的，街道能免费提供建设小区图书室的，应当争取开办公益性图书室、阅览室。赤岗街道文化站已经多次提出要求我们配合开办，本人认为，现场具备场地空间，可以考虑在明月园星月楼大堂侧区开辟一个小场所设立图书室。既可以为社区居民提供公益性活动场所，促进服务中心与业主的交流，也响应支持了政府的社区建设要求，为员工提供了一个学习和进步的环境。这是个多赢的事情，应当积极支持。
二、加强员工培训，提高工作效率、简化流程。
效率和效益通常是有着正比的关系的，改革开放30年来，一直遵循效率优先和政策才有了今天的经济繁荣昌盛。提高工作效率，自然也成为了企业在市场竞争中取胜的关键因素。提高工作效率的途径，需要我们树立时间管理理念，通过企业文化培训、工作生活交流、确定公司经营管理目标，对企业人、财、物等等资源进行优化分配，通过设立标准流程、操作规程、分工协作等规范化体系，以实现管理系统的良性运作。
目前公司省内外有多个项目，物业全体员工达500人，工作的开展，横向涉及政府部门、地产、总包、施工单位、业主，纵向有公司高层领导、中
层经理、项目主管、助理、领班、工作人员等等，信息的传递与指令的执行需要精确及时有效，才能做好物业服务工作。所以，对员工的培训，增强员工对企业文化、组织架构、操作流程、服务标准等等的认识，均要做到理解与熟识方可应对自如。
一个企业，一个目标，制定公司的经营管理目标，一个团队的工作紧紧围绕这个目标，坚持不懈的努力，才可以达到利益最大化。
我们公司的经营管理目标：业户至上、服务第一提供优质全面的服务。 合理化建议5：完善公司、项目培训计划，制定经营管理目标，简化流程，缩短中间信息操作环节，提高公司执行力。
对于操作与管理流程，一切以高效快速解决实际问题是出发点，精简机构、简化审批与执行流程。公司项目多，广州本土服务中心也有6个，分布在不同区域，每周的例会汇报的是日常事务，路途远，不便于频繁举行，主管领导也每周有两天以上在项目办公，项目的日常运作应由主管把握，重大事件及时向总公司报告，公司每月组织一次各服务中心经理会议交流经验。遇有突发事情、重大事务可组织服务中心间的互动观摩学习，以促进提高各服务中心的实际管理水平。比如：没有参加过收楼的项目可以组织人员配合支持新项目收楼，既是学习也是支持。遇重大工伤、工人讨薪、地方群体冲突等事件经验交流。
合理化建议6：公司例会每月举行一次，重大事务项目间互动观摩学习。
三、规范管理、量化考核。
围绕公司的经营管理目标，制定统一的管理制度、价值标准、理念，完善组织架构，规范操作流程和服务标准是一个企业文化的具体内容表现。建
立健全企业制度，作为职工行为规范的模式，使个人的活动得以合理进行，内外人际关系得以协调，员工的共同利益受到保护，从而使企业有序地组织起来为实现企业目标而努力。
时下，我们物业从业人员经常有向业主派单收取管理费用，为规避业主的误解，物业从业人员是要统一着装，并佩戴工牌工号，才能上业主家门执行工作任务的。这就是我们要求的形象问题。 企业形象是企业通过外部特征和经营实力表现出来的，被消费者和公众所认同的企业总体印象。由外部特征表现出来的企业的形象称表层形象，如招牌、门面、徽标、广告、商标、服饰、营业环境等，这些都给人以直观的感觉，容易形成印象；通过经营实力表现出来的形象称深层形象，它是企业内部要素的集中体现，如人员素质、生产经营能力、管理水平、资本实力、产品质量等。表层形象是以深层形象为基础，没有深层形象这个基础，表层形象就是虚假的，也不能长久地保持。流通企业由于主要是经营商品和提供服务，与顾客接触较多，所以表层形象显得格外重要，但这决不是说深层形象可以放在次要的位置。北京西单商场以“诚实待人、诚心感人、诚信送人、诚恳让人”来树立全心全意为顾客服务的企业形象，而这种服务是建立在优美的购物环境、可靠的商品质量、实实在在的价格基础上的，即以强大的物质基础和经营实力作为优质服务的保证，达到表层形象和深层形象的结合，赢得了广大顾客的信任。
企业形象还包括企业形象的视觉识别系统，比如VIS系统，是企业对外宣传的视觉标识，是社会对这个企业的视觉认知的导入渠道之一，也是标志着该企业是否进入现代化管理的标志内容。
篇三：物业管理的意见及建议
关于对居民小区物业管理的意见和建议
住宅项目中配套非经营性公建作为小区公共物业，是保障民生需求，方便居民生活所必需的公共服务设施。从规划管理角度讲，住宅配套非经营性公建主要包括：教育、社区医疗卫生、文化体育、社区服务（含菜市场）、行政管理和市政公用等六类。近年来，天津市规划局相继下发了《关于贯彻实施天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法的通知》、《市规划局关于居住区部分公共服务设施分配细化的若干意见（试行）》、《市规划局关于提升社区规划水平增强城市活力实施意见的通知》等文件。作为静海县规划行政主管部门，我们始终坚持按照天津市有关住宅项目配套公建的规范要求进行审查审批、规划验收，切实做到了依法审批，批验一致，为后续便民服务提供了客观的物业基础。
居民小区物业管理问题涉及配套设施是否完善、开发企业经济利益、物业管理企业服务水平等方方面面，就如何做好物业管理，结合规划管理职能，提出以下意见和建议：
一是在小区配套设施等硬件上，规划管理部门要继续强化依规审批，并不断结合社会经济发展实际，探索更加符合实情的政策规范。对此，规划局会主动而为，积极向市有关
部门谏言献策。
二是规划部门将按照有关规定，积极协同有关部门做好配套非经营性公建移交工作，确保公共设施按批准用途使用。
三是建议加大对物业管理企业服务水平、服务意识的监督管理，强化业主委员会、业主代表大会等集体议事制度，切实落实业主的主人地位。
四是加大社会宣传力度，强化业主依规购买服务意识，真正实现业主与物业管理企业互惠互利。
2015年5月13日
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