篇一：关于格林·绿色港湾起势突围的报告
关于格林·绿色港湾起势突围的报告
河南省海得佳置业有限公司：
目前周口房地产市场竞争胶着，战斗进入白热化状态，项目周边板块的竞争更为激烈！
我项目于08年入市，整个项目设计、产品规划、材质选择、理念形成方面同新入市的项目相比，落后市场很多。另一方面：目前市场上又有40家楼盘同时放量，8家同时认筹，各楼盘推售节点相近，给项目到访排号带来很大阻力。一些优质楼盘的低价走量策略也严重威胁到我项目的蓄客。
考虑到我项目去年一年未有较大手笔动作，在市场上未免有些发声不足，项目品牌认知度无意中降为二线，销售主张不甚独特，卖点无突出特色。
在此内忧外患形势之下，实现开盘火爆劲销有相当的难度。
尤其是目前项目情况可谓惨淡：日均到访2-3组，10月22日、10月23日两人的到访量均为“0”！排卡仅为：49张！
此种情况，若实现三期房源推售487套、目标任务150套的任务，按照常规手法推进，突围难度很大。
基于目前状况，项目部积极动员、号召团队采取各种的措施：创新手段、深化执行、走出拓客、深挖渠道等方式，积极走出去，在市场上拉访、拦截、挖掘客户，采用种种手段实现项目宣传推广，将产品全力推出！但收效甚微，到访排卡情况仍不容乐观。
基于此：建议项目及早释放三期价格，所释放价格同市场均价相比降低一个梯度，以便在价格方面获得竞争利器，建议采取此策略为在150套房源范围内使用，完成年内150套目标即可。后续产品推售可适度考虑提价。以便缓解年内回款压力。
具体价格表现：
周边项目参考价格
以在售项目文昌新卷和建业联盟新城为样本，考察项目参考价格：
? 文昌新卷样本：文昌新城项目整体占地1200亩，由南北12块地块组成，规
划建设面积203495.79㎡，项目规划由10个小区构成，自西向东，形成“幸福花开”“北岸春天”“金色东方”三大建筑群。文昌新卷售房源及目前动态：7#
（26层）8#（26层） 15#（18层）16#（18层）剩余房源约100套，
价格：最低价3200，均价3560，三期金色东方，目前正排号中，交10000抵20000，日增60元。11月底开盘，不按顺序，先到先选。将推2栋18层高层，共计216套房源，现已排号月90多，10000抵20000，日增100元。 ? 建业联盟新城样本：建业联盟新城2栋楼26层共计156套一梯三户独单元
已售120套余36套。
价格：5层以下3500多；10层、11层3900多；18层4086；25层4286；一次性优惠7%按揭优惠4%
优惠后均价3300左右；开盘优惠1千抵1万1
本项目自身情况表述
由于项目早在2008年就在周口驻足，一二期树立了一定的口碑，在当地有一定的品牌影响力，因此，此次开盘应综合考虑项目自身情况，慎重选择价格策略、推货策略，以便能有效拦截客户，提升项目认筹客户数量，为项目顺利开盘打下基础。
一般客户的刻板印象是70年产权。项目三栋高层产品产权50年，在客户心中会产生一定的抗性。
目前，项目日均到访量为：3组；排卡：49 ，距离开盘目标150套差距巨大，急需通过有冲击力的价格策略或者优惠策略吸引客户到访排卡、拦截其他项目客户，确保开盘顺利进行。
本项目价格表现
综合周口楼市情况及项目自身情况，建议此次开盘采用“低开高走”的价格策略，采用低价入市，建议价格定在：2900-3200元/㎡之间，以此为底价，在后期可根据相应的优惠政策予以合算、累加。
价格表现支持依据
首先：低开高走的价格策略能有效的拦截一部分客户，在激烈的市场竞争抢占先机、震慑对手；
其次：低价表现能给客户一定的信心，为后期涨价卖下伏笔，使客户相信本项目是不断升值的，同时也给客户一定的压力感——如果现在不选房子，以后就很难选到如此低价位的房子了；
在严峻的形势下，需用有力的策略在市场上抢占高地，有效获取客户！
策略支持：
为配合此策略，在用低价拦截客户的同时，着重强调产品的品质，强调：“我们的价值在于客户利益的最大化”用超高性价比打动客户；
在客户的拦截阻止上，强调落地执行、深化推进；
? 销售说辞：调整销售说辞，以项目三期首次开盘为噱头，强调性价比，强调
项目低价入市后的巨大升值空间，造成客户冲动购买，逼定排卡！
? 渠道铺开：各渠道广泛铺开，通过各种方式向市场传递本项目的低价表现，
以有效冲击客户，形成对竞争楼盘的有效拦截！有效以此低价策略活动形成客户热捧！
? 房源选择上：建议以临街三栋为突破口。有效以此低价策略活动客户热捧！ ? 在下阶段的深化执行上，要迅速起势，快速火爆，集中解筹。以低价位策略
为主打，迅速抢占市场，抢夺客户，为项目制造势不可挡的热销声势，同竞争对手拉开差距。
如以上种种策略在深化执行，落地到位的情况下仍未取得胜利战果，则需考虑认筹预案加大认筹优惠、进一步刺激消费者，促成销售！
根据目前市场形势，根据现阶段竞争态势，市场拼杀已白刃相接。谁能尽可能多的抢夺客户，谁能更有效的实现销售，谁才能挺到最后！虽然很困难，虽然很残酷，但是我们相信，在闫总的领导下，我们众志成城，我们万众一心，一定能在这场没有硝烟的战争中，以胜利者的姿势站在最后！不负格林集团的期望！漂亮圆满完成周口战略的实现！
深蓝项目部
2012年10月24日
篇二：合肥3000亩复合地产项目策划方案——绿色港湾
合肥3000亩复合地产项目策划方案
目录
1、 策划前言
2、 策划目的
3、 策划依据
4、 策划思路
5、 策划内容
策划篇
一、 策划前言
1、以人为本，首先尊重人，然后取悦人。
2、复合地产不是简单的地产与其他产业的叠加，不同于纯粹拼价格的血战，它是建立在对消费行为习惯的了解，和创新生活方式的基础上，将房地产业和其他关联产业有机整合，从而将某种既具有号召性又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中。
3、成功的地产复合应体现在开发理念、功能价值、生活体验，系统工程，开发模式，资源整合六大层面。
4、本项目结合合肥的城市规划，开始进行了房地产业与健康、教育、商务、文化、旅游等多产业的结合，并拥有了国际性、共需性、唯一性三个特色，由开发商上升到城市运营商的角色。
5、整合推广是个一体化的运作过程，从报纸广告、电视广告，电台广告，到公关活动，现场包装，宣传资料，创新应贯彻到每一个环节中去，最后只要产品没有问题，成功完成可以期待。
二、 策划目的
不同的阶段，拥有不同的策划目的。但策划的最终目的不会改变。要完成这一目标，必须通过一个紧密协调的过程来完成。在这个过程中不断积累与完善，力求达到营销策划的最终目的：
◆ 引导消费促进销售
在这个过程中，阶段性策划目的为
1、塑造本项目整体品牌形象，为后期的营销推广树立良好的品牌形象。
2、瞄准目标人群，有效地进行项目产品的营销推广。
3、树立开发商的企业形象，为其后续产品的推出奠定良好的市场基础。
三、 策划依据
给我一个支点，我可以撬起地球。
策划的依据来源于市场。
市场，瞬息万变。
因为，市场上的产品，在不断更替。
所以：
产品，就是策划的依据，是支撑起整个营销的支点。
立足产品，才有有效策划的可能。
四、 策划整体思路
策划的思路来源于消费者。
针对消费者做出的产品是有市场基础的产品。
针对消费者做出的产品是有市场前景的产品。
针对消费者做出的产品就是可以在市场上顺利实现销售的产品。
所以，基本的策划思路是：
1、我们的产品是什么？
2、我们产品的消费者是谁？
3、我们怎样针对消费者进行产品的营销推广？
五、 策划内容
（一）地块篇
1、地块概述
本项目地块位于312国道（至南京、芜湖、马鞍山、蚌埠）与南淝河交汇处，共3000亩地。地块较为平整，据目测，整个地块的高低落差不超过3米，地块中有丰富的水资源，还有大片的绿色生态植被。地块的还有一些建筑因拆迁而没有完全迁走。地块表面覆盖大量草和、灌木、小树。
2、地块分析
? 位置：本地块位于312国道旁，东有南淝河。位于城市的东南上风口。
? 交通：目前该地块公共交通极不便，暂时没有公交线路，通往市内。但由于临近主干道312国道，进出城较为便捷。
? 配套：周围目前均为未开发土地，只有少量的农村和生活设施。周边生活配套较少，距离本项目约5公里处有江淮汽车厂。未来城市规划中，本地块属于为未来城市住宅的用地。
? 环境：周边没有成熟的生活配套，且交通不便，整体环境较零乱。
篇三：别墅豪宅
别墅：
瑶海区：
帝豪星港湾
售楼处电话:0551-4396666，4283999
均价：￥13650
项目位置：新海公园西（绿水雅客生态酒店东）
开 发 商：合肥帝豪房地产开发有限公司
主力户型：内复式140㎡、180㎡
物业类别：联排别墅
项目信息：帝豪星港湾在售联排别墅205㎡、230㎡户型，其中205平米户型均价12800左右，230平米户型均价14800左右。一次性按揭均9折优惠，剩余4套房源。后期没有房源推出。
静安睿园 尾盘
售楼处电话:0551-4207771
均价：12000元
项目位置：合肥市龙岗开发区新安江路与马岗大道交汇处
开 发 商：合肥龙岗房地产开发有限责任公司
主力户型：五房210平
物业类别：联排别墅
蜀山区：
原山湖语山墅
售楼处电话:0551-5305888
项目位置：合肥市蜀山区井岗路与开福路交口
开 发 商：中海宏洋地产（合肥）有限公司
主力户型：80㎡两房、100㎡三房
融侨上院
售楼处电话:0551-5597999/ 5597998
均价：￥9000
项目位置：蜀山区青阳北路与高刘路交汇处
开 发 商：安徽融侨置业有限公司
主力户型：72-90㎡两房，120-127㎡三房
物业类别：花园洋房
项目信息：花园洋房共有8栋，6+1层，户型面积为125—238平米，2014年上半年交付。
包河区：
玫瑰官邸
售楼处电话:0551-5681888
项目位置：当涂路与南淝河路交叉口的西南面（南二环内）
开 发 商：上海城开集团合肥置业有限公司
主力户型：170-350平米
物业类别：空中别墅 联排别墅 高层
碧湖云溪·缘墅
售楼处电话:0551-3467766 3467799
均价：￥16000
项目位置：望江东路与当涂支路交叉口
开 发 商：合肥泰峰房地产开发有限公司
主力户型：180-240㎡
物业类别：别墅
项目信息：都已经是现房
众安绿色港湾
售楼处电话:0551-2697777 2697888
项目位置：合肥市淝河南路与兰渡路交汇处往东800米
开 发 商：安徽众安实业有限公司
主力户型：280-450平米
项目信息：项目包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区，分六期开发，其中一期别墅已经售罄于2009年3月已经交房，二期280-450平别墅在售已于2010年12月31日前交房，三期2013.12
玫瑰坤城 即将上市
售楼处电话:0551-5681888
价格：联体别墅均价13500元/㎡
项目位置：当涂路与南淝河路交叉口的西南面（南二环内）
开 发 商：上海城开集团合肥置业有限公司
物业类别：空中别墅 联排别墅 商铺
项目信息：三期目前还没有动工
庐阳区：
海亮兰郡
售楼处电话:0551-5712999
项目位置：庐阳区西二环与北二环交口向北500米
开 发 商：安徽海亮房地产有限公司
主力户型：300-390平米联排别墅
物业类别：联排别墅 双拼别墅 商业 贵族幼儿园
项目信息：海亮兰郡华威庄园13#楼王双拼别墅面积390平米，均价20000元/平。在售利兹庄园17#（仅剩2套）、18#（仅剩1套）、20#（仅剩1套）联排别墅，315-390平户型，均价11000元/平左右，具体一房一价。在售利兹庄园部分房源，300-390平米户型，总价在330万左右，具体一房一价。在售华威庄园1#、2#、6#、8#，315-390平户型，均价11000元/平，具体一房一价。
中国铁建国际城
售楼处电话:0551-5738888、5507288（墅）
价格：400-700万
项目位置：庐阳区合作化北路（四里河路）与砀山路交汇处以东
开 发 商：中国铁建房地产集团合肥置业有限公司
主力户型：330-360㎡
物业类别：联排，双拼
阿奎利亚 即将上市
售楼处电话:0551-5659888
项目位置：合肥市阜阳北路双凤管委会南50米
开 发 商：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司
主力户型：95、99㎡三房、65㎡、66㎡5.2米挑高型精品
物业类别：住宅、叠层别墅、联排
项目信息：阿奎利亚别墅推出时间未定
水源墅
售楼处电话:0551-2687777
价格：8400
项目位置：合肥市庐阳区北二环与蒙城路交口北100米
开发商：合肥新慧房地产开发有限公司
主力户型：380-412平
政务区：
置地广场栢悦府
售楼处电话:5531111、5538888
项目位置：政务区天鹅湖南岸，习友路与怀宁路交汇处
开 发 商：安徽置地（合肥）投资有限公司
物业类别：联排别墅 独栋别墅
项目信息：置地广场栢悦府在售二期5、9#，370-550平米，总价在600多万-1200万之间，单价16000-22000元/平米，一次性付款98折，按揭没有优惠。在售一期“城市别墅”1、11、18#，还有10套，均价15000-22000元/㎡，总价在600万-1200万之间，面积是300-550平米。
高新区：
中海嶺湖墅
售楼处电话:0551-2753888
价格：18000元
项目位置：高新区燕子河路以南、浮山路以西
开 发 商：中海地产合肥有限公司 新华地产
主力户型：247-262平米
物业类别：联排别墅
乔治庄园
售楼处电话:0551- 5631111 5631888
项目位置：大蜀山正南，玉兰大道和枫林路的交叉口西南角
开 发 商：绿地集团
主力户型：214—344平米
物业类别：花园洋房 联排别墅
项目信息：项目占地面积为235亩，建筑面积约16万平米，物业类别为花园洋房和别墅。分三期开发，共131栋别墅。在售一期600—700平米联排别墅，总价在700—1200万/套。 圣联·香御公馆 即将上市
售楼处电话:0551—5845666
项目位置：合肥市高新区香樟大道与习友路交汇处东北角
开 发 商：合肥远拓置业有限公司
户型：303—373平
物业类别：小高层、高层、别墅、商铺
项目信息：后期将推出10#、11#、16#、19#联排别墅，面积在303—373平米，具体时间未定，预计2014年交房。
价格10000以上住宅：
万科金域华府
售楼处电话:0551-5556666
项目位置：长江西路、西一环与南一环交口
开 发 商：合肥一航万科地产有限公司
主力户型：114、125平两房；170、180平三房
物业类别：高层
项目信息：项目总建筑面积483391平，共规划有十几栋高层，其中有住宅、公寓和商业。项目均为高层，一期1#、3#、4#楼，总层为34层；二期有11#，以及铂客公寓；后期还将推出房源。楼间距平均为60米，最大楼间距达110米。
中铁四局S1101地块 即将上市
免费咨询电话:400-887-1216
项目位置：东至华东科技股份公司，南至望江路，西至规划铁四局路，北至太湖路。 开 发 商：中铁四局置业
物业类别：高层
项目信息：新盘
益力檀宫
售楼处电话:0551-3888888/5666666
均价：￥23000
项目位置：宁国南路和青年路（合巢路）交口东北角
开 发 商：安徽益力置业有限公司
主力户型：266.05 、 327.63 、493 、733.91
物业类别：小高层11—14层 大平层豪宅
项目信息：益力檀宫于11月18日盛大开盘，首期推出的是1、2、8、9、11#楼，276、363和513平米的254套精装房源，均价23000元/平左右。
绿地内森庄园
项目位置：合肥政务区翡翠路与南二环路交界处
开 发 商：绿地集团
主力户型：250-270㎡
物业类别：独栋别墅 联排别墅 高层
项目信息：目前在售1、6和10#楼，新品名座2#、3#楼，205㎡--328㎡，均价8300-8400元/平米。预计11月底天鹅湖畔316㎡中央景观大宅开盘，均价在8500-8600元/平。
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