篇一：烂尾楼的法律程序
中诚广场的债务纠纷究竟能否圆满解决，尚存疑问。
广州中院昨召开中诚广场第三次债权人大会 争取春节前启动分配程序
昨日，最高法院原副院长黄松有涉嫌受贿一案在廊坊开审。而就在同一时间，“中诚广场”系列执行案件第三次债权人大会在广州中院召开。2008年，分管执行该案的广东省高院原执行局局长杨贤才被中纪委“双规”，并牵连出最高人民法院原副院长黄松有。在债权人大会上，广州中院公布了分配工作计划，将分三个阶段对“中诚广场”的财产进行分配。文 记者刘晓星
分配：先分房后分款
根据广州中院2008年3月的分配方案，债权分配顺序是：第一顺序为返还购房款、返还变卖款；第二顺序为工程款；第三顺序为抵押权；第四顺序为税费；第五顺序为一般债权。前一顺序清偿后，才进入下一顺序分配。
而根据昨日的分配计划，第一阶段先对房产进行分配，第二阶段对变卖款进行分配，第三阶段对剩余的房产进行评估、拍卖、以物抵债。
由于中石化公司以13亿余元的总价于2006年买下中诚广场A座近80000平方米面积写字
楼，因此目前可分配的房产集中在B塔5~35、47~49楼，其中5、22、35楼属于共用避难层，不在分配房产之列。实际可分配的房产原规划设计每层12套房，后变更设计为每层24套房。 由于业主中有的要求返还房产，有的要求返还购房款。按照计划，将首先对原购买B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配。这些业主及代位主张权利人按原购买房产在变更前在原规划平面图所标注的位置，参照新规划平面图所标注的相同位置，按照同楼层、同坐向、同面积的原则进行分配。对原购买B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配后，开始对从A塔调整到B塔的要房业主及代位主张权利人进行房产分配。对于二手抵押的房产，在选定房产之后，依法进行评估、拍卖、以物抵债。对要房且未付清购房款的业主发放缴款通知书，待将未付房款缴入法院代管款账号之后，按照分配方案开始分房。计划写明，债权人的财产分配，按照原公布的分配方案执行。
经统计，目前需要支付变现款的债权总额为11.447亿元。其中变卖款债权总额为1.88亿元，解除合同返还购房款债权总额为2.04亿元，选择退房退款的债权总额为1.07亿元，工程款债权总额为6752万元，一手抵押债权总额为6300万元，一般债权债权总额为2518万元，广州城建总单列的债权总额为4.9亿元。此外，国土房管部门要求补交的土地出让金为4375971元。返还购房债权人的返还购房总面积为49534.42平方米。
而目前可供分配的财产情况是，“中诚广场”的变现款为9.24亿元，扣除各种税费以及土地出让金等，剩余可供执行分配的款项约为8.5亿元。另外，“中诚广场”B座5层~35层、47层~49层用于安置返还购房债权人，经办理大确权时最后测绘，该部分房产面积为55797.32平方米。
不满：没有执行期限
债权大会在9时30分开始，广州中院有关负责人宣读了说明及分配计划后，10时20分左右，会议结束。
“结束了么？没有安排业主发言么？”一名业主站起来喊道。多名业主随即站起来，高呼不满。在这些业主中，大多数是要求分配房产的，也有一些要求退回购房款。据悉，这次共有178家债权人到会，其中不少业主从港澳地区赶来，甚至还有人从加拿大回国参加会议。许多人表示，原本对此次大会寄予厚望，但法院只是说争取过年前启动分配程序，没有一个具体的执行期限，这让他们大感失望。
李先生在10多年前以每平方米2万元的价格购买了中诚广场A座19层的单元加车位，当时他预付了50%的购房款，约300余万元。根据2008年3月所作出的“中诚广场”债权分配方案，未交清购房款的债权人，经判决、调解继续履行合同的，均可以在按原购房合同交清剩余购房款后，参加调整并交付房产。以违约金及利息作为抗辩，拒绝支付剩余购房款的，视为放弃继续履行合同，按返还购房款处理。昨日的分配计划并未对此方案进行修改，导致众多业主的不满，李先生也是其中之一。
“按这个方案，我要拿到这个房子，还要另交300多万元。但这么多年下来，应该归我所得的利息和违约金已经不止300多万元了，为什么不能用利息和违约金抵消，而让我另外交钱？”李先生说。另外，当年金贸公司以9.24亿元的价格收购“中诚广场”，后又以13亿多元的价格转卖给中石化，这中间有4亿多元的差价。这4亿多元为何没有计入可供分配的款项中？
法院：4亿多元差价还有待定性
针对业主的质疑，中院有关人士解释，由于目前黄松有的案件仍在审理中，对于赃款数额，还有待审理的法院最终认定，不能简单判断4亿多元的差价就全是赃款。根据“先刑后民”的原则，应该先等待刑事案件判决后，才讨论赃款是否应分配给业主。另外，此次召开大会，是向业主们征求意见，业主有任何看法，都可向执行局反映。中院方面表示，此次会议后，将遵照之前确定的方案即刻启动分配程序。
“中诚广场”事件
“中诚广场”位于广州市天河北体育西路191号，现已更名为“中石化大厦”。从1997年被扣上“烂尾”帽子起，“中诚广场”便因烂尾时间长、牵涉面广、牵涉资金多、“复活”历程曲折，被称为“中国最大烂尾楼”。
2002年7月，广东省高级人民法院指定广州市中级人民法院负责解决“中诚广场”的债务纠纷。当时，申报的债权人多达158名，债务总值达人民币15.67亿元、港币1.24亿元、美元0.3亿元。
此后广州骏鹏置业有限公司和北京金贸国际投资有限公司在竞拍中胜出，联手以9.24亿元人民币的超低价收购了中诚广场。
不久，骏鹏公司老板范骏业因涉嫌金融票证犯罪，丧失了购买中诚广场的资格。2005年2月，金贸公司提出的独家收购申请获得许可，随后有消息证实，北京金贸公司的实际控制人也是范骏业。据悉，金贸公司随后将中诚广场转手卖出，售价高达13亿多元，净赚4亿多元。
2008年，分管执行该案的广东省高院执行局原局长杨贤才被中纪委“双规”，并牵连出最高人民法院原副院长黄松有。黄松有随后被“双规”，成为新中国成立以来，司法系统因贪腐落马的最高级别官员
篇二：关于“烂尾楼”案件的法律分析
关于“烂尾楼”案件的法律分析
北京市大成律师事务所杭州分所??朱洪鹤律师?
根据现行的法律法规，就“烂尾楼”案件做以下法律分析：
一、案情简介
“烂尾楼”案件一般是指开发商在没有完成房地产开发，并已经进行商品房预售的情况下，停止该房产开发的案件。
某市一开发商于2007年9月份开发一座楼盘，根据当时的市场行情，该楼盘的销售看好，开发商为该楼盘的开发投入巨资，由此以该楼盘为抵押向某国有商业银行实施贷款六亿五千万元人民币；2008年10月份，受到“金融风暴”、国家银根紧缩的影响以及2008年下班年楼市的下滑，该开发商出现资金链断裂，企业宣布破产，而此时该楼盘已经预售多半。本案中，开发商现存在债务如下：
1、交通银行的巨额贷款；2、建设工程施工合同的工程款；3、商品房预购人的购房预售款。
二、该案件的处理方式
根据法律法规的相关规定，本案件债权人债权受偿顺序：（1）就该工程有抵押权的债权；（2）建设工程施工合同的工程款；（3）一般债权。
（一）政府出面干预该“烂尾楼”案件
1、相关依据
《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定，国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
开发商的开发行为一直伴随着行政机关（政府）的行政许可（即行政审批，包括规划审批、商品房预售审批等行政审批）才能得以进行，普通百姓（商品房
预购人）的购房是基于对政府的行为的信任，因此政府可以按照法定的职权履行法定的职责，就该“烂尾楼”案件进行行政性的干预，就房地产开发依法进行监督，维护该案件当事人的合法权益，维护社会的公平正义。
2、操作程序
召开债权人会议，协商处理方案，但以保障各类债权人的利益为原则。
（二）司法途径
1、已完工程价值明显高于债务净额
已完工程价值明显高于债务净额的，按照法律规定及公平的原则，该工程可以拍卖的方式转让给其他开发商，抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商以及小业主等可与受让开发商变更相关的手续,并放弃违约赔偿责任的追究，商品房预购人继续履行预购合同而不要求退房（受让开发商是没有义务承担该违约责任的）。
2、已完工程价值明显低于债务净额
（1）开发商没有其他财产的
已完工工程低于净债务额的,若该“烂尾楼”存在抵押权的，有抵押权的依法享有优先受让权，即使有抵押权，是否存在还没有抵押权的楼房，若有商品房预购人应尽快向法院起诉并申请财产保全；若该“烂尾楼”存在抵押权的，债权人有按照相应比例的受偿权的。
（2）开发商有其他财产的
若该“烂尾楼”不能价值不能清偿商品房预购人的债权，商品房预购人应依法提起诉讼，以开发商其他财产进行受偿，以保护其合法权益。
若该工程已经抵押给第三人，并在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商没有告知商品房预购人的，属于欺诈行为，应该依法双倍赔偿；若没有抵押给第三人，或抵押给第三人但在商品房预购人签订商品房买卖合同时，开发商告知商品房预购人的，开发商应依法承担违约责任。
以上为“烂尾楼”案件法律浅析，由于篇幅有限，该分析不够成熟和全面，供参考。
篇三：烂尾楼
“尽管烂尾楼矛盾、纠纷重重，但具有巨大的投资潜力。”首先，楼市的持续走高这一大环境让身处其中的烂尾楼沾光不少。其次是烂尾楼自身的地理优势。这些地段的开发日臻成熟，要找到一块闲置地，拿到新的批文已非易事。
而烂尾楼当初的定位多是写字楼、饭店，这正是结构性矛盾的控制措施之列。再次，这些停建项目先期投入的宣传，积累起来的公众知名度，可以用很少一笔资金重新激活，变废为利，节约很大一笔宣传费用。
对原有的投资者来说，虽然已失去市场美誉度，但看到了烂尾楼升值的潜力，仍不愿退出这个市场，希望以楼翻身，对楼盘抱有很高的期望值。对新的投资者而言，“吃”进烂尾楼的成本不是太大，报建审批等工作也都基本完备或已经在做，无须花费多大周折，经过后期的续建和装修，就能获得较大的收益。
再生之术
烂尾楼盘有何起死回生良方?经过对成都市内烂尾楼盘的逐一清理，业内人士对症下药，提出几种解决方案:自行复工、转让、托管、拍卖、拆除，一楼一策。
烂尾楼通常面临司法、行政、市场三个方面的问题。司法方面，多数工程诉讼累累，大楼查封，执行困难，给复工带来极大的障碍。行政方面，涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理，需要办理各种行政审批手续，进行施工图审查和质量、安全监督。市场方面，烂尾楼盘品质良莠不齐，市场潜质不一，盘活所需资金应有专门测评机构进行评估。 “每一栋烂尾楼的症结都不一样，所以要一楼一策。”目前，主要有五种方法处置烂尾楼。一是，督促建设单位自行复工。对有资金实力，没有诉讼纠纷的停工工程，可督促业主限期自行复工。二是协助业主进行转让。业主不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。但要规定转让期限，不能无限期拖延。三是政府帮助处理。对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目价值，市场潜质较大，现业主失去操作能力，由政府指定中介机构进行处置。四是司法强制拍卖，对项目执行标的大于项目价值，涉及众多诉讼的项目，限定拍卖条件，进行强制拍卖。
对严重影响城市形象、违反现行城市规划、盘活无望的项目，如华昌酒店，则要采取强制拆除手段。据透露，成都今年至少要拆除一栋烂尾楼。
专家支招防烂尾陷阱
“烂尾楼受到市场高度关注，并不是说烂尾楼就没有缺陷。投资烂尾楼必须慎之又慎。”一位资深房地产策划人士认为。
烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，这是困扰复工的最大难题。此外，一些烂尾楼盘总体
设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。但是有的项目改建空间并不是很大，有的规划设计无法更改其性质用途。更有用的可能是它的土地价值。
投资烂尾楼，必须从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流通的商品。而且，投资者要对这些烂尾楼进行考察分析，根据烂尾楼的不同原因区别对待。如果原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些条件已经发生了好转，这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值;如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建成本，做到量力而行才能有利可图;如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。
广州市政府已将解决和预防“烂尾楼”问题作为广州市今后城市规划、建设和管理的一项重要工作，并已制定了整治“烂尾楼”工作的工作方案。方案提出严格依法推进，按照市场经济规律运作；切实落实项目业主负责制；优先解决拆迁户的补偿安置问题；突出重点，分类处置，逐步消化，计划用三至五年的时间基本解决现有的“烂尾楼”问题，力争近两年取得突破性进展，重点抓好对群众利益和城市景观影响较大的“烂尾楼”整治工作。
而相应的整治“烂尾楼”新措施则包括建立和完善处理“烂尾楼”的市场机制；加快进入司法程序的“烂尾楼”的处理；进一步完善整治“烂尾楼”工作的法规规章；建立和完善整治“烂尾楼”的工作机制；要求建设单位依法补齐有关手续等。
另外，政府也细化了对建设单位自身因素造成的“烂尾楼”的处理办法，其包括落实业主责任制，责成烂尾楼业主或投资人的上级部门负责烂尾楼的最后解决工作；在一定条件下支持项目续建；要求发展商在一定期限内对影响市容的烂尾楼进行整饰；依法收回土地使用权。
今年“烂尾楼”整治工作思路已确定刘志伟称，根据市政府制定的整治“烂尾楼”工作的工作方案，广州市政府有关部门也已确定了今年整治“烂尾楼”工作的思路。首先，要加快推进土地房产交易市场建设，规范土地二级市场交易行为，通过市场机制处理消化“烂尾楼”。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”，积极引导其通过有形土地市
场交易等方式转让给有实力的单位继续开发建设，确保接收单位先解决拆迁遗留问题，妥善补偿和安置被拆迁户。
其次，主动配合法院在处理“烂尾楼”过程中完善手续，加快司法途径解决“烂尾楼”的进度。
第三，对已领取商品房预售许可证的“烂尾楼”项目，继续严格实行商品房预售房款的监控管理，实施与项目施工现场进度相结合的联动管理。商品房预售房款的监控就是指要求每一个房地产项目都必须建立监控账户，由国土房管局、银行、开发商三方签订监管协议，预售房款必须存入指定的银行账号，实行专款专用，优先支付工程款，有效地盘活“烂尾楼”项目。另外也做好预防工作，杜绝“烂尾楼”项目的发生。
第四，对部分没有领取商品房预售许可证的“烂尾楼”，属于违法用地和违章建筑的项目，尽快依法查处。严重影响城市规划的，必须依法拆除。
一些城市对于烂尾楼的管理办法：
《深圳市龙岗区烂尾楼处理办法》
《办法》规定，各街道办事处对辖区烂尾楼情况进行调查统计，审查后一次性报区烂尾楼处理办预审，经领导小组批准后，在深圳市主要新闻媒体刊登公告，公告期为30天。公告期满，经领导小组批准的，纳入本《办法》处理范围，并向社会公示；凡烂尾楼项目用地不符合城市规划且不能采取改正措施的，或区政府决定收回土地使用权的，由国土部门依法收回土地使用权后，纳入国有土地储备；建筑物存在质量安全隐患不能续建、不能竣工使用的，或地质环境影响建筑物安全且不能整改的，由区城市管理综合执法部门依法拆除建筑物；凡行政划拨土地未具备收回条件、原产权单位自行续建的，可以重新核定土地使用年限，建成后限自用；自愿转让且经区政府常务会议批准协议出让的，重新核定土地使用权年限，办理土地使用权出让手续；原农村集体擅自转让的土地（含租赁88年以上），转让行为发生在1997年10月1日之前，由规划部门重新审查补办规划手续，报区政府常务会议审定，经处罚、补办立项和环评手续后，办理土地使用权出让手续；转让行为发生于1997年10月1日之后的，按相关法律法规处理。
据武汉市政府最新统计，截至目前，武汉市共有烂尾楼187项，其中停建项目126项。烂尾楼的存在，不仅影响市容环境和投资环境、城市形象，还造成资源浪费，积压了30亿资金。市政府决定，在明年国庆节前，通过拆除、收回、复工、处罚等措施来清除全市“烂尾楼”。 目前，武汉市通过土地公开拍卖，抓紧立法等多种措施，避免产生新的“烂尾楼”问题。为规范土地市场，该市推行土地储备制度，对收回的闲置土地、企业原划土地拟改为房地产开发用地的，都必须由政府依法收回或收购纳入政府土地储备库。针对房地产开发“烂尾”、城市房屋拆迁“后遗症”等问题，为避免拆迁户还建无着落，年初出台的《房屋拆迁管理条例》等有关法规要求，若建设项目中途转让且未完成拆迁补偿安置的，须经拆迁主管部门同意，由接受转让方兑现拆迁户的相关权益，并书面通告拆迁户。
武汉市在借鉴兄弟城市经验的同时，进行了有益的探索，始终将“设法启动一批”作为处理“烂尾楼”的主要手段。有关负责人分析说，“烂尾楼”本身就是土地、资金的闲置和浪费，如果不分青红皂白，一炸了之，必然会造成更大的损失，而且其中复杂的债权、债务关系很难理清，后患无穷。与其炸掉，不如将之重新启动和盘活。而盘活“烂尾楼”则需要大量的资金，资金从何而来就成了问题的关键。对此，武汉市采取两种方式进行：一是敦促产权人(建设单位)申报处理方案，筹措资金，启动项目；另一种方式则是吸纳社会资金，通过拍卖、转让等方式寻求新的投资者来启动项目。
沪上最大烂尾楼于去年12月30日正式复工，并初步敲定于2010年前全面开业。在停工4年后，该楼如今更名为“成城购物广场”。
该项目位于上海吴中路、虹井路路口，一期工程最初于2000年开工，并原定于在2001年实现局部开业，但因资金问题工程停滞，并因为其33万平方米“亚洲第一MALL”的体量，成为沪上最大“烂尾楼”。
根据原有的股权结构，其原投资方分别为上海虹西实业公司以及新加坡的投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司，前者以土地方式出资；后者以现金方式出资。相关人士日前对《第一财经日报》称： “我们将原投资方中的新加坡亚太实业集团有限公司进行了更替。香港胜南实业公司将替代该公司，并承接一切债务，拥有该项目100%股权，还进行增资。”据记者了解，该项目的投资将从之前的预期15亿元上升为20亿元。与之对应，项目开发主体也从去年10月份变更为上海成城购物广场实业发展有限公司。
“之前的投资方投入了大概3亿到4亿元，现在依然在清理债务阶段。”上海成城购物广场实业发展有限公司总经理黄俊涛对本报记者透露。在新东家入主后，“亚洲第一MALL”已确定将发生改变。“现在没有一期和二期之说，原先规划中的高档酒店和商务公寓项目也将取消。”黄俊涛说。该项目将做成高档购物中心，定位高于深圳万象城
曾经失意的楼盘——烂尾楼，感受一下它们的前世今生，看它们在今日的命运如何，也算是完成一次社会学意义上的楼市探讨。
每个楼盘背后都有一段历史，或喜或悲，如同人生对于房地产这个只属于富人“玩”的游戏，人们的关注大多集中在游戏的胜利者，“成王败寇”现象没有例外地贯穿在地产名利场上。
然而,有成功者必有失意者。在看惯了一系列成功楼盘的故事之后，我们不妨去寻访曾经失意的楼盘———也就是俗称的烂尾楼，感受一下它们的前世今生，看它们在今日的命运如何，也算是完成一次社会学意义上的楼市探讨。
有资深营销专家指出：一个烂尾盘能否翻身，需要三个条件。一是该项目基本市场条件评估；二是资金及债务状况；三是操盘手的水准，其中最关键的因素是其决心大小。看来梁希森满足了这几个条件了。
由此，我们引出一个话题：就是楼市在10多年历程中出现过不少烂尾楼，它们的现状怎么样？能翻身吗？有什么奇闻逸事吗？
这些都是很有意思也很有娱乐快感的事情。因而我们决定“寻访”国内楼市风云里曾经“涌现”出的十大失意烂尾楼，用我们娱乐化的视角,整理它们前世今生的故事,搜集它们是是非非的经历，并加以点评，让更多的读者了解被尘封已久的“楼事”。
免费论文网友情提示：本网站所有内容为共享上传提供，不涉及任何商业利益，本站对此不承担任何保证责任！
Copyright © www.csmayi.cn Corporation, All Rights Reserved 共享时代 共享你我他 版权所有