中邮保险切入养老地产业的理论基础及具体路径 本文关键词：切入，养老，理论基础，路径，产业
中邮保险切入养老地产业的理论基础及具体路径 本文简介：目前,我国已进入人口老龄化快速发展阶段,2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿.在养老服务方面,我国现阶段仍以政府为主导,社会力量参与程度不高.养老机构提供的养老床位数与迅速增长的老年人口数相比相差甚远,平均每千位老人的养老床位数仅有20
中邮保险切入养老地产业的理论基础及具体路径 本文内容：
目前,我国已进入人口老龄化快速发展阶段,2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿.在养老服务方面,我国现阶段仍以政府为主导,社会力量参与程度不高.养老机构提供的养老床位数与迅速增长的老年人口数相比相差甚远,平均每千位老人的养老床位数仅有20.5张,这一水平与发达国家相距甚远.社会基本养老保障已无法满足不断提升的社会养老需求,特别是高端养老需求.因此,养老产业在我国还有较大的发展空间,尤其是养老地产行业.近年来,中国保监会陆续发布了 《保险资金投资不动产暂行办法》、《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》,允许保险资金投资不动产 (保险公司投资非自用性不动产的账面余额,不高于本公司上季度末总资产的15%).以泰康、国寿、合众为代表的众多保险公司抓住机遇,纷纷涉足养老地产业,以寻求新的投资增长点.目前在北京、上海等地已有5家保险机构投资了7个养老社区,占地面积超过35 000亩,预计投资总额150亿元左右.
由于保险公司持有大量保险资金,加之养老地产的投资期长与保险公司负债的久期契合度高,使保险公司在这一领域具有投资管理优势,更易采取 "免疫"法,提高投资风险管理水平.而且,就保险的保障功能、融资功能与社会管理功能来说,保险业与养老地产业的融合发展,既可以丰富保险公司的保险服务内容,加强养老保险保障功能,又可以补充社会养老服务体系,促进养老产业的健康快速发展.
保险业投资养老产业,将打通资产与负债的匹配通道、客户与保险公司的服务通道、保险产品与实体经济的资金通道.投资养老产业是一项利国、利民、利司的重大战略举措,其社会效益与经济效益结合十分紧密.
1养老地产的一般原理与分析
1.1 养老地产基本概念
养老地产概念始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的发达国家,是融合房地产开发、商业地产运营、养老服务、金融创新等属性的新兴地产业态.养老地产是以养老为基础,附加文体中心、护理院、医院以及超市等商业配套设施,同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等功能于一体,通过住宅销售、出租与相关物业经营权和收益权的金融化运作以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应,实现自身盈利和长远发展.
发达国家养老地产业发展较为成熟.美国根据不同的护理要求将老年人群体住宅模式进一步细分为独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区,设计理念人性化,充分考虑老年人的养老需求;英国早在1969年就制订了 《老年居住建筑分类标准》,根据老年人的自理能力、收入水平等因素提供不同的养老物业形态,如收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院等;新加坡养老保障体系完善,推行居者有其屋的政府组屋计划和老年人社区计划等.
保险公司一般通过开发相应的保险产品,实现寿险业务与养老社区的对接.客户购买相应产品可获得入住养老社区的权利.此类产品以年金型产品为主,通常还附加终身医疗保险、终身重大疾病保险、高额定期寿险和高额意外保险,以满足客户多方面的保险需求.如日本邮政保险针对中老年客户,推出 "年金屋"特色产品,客户购买此类产品后,可在缴费一定年限 (或达到规定年龄)后享受日本邮政保险提供的全国范围内指定度假场所的定期度假服务.
1.2 养老地产商业模式分析
1.2.1产权持有模式分析
从开发商对产权的持有情况看,养老地产的商业模式可分为三种:销售模式,即开发商只要完成产品开发与销售任务即可,其本质上与住宅地产相同,无后续经营收入;持有模式,即开发商持有养老地产,采取只租不售的模式,投入成本高,回收周期长,对资本实力要求高,且要求开发商具备持续的运营管理能力;销售加持有模式,即开发商将养老地产按一定比例进行出售和持有,在一定程度上缓解资金压力,但必须放弃部分所有权.由于养老地产的重点和盈利点是养老,而非地产,故只有持有模式和销售加持有模式才能保障后期配套服务的质量,挖掘养老地产的衍生价值,使其利润最大化.
1.2.2以房养老模式分析
以房养老,又称为住房反向抵押贷款或者倒按揭,是指老年人将自己的产权房抵押或者出租,以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的养老方式,其实质是一项与养老相结合的房产挂钩类贷款服务.由于房地产市场价格中长期走势与人均预期寿命等关键因素难以预测,因此银行等金融机构从风险控制的角度,往往对此类贷款业务顾虑重重,加之我国住宅用地的使用年限存在70年的限制,这些因素使得以房养老在我国推广还存在一定难度.
1.2.3"候鸟模式"分析
"候鸟模式",是指随着季节变化,选择不同地方进行旅游养老.这种衣食住行都在异地的养老院社区,集健康服务、旅游休闲、文化娱乐为一体.由于该模式与一般养老地产不同,重点提供旅游休闲度假服务,而非为老人提供看护与护理等养老服务,因此其针对的客户群体年龄相对较低,从而也容易使养老观念传统且倾向于选择居家养老的人群接受.作为一种新型养老方式,"候鸟模式"深受多方关注.
保险公司,如泰康人寿、新华保险,开发养老地产倾向于采用候鸟模式.这是由于,一方面这种养老方式深受喜爱;另一方面 "候鸟模式"所面向的客户群体相对年轻且具有良好的经济条件,是金融行业争夺的中高端客户资源,保险公司可以开发与养老社区对接的养老保险产品,客户可以通过购买此类保险产品而获得养老社区的居住权.这种将养老保险产品与养老社区居住权相结合的候鸟养老模式,既可以在一定程度上解决养老地产开发的融资问题,也可以拓展保险公司除养老险产品以外的养老服务范围,锁定高净值客户,是值得中邮保险借鉴的养老地产商业模式.
2中邮保险切入养老地产业的相关论证分析
2.1中邮保险切入养老地产业的必要性分析
2.1.1拓宽投资渠道,提高投资收益水平
目前,保险公司通过现有投资渠道所实现的收益水平较低.2008~2012年,行业投资年度收益率分别为1.89%、6.41%、4.84%、3.49%和3.39%,大部分年度的收益率都低于五年期定期存款利率.与之相对的是,截至2012年底我国保险机构基础设施投资计划与不动产债权计划的平均收益率达6.36%,收益率明显高于传统投资渠道.美国前五大养老/医疗房地产信托投资基金公司,其2006~2010年5年中的平均净经营现金回报率均达到9%以上,这表明只要找到合适的商业模式,投资养老地产业将会获得比现有投资渠道更高的收益.因此,中邮保险需要通过切入养老地产业的发展,拓宽投资渠道,提高收益水平.
2.1.2调整投资组合,提高抵御风险能力
中邮保险目前的投资渠道以协议存款为主,较为单一.根据 《2012年中邮人寿保险股份有限公司信息披露报告》,在中邮保险总资产中,定期存款比重高达64.42%,明显高于2012年 底 全 国 保 险 资 金 投 资 渠 道 当 中 银 行 存 款 占 比33%.根据马柯维茨投资组合理论,与多渠道的组合投资策略相比,这一投资策略抵卸风险的能力较低.因此,为了提升抗风险能力与投资收益水平,中邮保险需要提升对基础设施建设与不动产债权等另类投资的比例.另外,保险资金投资养老社区,不仅能够延伸现有保险产品期限和内在价值,还能在根本上延长保险产品的生命周期,有助于避免资产与负债期限错配.
2.1.3发展城市业务,积聚中高端客户资源
中邮保险存量客户当中优质客户占比较少,近70%的客户来自农村地区,城市业务占比较低.发展城市业务,积聚中高端客户资源是中邮保险亟需解决的重要课题之一.根据中国保监会网站数据,2009年至2012年,国内主要养老险公司保费收入增长222%,高于所有人身险公司保费收入的增长幅度22%.
这表明养老险业务发展速度较快.另一方面,养老险产品的目标客户以年龄在40~50岁的人群为主,此类客户具有收入较高、经济条件好等特征,是金融机构争抢的客户资源.开发针对中高端客户的养老保险产品,并提供养老度假服务,可以提升中邮保险发展城市业务与服务中高端客户的能力.
2.2 中邮保险切入养老地产业的可行性分析
2.2.1获得政策支持
党的十八届三中全会 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确指出,要积极应对人口老龄化,加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业.国务院 《关于加快发展养老服务业的若干意见》也对加快养老服务产业的发展提出了具体要求.同时,中国保监会 《关于保险业支持经济结构调整和转型升级的指导意见》提出,要充分发挥保险长期资金优势,重点支持养老服务等领域和产业的发展;要支持保险资金进行养老实体、医疗机构等相关领域的股权和不动产投资.
2013年8月,中国邮政集团公司总经理李国华在全国邮政工作座谈会上指出,要借鉴大型企业集团开展资本运营的成功经验,依托集团公司金融牌照较为齐全、金融资源较为丰富、实业资产规模较大的优势,积极探索资本运营.因此,中邮保险切入养老地产业发展符合国家政策导向与集团公司战略方向,具备良好的内外部政策环境.
2.2.2具备资金基础
根据 《2012年中邮人寿保险股份有限公司信息披露报告》,自2009年9月中邮保险开业以来至2012年12月底,中邮保险寿险责任准备金高达237亿元.开业至今,年均保费增长率达360.1%,随着业务量的快速增长,寿险责任准备金规模将不断提高.寿险责任准备金90%可用作长期投资,尤其可以投资流动性较差的不动产.因此,近5年的快速发展为中邮保险提供了投资养老地产的资金基础.
2.2.3具备资源基础
2013年8月,中国邮政集团公司总经理李国华在全国邮政工作座谈会上指出,资本是金融企业做强做优的重要基础.要从集团公司、金融子公司两个层面,积极开辟融资渠道.积极研究资产证券化等创新工具,尽最大努力盘活现有资产,降低资金筹措成本.而目前各省邮政均拥有如疗养院、酒店、三产等资源,可以通过改造与开发,将其建设成为养老度假社区.
2.2.4具备客户基础
目前,中邮保险存量客户总数已突破200万人,其中江苏存量客户数突破50万人.客户平均年龄约为47岁,40~55岁的客户比例达45%以上.由于即将面临退休,这一年龄段的客户往往会提前为养老做准备,其中收入水平较高、经济条件较好的客户为中邮保险开发养老险产品与切入养老地产业发展提供了良好的客户基础.
3中邮保险切入养老地产业发展的具体路径选择
中邮保险切入养老地产业发展,一方面应借鉴行业规律,另一方面可借助邮政集团整体网络优势,复用邮政资源,使养老地产项目在邮政内部闭环运作,降低风险敞口,实现每一环节风险的有效管控.在此,笔者提出一种初步设想的商业模式模型 (见图1),这一商业模式可概括为:通过集团公司组建资产管理公司,利用中邮保险积累的准备金,为养老度假社区的前期开发与后期经营提供资金支持.
按照盘活现有资产,降低资金筹措成本的原则,将目前分散在各地邮政的土地物产资源,如疗养院、酒店等,进行有效整合并按照统一标准进行开发、改造,将其打造成 "候鸟式"养老度假社区.由中邮保险开发、销售与之对接的特色养老保险产品.客户在购买该保险产品的同时,与中邮保险签订养老社区入住协议.凡购买该产品的客户均可获得入住养老社区的权利.通过这一方式,可为养老社区后期经营积累稳定的优质客户资源.
养老度假社区的后期经营,可由资产管理公司通过委托经营或物业出租的方式,交由专业的养老社区物业公司按照统一服务标准进行管理.养老度假社区除了兑现客户在购买相应养老保险产品时签订的入住协议中所载明的服务外,还可以为客户提供相关增值服务,如医护、养生服务等,增加收入及利润来源.按照这一商业模式,可采取如下具体路径、方法实施.
3.1开发具有中邮特色的养老保险产品
对于中邮保险切入养老地产业,首要任务是研发特色养老保险产品,并通过产品的销售为养老社区未来经营积累优质客户资源.在产品开发上,可借鉴日本邮政 "年金屋"产品与泰康人寿 "幸福有约"养老计划等,将养老社区的入住权与相应的养老保险产品进行对接,即客户通过购买相应的养老保险产品获得未来养老社区的入住权.该养老计划应包含两部分,即养老保险产品与养老社区入住协议.其中,养老保险产品的主险为年金型产品,附险为附加医疗险与意外险等附加险产品.客户购买该产品的同时,需签订养老社区入住协议.客户购买不同缴费期的保险产品,达到约定入住年龄后,可以凭入住协议根据自身需要,在对应年龄段 (如55~65岁)定期入住养老社区.由于未来人力成本、医疗成本等服务具有较高的不可控性,难以在当期通过精算假设进行计算,因此相关养老保险产品在设计时,提供的约定养老服务一般应限定为养老社区的定期入住权,而客户将来入住养老社区后的相关服务费用则应根据未来市场行情另行缴纳.
中邮保险的养老计划产品设计应当在定价与服务两方面形成差异化竞争优势.一方面,通过充分整合邮政内部资源,降低投资成本,降低产品的定价费率,给予客户更多的价格优惠,并适度调低相应养老保险产品的起售金额,降低养老社区的入住门槛;另一方面,可利用邮政全网性资源优势,在全国建立多处养老社区,在度假地点方面为客户提供多样化选择,以满足不同客户需求.
3.2 组建资产管理公司进行专业投融资管理
在美国,主要以房地产信托投资基金 (REITs)为主流的投资商持有养老地产.因为取得低成本的长期资金支持是养老地产金融生态系统的核心,因此投资商在美国这一产业中扮演了至关重要的角色.对中国邮政而言,拥有保险、银行、证劵等金融平台,均可通过一定方式为切入养老地产业提供长期资金支持.但整合这些资源,则需通过成立专业的资产管理公司,打造专业投资平台.
2013年8月,中国邮政集团公司总经理李国华在全国邮政工作座谈会上指出,全国邮政拥有优质的固定资产,要研究把静态资产转化为未来发展资金的有效途径;要尽最大努力盘活现有资产,降低资金筹措成本;集团公司将重组中邮资产公司,将其作为不动产投资和运营平台.因此,可通过集团公司成立专业的资产管理公司,持有养老度假社区的产权,并为其开发与后期经营提供资金支持.养老社区经营采取 "集中管理+分散经营"的模式,即由资产管理公司对分散各地的养老社区进行统一投融资管理;由物业公司负责按统一标准分别对各养老社区进行具体运营管理.同时,由资产管理公司负责组织对养老社区的运营情况进行监督.
3.3 打造 "候鸟式"养老度假社区
目前,泰康人寿等同业公司为了打造 "候鸟式"养老社区,在北京、上海、广州等地通过竞拍等方式获取土地,投资成本较高.与之相比,中国邮政具备一定的网络性资源优势,初期可通过复用邮政内部资源 (现有的疗养院、酒店等),同时争取地方政府在招商引资方面的优惠政策,降低前期投资成本,在全国分区域建成3~5处养老度假社区,作为为客户将来提供较高品质及特色 "候鸟式"度假服务的基地.在具体服务内容方面,由于对入住养老社区老年人的护理需要专业护理人员,且人力成本不易控制.因此,为了降低经营风险,中邮保险开发养老地产应定位于养老度假社区,在服务上以提供度假、休闲为主,健康管理为辅.同时,养老度假社区在目标客户群的选择上,应适度降低服务群体的年龄.由于经营初期缺乏对社区管理的经验,可先从委托外部专业运营商对养老度假社区经营的方式开始,逐步通过收购外部专业运营商或成立专业养老社区物业管理公司等方式,最终实现对养老度假社区的全流程管理.
3.4 采取投资、开发、运营专业分离运作模式
在美国养老地产产业链中,开发商、投资商、运营商的角色分离实现了开发利润、租金收入、养老社区经营利润与资产升值收益的分离,也使得开发商、投资商、运营商的运作更加高效与专业,从而构建了完整的养老地产业金融生态系统,使养老地产业发展步入良性轨道.
因此,中邮保险切入养老地产业发展,可借鉴这一模式,在项目整体运作上采取建设开发、资产管理、后期经营的分离运作模式.由资产管理公司委托有资质的外部建设开发单位,负责对养老社区进行规划设计、建筑施工、基础功能区的划分等.养老社区建成后,由资产管理公司持有养老社区产权,并为养老社区的后期经营提供长期资金支持.由专业的养老社区物业管理公司按照统一的服务标准,对养老社区进行日常运营管理,以保证服务品质.这一模式可使养老社区的建设开发单位、资产管理公司、养老社区物业管理公司角色分离、权责清晰,从而可实现开发利润、租金收入、养老社区经营利润与资产升值收益的合理分配.
3.5 配套增值服务对客户进行持续深度开发
中邮保险切入养老地产业项目的利润,一方面来自相关养老保险产品的传统利源结构 (死差益、费差益与利差益,简称 "三差"),其中死差益、费差益与相应的养老保险产品的精算假设相关,而利差益则主要依靠对养老地产项目的投资收益,这便要求养老社区的后期经营也要实现一定的盈利目标;另一方面来自对养老地产项目积累的优质客户资源的深度开发.因此,养老社区除了为客户兑现养老保险产品中约定的基本服务外,还需进一步发掘社区经营的盈利点,如为客户提供包含餐饮、休闲、养生、保健以及健康护理在内的配套增值服务,并根据未来的市场行情和人力成本,通过收取相应的服务费用来提升盈利水平.
通过成立资产管理公司,充分利用邮政网络性资源,打造 "候鸟式"养老度假社区,并开发相应的养老保险产品与之对接,为客户提供有特色的高品质养老服务,将有助于中邮保险拓宽投资渠道,提高投资收益水平,同时还将为整个邮政集团提供新的盈利增长点.未来,中邮保险可以在医疗保险、护理险等金融保险产品与养老社区的结合方面进行持续探索实践,不断丰富养老服务内容,拓宽经营领域.
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