篇一：物业公共水电分摊办法合集
物业公共水电分摊办法合集
一、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于“公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准”的说明中有这样的表述:“【5】公共绿化养护用水的费用未包括在此价格中,应单独列帐,按实际发生费用和使用情况由使用人合理分摊。”
二、《晋中市物业服务收费管理实施细则(试行)》第十条“物业服务成本、支出构成一般包括以下部分:??2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:包括公共照明、二次供水电费及公共用水、自来水损耗费用等。”
三、北京物业网的一篇文章“住宅公摊水详解及一些建议”,内容如下: 公用分摊水的构成
从法律的角度来分析,住户目前所分摊的公用水可分为三种性质,分别是合法公摊、非法公摊和模糊公摊。合法公摊包括合理误差、正常管网泄漏和火警时消防用水;非法公摊包括小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处用水、开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水、非火警动用消防水和偷窃用水;法律没有明确规定归属的分摊,笔者都称之为模糊公摊。
合法公摊用水详解及建议
1.合理误差。水表的正常误差有两个值。最大流值高区最大允许误差为±2%,最低流量低区最大允许误差为±5%(根据国家水表检定规程《JJG162-85》)。某些用户合理地利用最低流量低区用水时负误差大的经验,用缓慢滴水的方式来取水。这种取水方式对总表产生的是正误差,是允许范围内的误差。最近有报道,某些假水表的误差为400%,简直像抢劫用水。分表总和大于总表就是负分摊。小区用水为什么经常会出现负分摊的现象呢?因为小区设计供水量远大于实际取水量时,总表总是出现在最低流量低区,如上所述低区负误差大(换句话说就是总表实际上转得慢了),所以就出现了分表总和大于总表的负分摊。我曾经管辖的一个物业小区就是这种负分摊的现象,开始我以为是总表坏了,自来水公司更换了总表后还是负分摊,5年来一直是负分摊。建议推广使用精密水表,并建议自来水公司收回水表的安装、更换和移动的监督权。
2.正常管网泄漏。管网泄漏分为明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易发现,并容易得到修复,所以这方面的损失一般很少。暗管泄漏分为地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易发现,并容易得到修复,这方面的损失一般也很少。地下暗管具体用途通常有四种:一种是公共地方清洁用水水管,一种是绿化用水水管,一种是观赏设施用水水管,一种是总表后的进户管。建议在《建筑给水排水设计规范》修订时将前三种用途的水表,规定为表前明管设计。建议对总表后的进户管也进行明管设计。发现地下管网泄漏的方法通常有两种,一种是定期用水数量对比,另一种是定期人工检查,检查的方法很简单,将用户前端的总水阀关闭,水表仍然转动,说明有泄漏。镀锌水管违法使用和超期使用也是造成管网泄漏的原因之一。镀锌水管容易生锈和被腐蚀,里面容易贮藏细菌,正常使用寿命是8至10年。建设部发布的《关于在住宅建设中淘汰落后产品的通知》(建住房
[1999]295号)中规定:自2000年6月1日起,在城镇新建住宅中,禁止使用冷镀锌钢管用于室内给水管道,并根据当地实际情况逐步限时禁止使用热镀锌钢管。实际上这一通知没有很好地执行。建议政府有关部门加强执法。
3.火警时消防用水。消防用水是没有设计安装水表的,火警难得一遇,无火警也就无这方面的用水分摊。
非法公摊用水详解
1.根据国家计委发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)第八条规定:管理费中包含了绿化管理费、清洁卫生费、办公费和保安费等。小区清洁用水、小区绿化管理用水、管理处办公用水和管理处员工生活用水理应在管理费中支出。由于缺少监督,不少物业管理公司通过不装分表或做假账的形式将这些用水分摊到其他用户。
2.开发商未出售(或已出售未收楼)的某些单元用水。如果管理不善,这些单元会造成很大的水暖器材泄漏。开发商和物业管理公司都不愿意分担这种预算外开支,最终物业公司可能将此部分泄漏分摊到其他的用户头上。入住未满的新小区这种现象会较多。
3.动用消防水清洗公共场所或疏通下水管道等各种非火警用途,这种用水最终会分摊到所有用户账户。
模糊公摊用水详解及建议
清洗水池浪费掉的消防用水就是属于模糊公摊。清洁水池的用水理应由物业管理公司提供,实际上清洗水池本身所需的水很少。因为生活用水水池一般和消防贮水水池合用一池,所以每次清洗水池时都要浪费掉大量的消防贮水。清洁水池浪费掉的大量消防贮水究竟由谁承担呢?法律并没有明文规定。浪费的消防贮水究竟是多少呢?高层楼房一般有两个水池,楼顶一个,地下一个。楼顶的水池消防贮水量是按不同类型的建筑6至18立方计算设计的,地下水池消防贮水量是按大楼所有消防栓连续完全开启2至3小时的用水量来设计(根据《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第七章第三节规定)。我们可以想象这个量是多大。有经验的工作人员会提前一个星期左右关闭地下水池的进水阀门,将池底的消防水作为生活用水来使用,以此办法来减少消防水浪费。这又会造成长时间缺少消防水的安全隐患。建议设计时将生活水池和消防水池分开。分开后,消防水池一般不用清洗。分开的好处是节水、节能、卫生和安全。
盗窃用水
如果物业管理到位,盗窃用水就不会发生。物业管理公司监守自盗现象反而较多。自来水公司和业主都有监督物业管理公司用水的责任。
四、广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知 (粤价〔1997〕173号)中有这样的内容:
“二、小区绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用均由物业管理综合服务费列支,不得向住(用)户分摊。”
“四、住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用,由本楼住(用)户合理分摊。”
“五、小区范围的路灯用电费用,由小区的所有住(用)户合理分摊。”
五、《南昌市物业服务收费管理实施办法》:“第九条、小区园林绿化用水、美化亮化公共照明用电、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费不得向业主分摊,其费用从物业管理公共性服务费中列支。”
六、海南省物价局关于印发《海南省物业小区公共水电费分摊办法》的通知: “第六条 下列范围的公共用电按现住业主、使用人用电量平均分摊:围墙、花地、区内道路照明用电;楼梯间和走道路灯、配电室、地下室等公共照明用电;消防设施用电;小区自备发电设备用电。”
“第九条 下列范围的公共用水根据表计用水量水费按现住业主、使用人用水量平均分摊;区内公共绿地绿化养护、公共园林、水池喷泉用水量;区内非营利性公共场所用水量等。”
七、博客文章“公共部分水电费的分摊方法(仅供参考)”:
1、物业管理单位办公及生活等自用水、电,必须单独设置计量表,其费用由物业管理单位负担,不得向住(用)户分摊。
2、值班室、保安亭及喜庆活动、宣传、装饰等用水用电,其费用均由物业管理从物业管理服务费列支,不得向住(用)户分摊。
3、小区绿化养护和景观水系的换水、清洗等水、电费用由所有的住(用)户按建筑面积分摊。
4、小区开展多种经营活动的水电费用,由该项经营收益列支,不得向住(用)户分摊。
5、住宅楼内走廊、楼梯的公用电费,由本楼住(用)户按户分摊,
6、加压给水泵的水、电费由所有受用住(用)户按实际用水比例分摊。
7、电梯公用电费由本楼住(用)户按户分摊,住转办或企或集体宿舍(8人以上)按2户分摊。
8、消防泵、消控中心等公用水、电费由所有受用住(用)户按建筑面积分摊。
9、小区范围内的路灯用电费用,由小区所有的住(用)户按建筑面积分摊。
10、地下汽车库和自行车库的公用电由使用各车库的车主公共分摊。
11、地下储藏室电费按电表实际计量加损耗分摊向住(用)户收取。
八、《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法(试行)》:
“第三条 本办法适用于以下两类供电方式的住户:专用变压器供电用户(简称专变户)和公用变压器供电用户(简称公变户);本办法所摊分的居民公用电量包括以下四个方面:差额电量、水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量。
差额电量是指总表电度数与其属下分表之和的电度差,主要由变损、线损和表损等损耗电量构成。
水泵用电量是指用加压供水或抽水入水池的二次供水,电力部门所设水泵表的抄表测量值。
电梯用电量是指住户住宅专用电梯的耗用电量,并由电力部门装设电能表。
梯灯用电量是指住宅公共楼道照明电器所耗用电量,并由电力部门装设电能表。”
“第六条 摊分的公式
1、差额电量分摊的方法
⑴公变用户按穗经[1998]66号第五条的规定,按每户每月2千瓦时的标准由电力部门直接摊计。
⑵专变用户按以下公式分摊:
①用户承担部分
用户差额分摊电量=用户用电量/总表后各分表电量和×总表与分表差额×入住率
②开发商或物业管理公司承担部分
总表与分表差额-用户差额分摊电量和
③物业公司或开发商将①、②两部分电量电费统交电力部门。
2、水泵用电分摊
从使用水泵楼层开始,按用户数平均摊分。
水泵用户分摊电量=水泵电量/使用水泵楼层的用户户数
3、电梯摊分方法
电梯摊分按楼层系数法。
按公安门牌号码,1~5层为第一段,系数为1,5~10层为第二段,系数为
1.2,10~15层为第三段,系数为1.4,如此按5层为一段类推,每段系数按20%递增,即系数为1+(N-1)×0.2,首层不使用电梯的用户不用摊分。
①基本电量=电梯电量/一段户数*1+二段户数*1.2+??+N段户数*[1+(n-1)*0.2] (1段) (2段) (3段) (N段)
②各段用户摊分电量=基本电量×[1+(n-1)×0.2]×入住率
③开发商或物业管理公司承担部分
电梯电量-用户分摊电梯电量和
④物业公司或开发商将②、③两部分电量电费统交电力部门。
4、梯灯分摊
按有安装梯灯的楼层用户数,平均分摊梯灯电量。
梯灯分摊电量=梯灯电量/已安装梯灯楼层用户数”
篇二：旧楼装电梯下篇：电梯分摊补偿费如何更合理
旧楼装电梯下篇：电梯分摊补偿费如何更合理
8月21日，本报《加装电梯：谁出钱谁补偿补多少》报道见报后，收到大量读者来电和邮件，表达对正在论证的《广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用的参考标准》（下简称《标准》）的看法。
其中，绝大多数读者正是需要加装电梯的旧楼住户，有读者对《标准》的出台表示期待，也有读者认为《标准》的计算不合理，甚至有个别低层住户在同意加装电梯后，看到可获补偿后又反悔。
《标准》的主要制作人黄石鼎坦言：把《标准》“亮”出来，承受了相当的压力，“参考标准，目前还在论证阶段，即便最终出台，它也并不具有强制力，只是给旧楼加装提供一种可行的方案。”
文、图、表／本报记者杜安娜蚁畅实习生谭璇璇、张莹姗
近日，记者将读者的意见已经反馈给了黄石鼎，黄石鼎也详述了《标准》的计算过程。
已考虑采光、通风等因素
记者：有读者认为，在计算补偿时应该考虑到加装电梯对低层采光、通风、安全等因素的影响。
黄石鼎：事实上我们的计算因子包括加装意愿、电梯使用频率、房屋升值率。现实情况下，如果采光、通风和安全的利益受损应该得到补偿。理论上来说，“不愿意加装电梯”的居民，特别是“给予补偿也不愿意加装电梯”的居民，是利益受损更严重的群体，于是，他们房屋的受损程度以及补偿力度就间接通过居民的加装意愿衡量出来。
所以说，加装意愿这一计算因子实际上是包含了加装电梯对低层采光、通风、安全等因素的影响。
记者：有的楼房加装电梯并不影响一楼的采光、通风，不应该给予补偿。
黄石鼎：我们只是根据调查结果做出来的一个标准数据，每一栋楼的特点都不一样。所以我们的计算也留下了一些“弹性”。比如补偿系数、分摊系数都是可以进行调整的，可以按专家实地考察后提供的系数来定。
如果大家能坐下来谈就好，如果不愿意按照我们的方法来算，也可以自己协商方案。我们只是给那些没有办法谈妥的人提供一个参考。
应充分尊重住户的意愿
记者：有读者投诉，他们所在的楼本来已经谈妥了加装电梯，低层住户也不要求补偿。现在看到《标准》说还有补偿，低层住户改变主意了。这种情况怎么处理？
黄石鼎：首先从法律上来说，有一个“法不追溯”的原则，新规对过往发生的事不具有效力，而且现在还只是在验证阶段，最终结果如何还不可预料。另外，既然已经谈成，就没有必要再反悔。这就是为什么我说要被骂死的原因。任何时候做这个事都会被骂。
记者：按照2012年出台的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，达到2/3业主同意即可申报加装电梯。但一般来说，反对加装的低层住户数量相对少，往往达不到1/3以上，如何能保证公平性？
黄石鼎：我觉得如果低层住户的是合理诉求，是应该满足的。不能用大部分的意愿来压住少数的利益，也不是长久之计。比如，现在把电梯给装了，但一楼的人不满意，就给将来留下了纠纷的隐患，因为这样的同意是建立在不确定的基础上的。
说得不好听一点，如果低层的人采用一些不合适的手段去阻挠电梯的运行呢？
六层楼加装暂未考虑
记者：这套《标准》主要为7～10层楼高的旧楼加装电梯设计了补偿分摊方案，并未涉及六层楼高的房屋，是什么原因？
黄石鼎：主要是因为经费不足。《标准》整个项目的经费几万元，前期的调查工作是由40多个调查人员，花费了将近4个月时间完成的，投入精力很大。
记者：我们看到，在取样的140栋旧楼中，七层和十层楼高的只有6栋，八层、九层有几十栋，这样对七层和十层楼高的来说，最终结果是否公平？
黄石鼎：是准确的。因为我们的样本覆盖天河区、白云区、越秀区、海珠区和荔湾区，这些样本都是随机抽取的，说明七层、十层楼高的楼房在整个广州老楼中占有的比例相当。
记者：从计算结果来看，如果一栋楼加装电梯的费用是50万元，十层楼高旧楼的第一层获得的补偿比七、八、九层楼高旧楼的第一层获得的补偿要少，您觉得这合理吗？ 黄石鼎：这是合理的，因为十层高楼获得补偿的是一、二、三层的住户，获得补偿的人多了，所以算下来会少些。
谈公共问题需互相体谅
记者：有一些读者反映，他们所在的楼栋中，有人直接表示不参与。对于这种“甩手派”有没有相应的解决办法？
黄石鼎：这不是《标准》所能解决的事情，很多时候有些非理性的因素在里面。希望大家都能在一个理性的层面来把这个事情办好。
记者：有读者提出，补偿和分摊还需考虑户型和位置。比如按电梯井或连廊与建筑物各类型房间（厅、房、厨房、卫生间、阳台）的窗口的距离作为补偿标准？
黄石鼎：如果可能的话，我们还会进行一些后续研究。后续研究相对简单一些，会找一些专家和业主代表来谈。比如每一层几户分摊补偿费用怎么分？目前来看，按建筑面积是最合理的。当然，还需要做更多的研究。
记者：还有读者质疑，我们整个补偿和分摊费用的基数是以安装电梯费用作为基数，觉得这个“盘子”太小。如果加装电梯费用很低，那么获得补偿会相当少。为何选择这个基数？
黄石鼎：假设电梯很便宜，每家都可以自己装。加装电梯自然应该按照加装电梯的费用作为一个参考值。如果加装电梯对一楼通风、采光、安全造成了影响，那么对楼上的住户也有类似的影响。
我们用了那么多公式来算这个补偿，是相对公平和科学的。但计算方法再完美，肯定也是有人要吃亏的。可能每个人都是站在自己的角度提意见，因为人都是自私的，但这是公共问题，不能全部按照一家的意思办，大家应该相互体谅。己所不欲，勿施于人。这样才能公平、和谐。
楼主们：家家有本难念的经
广州市法制办：读者反映的意见有重要参考作用
读者意见
本报记者在梳理读者意见过程中发现，目前，全市范围内仍有多栋旧楼正在为加装电梯而努力，而更多的旧楼则“静悄悄”。而实际上，由于早期建设时缺乏统一标准，几乎每一栋旧楼都有自身的特殊状况，比如不同层数户数不同、一楼为架空层或商铺、多数住户为出租户、电梯层位于上下楼梯中间等等。
这意味着《标准》在实践中无法做到“放之四海而皆准”。
市法制办向记者表示，电梯补偿标准仍在论证中，读者反映的意见有重要参考作用。
全体业主同意为何6年难加装
广州中医药大学机场路12号大院有一栋9层“工”字形的旧楼，其中一“竖”为74号梯，一“横”则为75号梯。
2008年，75号梯18套房子中，除去两套空置房，剩下16户全部同意加装电梯，并向广州市规划局提交了电梯加装申请。
此后，75号梯业主们收到规划局复函，称相邻的另一号梯多位户主提出意见，认为加装电梯后，会对其视线景观构成直接影响，要求75号梯取得该号梯全体业主同意或修改建筑设计后再重新报审加装方案。事情就此搁置。
其间，75号梯业主们曾做过尝试，讨论将电梯换做钢结构，外层为玻璃结构，增加透光率。但仍未果。
目前，广中医大院共有近80栋旧楼单位，已加装电梯的只有4个单元。 低层住户不同意加装
半年前，移居加拿大的梁先生接到女儿来自广州的电话，得知自己的那栋8层高、20年楼龄的旧楼要加装电梯。
天河东德荣街4号，属于为数不多的“田”字形楼栋，由于结构的特殊性，电梯的选址只能在进入公共楼梯的门口，而且要往户外伸出一米多距离。
梁先生挨家挨户征求意见，低层住户意见最大。一、二层的八个住户只有一户签名同意了，“还因为他跟我是老友”。除此之外，三、四层多位业主要么已移居海外，要么无法联系。
最后四楼及以上的住户全部签名同意，也达到“两个2/3”的要求。随后，梁先生开始和居委会、小区管理中心、业委会沟通，希望他们能帮忙做低层住户的“思想工作”。目前，沟通仍在进行。
高层住户不同意加装
天河区建业路华翠街某楼栋，10余栋楼，楼龄约18年，每栋有9层，一梯两户，一楼为架空层。
今年50多岁的王先生担任该小区的业委会主席，他介绍，高层住户主要对资金如何管理存在意见，同时也对电梯质量问题提出异议，2012年8月提出加装电梯方案后，业主们协商好总投资为60万元，出资额度按两个标准算，一是在建筑面积相等的情况下，按住户数量出资，这种出资方法占总户数的80%。二是在建筑面积不相等的情况下，按建筑面积出资，这种出资方法占总户数的20%。经算，3楼出资最少为2.8万元，最多为3.2万元，而1、2楼则不用出资。
对一楼不影响是否应赔偿？
天河区天河东路244号是一栋6层高、12年楼龄的楼房，一层4户。该楼栋一楼是商铺。
去年年中，业主们开始商量加装电梯事宜，经过一年筹备，资金、规划图和项目承办公司等各方面工作已经到位，协商的安装报价是38至39万元。住户符先生告诉记者，因为一楼是商铺，铺主本身也不住该栋楼房，且商铺都有独立的出口，采光和通风也都没有受到影响。如果按照新《标准》，一楼商铺还可以获得8万多元的补偿，“明显不合理的”。目前工程已经停滞。
补偿分摊如何分到户应细化
篇三：广州市国土资源和房屋管理局关于明确我市交存住宅专项维修资金有关问题的通知
广州市国土资源和房屋管理局关于明确我市交存住宅专项维修资金有关问题的通知
关于明确我市交存住宅专项维修资金有关问题的通知
穗国房字〔2008〕1083号各开发建设单位、物业服务企业、业主委员会（业主），广州市商业银行，中国农业银行广东省分行营业部，中国建设银行广州番禺东区分理处、广
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