篇一：房产证真的需要加密吗
房产证真的需要加密吗？
近日，有关房产证加密的说法沸沸扬扬。房产证真的需要加密吗？目前，在北京、上海、南京、济南等城市，房产证加密已陆续展开。相关人士表示，房产证加密可以有效防止虚假房屋买卖等行为，保障房屋交易安全和房产权益人利益。而在淮安，有市民表示，房产交易一生也不会涉及几次，房产证加密无形中增添了许多麻烦，密码多年不用也容易忘记，房产证没有必要加密。淮安市房屋权属登记与交易管理中心工作人员表示，淮安目前没有提供房产证加密服务。淮安市房产交易中心审批手续异常严格，到目前为止，没有发现一起冒用他人房产证进行抵押、倒卖事件。据介绍，在淮安市房产交易管理中心，所有居民的房屋产权信息都录入在系统中。倘若出现类似假证件、冒用他人证件的情况，业务素质过硬、把关严格的工作人员会第一时间辨别出来。在淮安，按规定，无论房产抵押还是交易，必须本人带齐身份证等相关证件并现场确认方可完成。本人不在现场或未经本人许可的交易，即使出示了房产证，也不可能完成任何交易。“即使有些服刑人员涉及到房产问题，本人不能到场，我们会派出工作人员去服刑地点与当事人沟通了解情况，征得当事人许可，方可办理相关手续。”工作人员补充道。不过，工作人员表示，淮安不排除今后加密房产证的可能性。 庄超
篇二：房地产行业盈利之密码
房地产行业盈利之密码
英铭资本董事长 冯玉光
关于房地产企业的盈利模式，业内有很多的探讨，我从财务分析的角度，看看房地产企业是怎么赚钱的。
几年前在中欧读书，黄俊灿同学当时任金地集团CFO，同学们分析金地集团报表发现，金地集团的营业净利率只有12%，而且进一步研究法相房地产行业的营业净利率都差不多这个水平，觉得和我们印象中的房地产行业暴利不符，心生疑问。我相信，很多人都有同样的疑问。
下面我们用财务分析的工具之一杜邦分析法，来解读房地产行业快周转、高杠杆、类金融。我们都知道净资产收益率（ROE）=营业净利率＊总资产周转率＊权益乘数。目前上市地产企业三年的平均行业中值是10.17%，一线优秀品牌开放商的ROE在20%左右。 第一、先看看如何提高营业净利率。
营业净利率=（营业总额-成本总额）/营业收入，目前上市地产企业三年的平均营业净利润中值为12.67%，一线优秀品牌开放商的营业净利率在15%左右。影响营业净利率的核心是单位营业收入与单位成本，从单位营业收入看，房地产行业是一个充分竞争的市场，随着消费者的成熟，销售价格受限于周边同类产品的定价，也就是说，不同的开发商，定价能力都是有限的，空间不大。从单位成本上看，
主要有开发成本、税金及附加、期间费用、所得税，而开发成本中的前期工程费、基础设施费、配套设施费、建筑安装工程费、开发间接费，品牌开发商之间差距不大，开发成本中主要差别在于土地成本，不但获得成本差别大，而且其在总成本中占比最大。另外，不管资本化利息还是费用化利息，各开发商之间差距也在不断拉大，各类资金越来越青睐于一线品牌开发商，特别是国有企业的品牌开发商。房地产企业五个核心能力中，其中一个是土地获取能力，一个是资金运营能力，由此可见，造成各开发商成本差别的核心要素是土地成本和资金成本，投融资专业在房地产企业中也越来越重要。
第二、再看看总资产周转率。
总资产周转率=营业收入/总资产，目前一线优秀品牌开发商的总资产周转率大约0.3左右，大部分开发商的总资产周转率在0.1-0.2之间。从公式可以看出，开发商取得土地后快速形成销售，进而交房形成营业收入对该指标的影响巨大，一旦交房结转收入，同时增加营业收入，并降低总资产（存货减少了），周转率自然就提高了。体现在具体公司运营上就是快周转，我们经常听到一线开发商在标准化工作上投入很大，因为只有标准化，住宅产品才能保证6个月或者9个月开盘预售，22个月或者24个月交房，否则至少再增加6个月。万达广场能够做到18个月开业，绝对是行业的翘楚，目前无人能望其项背。企业标准化建设、运营能力的提高，不是一朝一夕的事情，需要长期艰苦的持之以恒。我们欣喜地发现，从2008年以来，大部分地产公司的总资产周转率都在逐步提升，说明我们房地产行业的运营
水平在整体提升过程中。
第三、最后再看看权益乘数。
权益乘数=1/(1-资产负债率)，目前各家房地产企业的权益乘数差距很大，从一点几到八点几的都有，普遍在4-6之间，这不但和公司财务风格有关，也和资金获取能力有关，更和资金运营能力有关。房地产企业的资产负债率有个特别的地方，就是负债这个科目里面有一大笔无息负债，即预收账款，所以，我经常说，如果取消预售制度，中国大部分地产商不但马上停止快速增长，甚至存活都是问题，这个行业一定会大幅度萎缩，除非房价快速增长而不受限制。
研究发现，自2008年以来，一线品牌开发商的营业净利率普遍在下降，而周转率和权益乘数普遍在上升，这些都符合我们的直观感受。可见，房地产企业通过挖掘土地价值，获得土地成本的比较优势，土地成本的绝对优势年代一去不复返了；通过系统的标准化建设，提高资产周转率；通过收取预售房款和多重融资手段，提高权益乘数，从而提高公司的净资产收益率。由于房地产行业是资金密集型行业，每个绝对值指标的数字都比较大，给我们的直觉很“暴利”，这就是房地产行业盈利的本质。
2013/11/1
篇三：房地产销控流程
房地产销控流程
为实现销售的程序化、科学化，通过规范的流程防范可能出现的操作错误，制定销控流程；
一、折扣政策
原则上销售暂无任何销售折扣政策（除董事长特批除外） 二、销售签约流转程序：
注：具体表单附后
营销部将房屋价格上报公司领导批准后，同时发财务部、办公室，并采取以上逐级审查的程序，由销售主管、销售经理、分管副总、财务经理进行可售情况及房屋的房价款的审核与确认，由公司领导最终确认后，销售人员凭签约单到办公室办理相关手续，办公室根据签约单对商品房销售合同进行盖章，以此保障操作的正确性和严谨性，同时可保证公司各级领导随时了解销售情况，每周销售部对周销售情况于周五下午报公司领导。
三、退房、换房及更名程序：
注：表单附后，换房及更名情况，采取先退房再签约的形式，可有效回避可能出现的法律纠纷，即换房、更名同样适用本程序。
以上程序保证各级领导审查并同意退房、换房及更名等情况。
附表：1、签约单 2、退房单
营销部 2012-11-17
签 约 单
感谢您购买xx的房屋，请您将有关信息核对正确，以便工作人员能正确的进行合同录入及网上登记备案等工作。(注：以下信息一经录入即通过网上在交易中心备案，不能更改，更不能更名和退房)
一、 购房人：
姓名： 国籍： 居住（注册）所在省市：个人/公司：性别： 出生年月日： 住所（现住址）：邮编：证件名称：号码： 联系电话：(座机) （手机）二、 所购房屋：
房号：建筑面积： 单价：总 价： 三、 定金： 元； 四、 付款方式：；
① 购房人于20xx年月日前将所有房款一次性补足；
② 商业贷款/③公积金贷款：于20xx年月日前交纳首付：￥元，
并签定《商品房买卖合同》，同时按合同相关规定办妥贷款；
③ 合贷款：于20xx年月日前交纳首付：￥ 元，并签定《商品
房买卖合同》，同时按合同相关规定办妥贷款；
（特别提示：如购房人未能在本签约单第四条规定的时间内交款并签约，开发商有权罚没定金，并可将该房屋另行出售，购房人同意遵守该规定）
五、购房人网上售房合同（即以上信息）确认密码： （六位）
购房者确定购买该房屋，以上信息确认无误，客户签字确认： 日期：六、公司审批
营销部： 分管领导： 财务部： 公司领导：
2005年月日
退房单
五、 客户声明：
本人 于 年月 日购买了xx公司所开发的位于xx路xx号[xx]楼盘楼单元层房屋，现因我个人原因（原因为： ），无法继续履行正常的购房交款义务，现退房，并自愿承担违约金元 （大写： ），因此所引起的相关责任由我本人全部承担。 特此声明！
客户签字： 日 期：联系电话：
六、 所购房屋：
房号：建筑面积： 单价：总 价： 七、 已交款情况：（大写： ） 八、 退款：（大写： ） 九、 收到确认：
现收到xx公司应退房款（大写：
，全部退款已结清。
客户签字：日 期：
十、 公司审批：
营销部： 分管领导：
财务部： 财务总监：公司领导：
20xx年月日
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