篇一：阶段性担保
阶段性担保－开发商的陷阱
房地产按揭中，国内的银行大多要求开发商与银行签署一个“按揭合作协议”，并要求开发商作为担保人也在小买家的借款抵押合同上签字。“按揭合作协议”和借款抵押合同上涉及开发商的条款内容都是要求开发商为银行提供阶段性担保。担保的时间自借款抵押合同生效起至银行拿到其他权利证明并且开发商办妥大产证止，有的甚至写到小买家取得小产证。
这个阶段性担保看似很正常，时间也很短，其实其中隐含开发商的巨大风险。所谓阶段性可能并非阶段性的，而是开发商要一直担保下去，直至贷款还清。
以下是一起真实的案例：
开发商为深圳某房地产公司，按揭银行为某银行深圳分行。某小买家与该银行签订了《楼宇按揭借款合同》，借款期限：2002年7月至2032年7月。开发商在《楼宇按揭借款合同》上签字，提供阶段性担保。合同约定保证责任至“办妥”其他权利证明及小产证。2004年8月，已经“办妥”小产证及其他权利证明，按照合同约定，阶段性担保责任应该此时结束。至2004年底，借款人累计拖欠借款本息3期。银行要求开发商在抵押物价值之外承担连带保证责任，诉诸深圳市罗湖区人民法院，法院判决支持银行的诉讼请求。
法院判决的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第32条。该条内容是：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
按照司法解释及法院的判决，即便开发商和银行约定了承担阶段性担保的时间，不论是写到“办妥大产证”或者“领取小产证”，均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形。在此情况下，法院视之为“没有约定”，认为开发商的担保责任到小买家的借款抵押合同所规定的贷款还清之日起6个月。
至于各方对该判决本身的争论，在此不再评说。对开发商而言，对阶段性担保的风险和责任需要重新评估了。
对开发商来说，最好还是不提供阶段性担保。实践中，银行对于一些资信状况比较良好的开发商是可以不要求提供阶段性担保的，而一些境外银行则比较少要求开发商提供阶段性担保。但是，开发商出于商务上的原因，有时只有考虑阶段性担保。如果确实有此必要的时候，则必须采取一些对策。对此，我们华益律师事务所通常建议客户所采取的对策主要有：对阶段性担保设定条件，构成附条件的担保合同；将阶段性担保解释为债权和抵押权的转让。
阶段性担保费
问：我委托中介公司办理贷款业务，中介公司向我收取阶段性担保费。请问什么是阶段性担保费，这笔费用一定要缴吗？
答：所谓阶段性担保，是指中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行执管《房地产其他权利证明》之日止的连带保证责任。银行向借款客户放款，必须等拿到《房地产其他权利证明》，明确没有其他人或单位对该套房产具有任何权利后才能进行。而房产交易中心办理《房地产其他权利证明》需要一定的工作日期，如果办理阶段性担保，由中介公司或担保公司承担这段时间的风险责任，银行就可以提前放款，从而加速房产交易完成的速度。由此可见，如果交易双方希望快速完成交易，应当支付阶段性担保费。而如果对交易速度没有特别的要求，就没有必要一定支付阶段性担保费。目前，阶段性担保费的收费标准基本是，在100万元以内按400元/笔收取；在100万元以上的，按照贷款额的0.1%收取。
地下车位是否单独发产证
问：去年，我在买一套预售商品房时，出于投资目的还买了小区两个地下车位。当时，开发商说每个地下车位均可单独办理产证。谁知，今年四月交房后，开发商说只能将车位登记在我房屋的小产证上，不能单独办产证。请问，开发商的说法正确吗？
答：根据目前的有关规定，商品房附属地下车位不单独办理产证。其中，若地下车位是与商品房一并购买的，或者是在业主拿到商品房小产证之前购买的，地下车位的车位号、面积等情况应在办理商品房小产证时一并在小产证附记栏内注记若购买商品房并拿到小产证后，业主再购买地下车位的，则应由房地产登记部门在商品房小产证附记栏内加注地下车位的车位号、面积等情况。
“抵押贷款”与“阶段性担保”比较
完全抵押贷款程序
1、申请人填写贷款申请书，提交有关资料；
2、资料初审，房产评估；
3、贷款审批：申请人开立专用存款账户，存入购房首付款；出具《贷款承诺书》；
4、签订《购房抵押贷款合同》并办理公证及房产过户、保险、抵押登记等手续；
5、银行发放贷款，划拨购房款；
6、借款人按月还款付息，本息结清后注销抵押登记。
阶段性担保程序
1、第一、二、三步同完全抵押贷款申请程序；
2、申请人、银行、担保机构签订《个人住房借款合同》并办理公证及房产过户、保险等手续；
3、银行发放贷款、划拨购房款；
4、办理房产抵押登记，取得他项权利证明后，解除阶段性担保责任，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记。
二者不同的是在“抵押贷款”的第四步和第五步，抵押登记在先，银行拨款在后，而“阶段性担保”第三步和第四步是银行拨款在先，抵押登记在后，这种程序上的相反性完全决定了出售方在什么时间段里拿到自己的房款
篇二：阶段性担保责任案例
北京市住房贷款担保中心与林晖担保合同追偿权纠纷一案
当事人:法官:文号:（2008）海民初字第28534号
原告北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦西座7-8层。
法定代表人汪平华，主任。
委托代理人聂磊，北京市经纬律师事务所律师。
委托代理人张颖利，北京市经纬律师事务所律师。
被告林晖，男，1963年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区学院路38号北京宿舍19号楼15层2号。
原告北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）与被告林晖担保合同追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨靖独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京市住房贷款担保中心委托代理人聂磊到庭参加诉讼。被告林晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告担保中心诉称：林晖为购买北京中鸿天房地产有限公司（以下简称中鸿天公司）开发的位于北京市朝阳区建国路179号现代城3号楼0610的房产，向中国工商银行北京市崇文支行（以下简称崇文支行）申请个人住房贷款。崇文支行与林晖、中鸿天公司三方于1999年8月17日订立了编号为1999年崇房个借贷字990139号个人住房借款合同（以下简称借款合同）及个人住房借款抵押合同（以下简称抵押合同）、个人住房借款保证合同（以下简称保证合同）。该合同约定，崇文支行向林晖提供个人住房贷款107万元，贷款期限10年，自1999年8月19日至2009年8月19日，贷款月利率5.025‰，林晖采用按月等额还款方式。合同约定中天鸿公司承担阶段性保证责任。2003年12月29日崇文支行、中鸿天公司与担保中心签订了阶段性保证责任转移协议（以下简称转移协议），该协议是担保中心、崇文支行、中鸿天公司签订的个人住房借款合同的补充，与借款合同具有同等的法律效力。该协议约定，中鸿天公司的阶段性保证责任转由担保中心承担，保证期间自该协议生效之日止该笔贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将房屋他项权证交给崇文支行保管之日止。该房屋的抵押登记工作由崇文支行授权给担保中心办理。林晖自2007年12月至2008年6月连续4期未偿还银行贷款，欠款合计71 947.88元，包括逾期本金64 048.6元及利息7899.28元。崇文支行依据协议，于2008年6月27日向担保中心发出履行保证责任通知书，担保中心于2008年6月27日代林晖向崇文支行偿还了上述款项，崇文支行给担保中心出具了代偿证明。担保中心履行了保证责任后多次要求林晖偿还代偿的款项，林晖均未还款。并且林晖未及时提供抵押登记所需的文件及相关费用，致使担保中心至今未能办理相应的抵押登记手续。故担保中心提起诉讼，诉讼请求为：1、请求林晖支付担保中心代偿的本金共64 048.6元及利息7899.28元；2、请求林晖支付担保中心自代偿之日起至其付清全部款项日止的利息损失；3、请求林晖提供全部抵押登记所需的文件、费用等。诉讼中，担保中心撤回第三项诉讼请求。 被告林晖未向本院提交书面答辩意见。
经审理查明：1999年8月17日，崇文支行与林晖签订一份个人住房借款合同。该合同规定，崇文支行向林晖发放个人住房贷款共计107万元，用于购买北京市朝阳区建国路179号3号楼0610室的房产。贷款期限自1999年8月19日至2009年8月19日。贷款月利率为5.025‰，利息从放款之日起计算。林晖授权崇文支行在该合同和保证合同及抵押合同签订或登记备案后，以林晖购房款名义将贷款一次划入售房者的账户，用于购买上述房产。自1999年9月19日起，林晖采用月均等额还款方式归还贷款额，自借款之日起于每月19日归还贷款本息，每期归还11 895.32元，共120期。林晖应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，崇
文支行将按国家规定，对逾期贷款每日计收万分之三罚息。林晖不按期支付贷款利息时，崇文支行对林晖未按期支付的利息计收复利。如林晖连续三个付款期或在该合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，崇文支行有权要求林晖立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息），由此而引起的任何损失均由林晖负担。
同日，崇文支行与林晖签订一份抵押合同。该合同规定，为确保借款合同的履行，林晖愿以其有权处分并拥有所有权的位于北京市朝阳区建国路179号3号楼0610室的房产抵押给崇文支行，作为偿还借款合同项下借款的担保。抵押担保的范围为借款合同项下借款本金、利息及其他费用（包括因债务人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、林晖应支付实现贷款债权和抵押权的费用。该合同签订后，林晖与崇文支行应持该合同、借款合同、购房合同及全套有关该抵押物的证明文件，到有关的管理部门办理抵押物的登记手续。林晖保证在其不履行借款合同约定条款时，崇文支行有权依法就处分该抵押物的价款优先受偿。 同日，崇文支行与中鸿天公司签订一份保证合同。该合同规定，为确保林晖对借款合同的履行，由中鸿天公司向崇文支行提供借款保证。中鸿天公司的保证范围为林晖根据借款合同向崇文支行借用的贷款本金107万元及其利息（包括因债务人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息及其他费用）和实现债权的费用。中鸿天公司的保证期限自该合同签订之日起，至抵押合同抵押登记生效时止。中鸿天公司承诺对林晖还款的义务承担连带责任，如林晖未按合同的约定履行还款义务，中鸿天公司保证在接到崇文支行书面索款通知后3日内履行还款义务。中鸿天公司同意崇文支行在林晖逾期未偿还贷款本息时，直接要求中鸿天公司履行义务。中鸿天公司有责任和义务为林晖办妥房屋所有权证及相关手续，并交与崇文支行。林晖代理人亦在该合同上签字。
2003年12月29日，崇文支行、中鸿天公司及担保中心共同签订一份转移协议。该协议约定，经协议三方共同认可，原由崇文支行发放并由中鸿天公司承担阶段性保证责任的现代城项目个人住房贷款，中鸿天公司的阶段性担保责任转由担保中心承担。担保中心每笔贷款项下的保证期间，自该协议生效之日起至该笔贷款项下房屋抵押登记办理完毕并将房屋他项权证交崇文支行保管之日止。该协议生效之前已经发生的保证债务，仍由中鸿天公司承担。借款人在担保中心承担保证责任期间，未能按照借款合同的规定按期偿还本息连续三期（含三期以上）或累计六期（含六期以上），崇文支行认为需由担保中心承担保证责任时，崇文支行应及时书面通知担保中心，担保中心在收到崇文支行书面的中国工商银行北京市分行逾期贷款催收通知书后，五个工作日内履行保证责任，按崇文支行要求代借款人偿还所欠逾期部分款项或剩余全部贷款。担保中心按崇文支行要求代借款人偿还剩余全部贷款后，崇文支行即将借款合同项下崇文支行对借款人所享有的全部权利转让给担保中心，担保中心取得上述权利后，有权向借款人行使追偿权，并承担由此产生的一切费用。中鸿天公司、担保中心同意在该协议签署后十个工作日内，共同将中鸿天公司阶段性保证责任转由担保中心承担一事通知担保贷款情况明细表中所列各借款人。林晖系担保贷款情况明细表中所列借款人之一。 2008年6月27日，崇文支行向担保中心出具一份履行保证责任通知书。该通知书称，崇文支行于1999年8月19日根据借款合同向借款人林晖发放了107万元个人住房消费贷款，限期120个月，担保类型为抵押加担保，林晖用于购买朝阳区建国路88号现代城3-0610住房。现林晖已连续7期，贷款本息合计71 947.88元（其中未还逾期本金64 048.6元，未还利息7899.28元，剩余本金为221 481.46元）未偿还，根据合同有关条款，请担保中心按此说明履行代偿责任，代借款人还清所欠贷款本金、利息、罚息及有关费用。
同日，崇文支行向担保中心出具一份代偿证明。该证明称，借款人林晖于1999年8月19日，向该行贷款107万元用于购买朝阳区建国路88号现代城3-0610房产。林晖7期不能按时还款，担保中心于2008年6月27日代为偿还欠款71 947.88元。用于偿还林晖在2007年12月、2008年1月、2月、3月、4月、5月、6月的逾期住房贷款。该行已经用此笔款
项偿还了林晖的全部逾期本金及利息、罚息。
诉讼中，担保中心称，其放弃要求林晖提供全部抵押登记所需的文件、费用等的诉讼请求。此外，担保中心向林晖主张的利息损失，其计算方式为按照中国人民银行同期贷款利率，自代偿之日起计算至林晖付清全部款项日止。
上述事实，有担保中心提交的借款合同、抵押合同、保证合同、转移协议、履行保证责任通知书、代偿证明等证据以及本案开庭笔录在案佐证。
本院认为：林晖与崇文支行签订的个人借款合同，中鸿天公司与崇文支行签订的保证合同及崇文支行、中鸿天公司与担保中心签订的转移协议，其内容均未违反国家法律、行政法规定的禁止性规定，皆应属有效。
本案中，在借款合同履行过程中，由于林晖未能按期向崇文支行清偿借款本息，故崇文支行有权要求林晖提前清偿全部剩余借款本息。由于林晖所购房产未能向崇文支行办理房产抵押，故在林晖违约的情况下，崇文支行有权在保证范围内要求连带保证人承担代偿责任。在林晖出现违约行为以前，根据转移协议约定，原由中鸿天公司为林晖承担的阶段性担保责任已转由担保中心承担，故崇文支行有权直接要求担保中心就林晖未能依约清偿的部分承担保证责任。结合本案事实，担保中心已向崇文支行代偿了林晖所欠剩余借款本金64 048.6元及利息7899.28元。担保中心在承担保证责任后，有权在该范围内向林晖进行追偿，故担保中心该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于担保中心要求林晖赔偿代偿款利息损失的诉讼请求，因林晖未能向担保中心归还上述款项，故其应当赔偿由此给担保中心造成的利息损失。对于担保中心主张的利息计算标准，并无不当，本院予以支持。对于担保中心主张的利息起算时间，因双方未明确约定代偿款项的偿还时间，且担保中心未能提供证据证明其在诉讼前向林晖主张债权或林晖经催告后拒绝履行还款义务，故担保中心主张以代偿之日作为利息起算时间，缺乏事实及法律依据，本院结合本案实际情况，确定以2008年12月9日作为起算时间，对于担保中心超出部分的请求，本院不予支持。林晖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实，依法作出裁决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告林晖给付原告北京市住房贷款担保中心代偿借款本金六万四千零四十八元六角及利息七千八百九十九元二角八分，上述款项合计七万一千九百四十七元八角八分并赔偿该笔款项相应的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，自二ＯＯ八年十二月九日起至上述款项全部付清之日止），均于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告北京市住房贷款担保中心其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七百九十九元（原告已预交），由被告林晖负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员杨靖
二ＯＯ八年十二月二十日
书记员魏玮
北京飞腾房地产开发有限公司与沈绪红担保追偿权纠纷案
当事人:法官:文号:（2008）怀民初字第04723号
原告北京飞腾房地产开发有限公司,住所地北京市怀柔区富乐小区北里24号。
法定代表人李子珍，董事长。
委托代理人吕武茂，北京市环亚律师事务所律师。
被告沈绪红，女，1963年5月14日出生，汉族，居民，现羁押于北京市女子监狱。
原告北京飞腾房地产开发有限公司（以下简称飞腾公司）与被告沈绪红担保追偿权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨高范独任审判，公开开庭进行了审理。原告飞腾公司委托代理人吕武茂与被告沈绪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告飞腾公司诉称，2000年被告沈绪红购买原告开发的商品房,与中国工商银行北京市怀柔支行（以下简称工行怀柔支行）签订个人住房借款合同,贷款人民币61万, 原告为沈绪红承担阶段性担保责任。截至2005年10月21日，沈绪红累计拖欠本金514 182.31元及利息6842.58元。2006年，工行怀柔支行将沈绪红和原告作为共同被告诉至怀柔法院,要求解除借款合同，并由二被告返还拖欠的本金和利息。后三方达成和解，(2006)怀民初字第01556号民事调解书约定三方解除借款合同,沈绪红在2006年7月1日前偿还本金和利息, 原告对沈绪红的上述债务承担连带担保责任。但约定日期届至时,沈绪红未履行调解协议。原告被工行怀柔支行申请执行，并于2006年9月20日向该行垫付本息共计543 179.1元。在此之前,因为被告不按时归还银行贷款,原告在工行怀柔支行的催收之下以现金或现金支票的方式代沈绪红垫付本息共计77 602.25元。故诉至法院，要求被告沈绪红赔偿我公司为其垫付的款项620 781.35元。
被告沈绪红辩称,我确实从原告处买过迎宾北路9号院4门商业用房，并在工行怀柔支行做的按揭贷款，但该房屋未办理产权登记。我在此后也还过部分贷款，但我对原告所述其为我向工行怀柔支行垫付款项的事实不知情，且据我所知，迎宾北路9号院4门房屋已被拍卖归还银行贷款。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2000年8月15日，被告沈绪红因购买原告开发的怀柔区迎宾北路9号院4门商业用房,与工行怀柔支行签订个人住房借款合同（编号：2000年怀个贷借贷字212号）及个人住房借款抵押合同（编号：2000年怀个贷借贷抵押字212号）,自工行怀柔支行处贷款61万。同日，原告与工行怀柔支行及被告沈绪红签订个人住房借款保证合同（编号：2000年怀个贷借贷保证字212号），约定由原告为被告的61万元借款本金及利息等向工行怀柔支行提供阶段性连带保证责任，保证期间2年，自合同签订之日至2000年怀个贷借贷抵押字212号个人住房借款抵押合同抵押登记生效时止。后沈绪红仅归还了部分本息，截至2005年10月21日，沈绪红累计拖欠本金514 182.31元及利息6842.58元。2006年3月13日，工行怀柔支行将沈绪红和飞腾公司作为共同被告诉至本院,要求解除借款合同，沈绪红和飞腾公司并返还拖欠的本金和利息。后三方达成和解，（2006）怀民初字第01556号民事调解书约定：解除工行怀柔支行与沈绪红签订的个人住房借款合同；沈绪红于2006年7月1日前偿还工行怀柔支行借款本金514 182.31元及截至2005年10月21日的利息6842.58元，并自2005年10月22日始至偿还上述本息之日止，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率的标准支付利息；飞腾公司对沈绪红应偿还的款项向工行怀柔支行承担连带清偿责任；案件受理费及其他费用10 255元，由沈绪红及飞腾公司承担。后因沈绪红未履行调解协议，工行怀柔支行向本院申请强制执行。该案执行过程中，原告飞腾公司于2006年9月20日向工行怀柔支行支付沈绪红尚欠本息及诉讼费用共计543 179.1元。
另查明，2005年3月31日、同年7月26日及同年10月31日，原告先后以现金或现金支票方式为被告向工行怀柔支行支付贷款本息共计77 602.25元。原告于2008年10月7日持所诉理由诉至本院，要求被告偿还原告为被告向工行怀柔支行垫付的款项620 781.35元。 再查明，截至（2006）怀民初字第01556号民事调解书生效时，被告沈绪红未就怀柔区迎宾北路9号院4门商业用房取得房屋产权证明，被告及工行怀柔支行亦未就该房屋进行抵押登记。
上述事实，有原、被告双方当事人陈述，原告提供的（2006）怀民初字第01556号民事调解书、当事人缴款收据及中国工商银行信汇凭证、工商银行归还个人住房贷款逾期本金及应收未收利息汇总凭证、还款凭证等证据在案佐证。
本院认为，工行怀柔支行与被告沈绪红签订的个人住房借款合同及与被告沈绪红、原告飞腾公司签订的个人住房借款保证合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。合同签订后，贷款人依约履行了放款义务，原告飞腾公司作为连带责任保证人，理应在主债务人不能依约偿还时应债权人之主张承担连带保证的还款责任，同时其在承担保证责任后，亦有权向主债务人被告沈绪红进行追偿。原告飞腾公司的诉讼请求合理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：
被告沈绪红于本判决生效后三十日内偿还原告北京飞腾房地产开发有限公司人民币六十二万零七百八十一元三角五分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五千零四元，由被告沈绪红负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员杨高范
二〇〇八年十二月十七日
书记员钟宇静
篇三：阶段性担保责任
阶段性担保责任的厘清
实践中，阶段性担保主要出现在借款人在《房屋所有权证》及《国有土地使用证》尚未取得时向贷款人（主要是银行）借款情形下。一般房屋抵押贷款发放程序是：借款人将房屋抵押给贷款人，贷款人在取得《房屋抵押他项权证》后才放款。而通过由房产开发商、房产中介、担保公司等提供阶段性担保的形式，贷款人可以在《房屋抵押他项权证》取得之前就发放贷款。本来，阶段性担保制度对于解决风险敞口期问题提供了有效途径，但是在司法实践中，由于对阶段性担保的担保责任认识不一，使提供阶段性担保的保证人承担了不应有的风险，极大的挫伤了阶段性担保保证人的积极性，违背了阶段性担保制度的设立初衷。本文写作的目的即为厘清阶段性担保保证人的责任范围，以期阶段性担保制度健康发展。
一、阶段性担保制度创立的目的----解决贷款风险敞口期问题，加快商品交易的进程。
在房屋买卖交易过程中，房屋开发商希望早日回收资金以减轻资金压力，二手房出售人希望尽快全部收回售房款，而在上述两种情形下，房屋买受人并没有取得房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，无法及时的将房屋抵押给银行，没有抵押物银行也不愿意放款，因为银行如果在取得《房屋抵押他项权证》前放款，在银行放款之日至借款人依照约定办理《房屋抵押他项权证》并交付银行之日期间，银行的贷款债权是没有任何担保的，这个期间我们称之为贷款风险敞口期。阶段性担保专为解决贷款的风险敞口期问题
而生，由房屋开发商或者房产中介、担保公司为贷款风险敞口期区间提供担保，贷款人可以将风险转嫁给房屋开发商、房产中介、担保公司，解决了贷款人的提前放款后顾之忧。而贷款人提前放款，作为借款人的买受人就可以及时将购房款支付给房屋出售人，从而加快商品交易的进程。
二、阶段性担保的法律属性----附解除条件的民事法律行为。 当事人在为法律行为时，可以附加一定条件，将条件的成就与否（作为条件的事实出现与否）作为民事法律行为效力发生或者消灭的根据。解除条件又称失效条件，是指可以使已经生效的法律行为失去效力的条件，即在解除条件成就前，民事法律行为的效力已经发生，一旦条件成就，当事人的权利义务关系归于消灭。 在阶段性担保中，贷款人要求房产开发商、房产中介、担保公司等提供阶段性担保，并不是要求保证人就借款全程承担担保责任，而是待借款人实际取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》后将房屋抵押给贷款人，以抵押的房屋做借款的担保。即阶段性担保专为解决贷款风险敞口期问题而存在，只要贷款人取得了《房屋抵押他项权证》，阶段性担保的使命就此终结。若在贷款人取得《房屋抵押他项权证》之前，贷款债权符合收贷条件（提前收回或贷款到期等），提供阶段性担保所附的解除条件尚未成就，阶段性担保的保证人就应对整个贷款人的全部债权承担保证责任。从阶段性担保的上述特征看，阶段性担保系附解除条件之民事法律行为。
三、阶段性担保区间与保证期间的关系。
司法实践中，包括北京和武汉地区相当多的人民法院，援引担保法司法解释第三十二条“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”之规定，认定提供阶段性担保的保证人对贷款人的债权承担连带责任，而根本就不考虑阶段性担保的条件是否成就，将保证期间概念与阶段性担保附条件之民事法律行为混为一谈，在实践中造成了极大地混乱，给提供阶段性担保的保证人带来了不应有的极大风险。这种风险完全是由于人民法院对法律法规理解错误而造成的认识风险。因此有必要对阶段性担保区间与保证期间进行区别。
所谓保证期间，是指根据债权人和保证人的约定或者法律规定由保证人承担保证责任的期间。根据担保法及其司法解释的规定，保证期间为除斥期间，若债权人未在保证期间内向保证人提出承担保证责任的主张，债权人要求保证人承担保证责任的权利消灭，但是债权人在保证期间提出要求保证人承担保证责任的主张，保证期间自动失效，债权人的保证债权仅受诉讼时效的约束，保证期间再无任何意义。
而阶段性担保中所附的条件若成就（贷款人取得了《房屋抵押他项权证》），根本就不发生保证人要承担担保责任的法律后果，保证期间制度在此没有任何适用的前提。
相反，若阶段性担保中所附的条件没有成就（贷款人未取得《房
屋抵押他项权证》），此时若贷款人依照合同约定收回贷款（提前收贷或贷款到期），即担保人仍处于担保区间，提供阶段性担保的保证人应承担担保责任，自动受到保证期间制度的约束。贷款人必须在保证期间内向保证人主张权利，否则权利灭失。
即保证期间适用的前提是保证人存在保证责任，或者说保证人仍然处于保证区间。对于贷款人已经取得了《房屋抵押他项权证》的情形，阶段性担保保证人的使命已经完成，保证区间已过，阶段性担保保证人当然无须承担保证责任，保证期间对阶段性担保保证人毫无意义，完全没有适用的前提。
四、阶段性担保风险防控要点。
上文已论述，阶段性担保的保证人承担担保责任的前提是阶段性担保所附的解除条件尚未成就，因此阶段性担保所有的风险防控的措施和要点都要紧密围绕这一前提来设计。
对贷款人而言，贷款人当然想把区间内的所有风险全部转嫁给阶段性担保的保证人，要达到这一目标，就得详细的与阶段性担保的保证人约定解除条件。而解除条件是否能成就最重要的方面是权利是否存在瑕疵，若抵押物存在权利瑕疵或者在办理抵押之前就被其他法院查封、扣押，贷款人是否能取得抵押权就难以确定。这就贷款人与阶段性担保的保证人详细约定保证人承担担保责任的条件范围。以下几个方面都是应约定的重点：1、贷款前所售房屋未设置抵押；2、不存在任何产权纠纷和财务纠纷；3、不得将该房屋转卖；4、
协助购房人办理所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。 对提供阶段性担保的保证人而言，当然是希望所附的解除条件越宽松越好，从这一目标出发，以下方面将是提供阶段性担保的保证人与贷款人约定的重点：1、因贷款人的过错致使所附解除条件不能成就或者贷款人故意阻却所附条件的成就，保证人不承担保证责任；
2、尽量缩短担保区间，将担保区间缩短至向贷款人交付《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之时，如果贷款人不及时办理抵押登记手续的，与提供阶段性担保的保证人无涉。3、明确担保的权利瑕疵的范围，因超出明确约定的权利瑕疵范围之外的原因导致所附的解除条件不能成就的，与保证人无涉。4、明确排除法律禁止抵押的情形，因法律规定禁止抵押的情形出现，保证人不承担担保责任。
五、特殊情况下的阶段性担保责任承担问题。
实践中还有一种很特殊的情形：阶段性担保所附解除条件暂时成就，如贷款人已取得了《房屋抵押他项权证》，但抵押权被确认无效或被撤销。此时提供阶段性担保的保证人是否应当承担担保责任？要解决这一问题，首先就要看提供阶段性担保的保证人与贷款人是否有明确约定，如果保证人与贷款人明确约定了权利瑕疵的范围，并约定因超出明确约定的权利瑕疵范围之外的原因导致所附的解除条件不能成就的，与保证人无涉的，则超出此范围的，保证人自不应承担担保责任。若因贷款人的原因导致抵押权被确认无效或被撤销，保证人也不应承担担保责任。
免费论文网友情提示：本网站所有内容为共享上传提供，不涉及任何商业利益，本站对此不承担任何保证责任！
Copyright © www.csmayi.cn Corporation, All Rights Reserved 共享时代 共享你我他 版权所有