篇一：2015年成都房地产市场调研报告
2015年成都房地产市场调研报告
目录
第一部分：宏观篇
一、 城市概述
1、 城市概况
2、 人口及行政区划
3、 汇聚能力与辐射能力
二、 城市经济发展状况
1、 经济运行现状分析
2、 与其它城市主要经济参数对比
3、 预测与展望
三、 成都市房地产市场发展概述
1、 都市房地产市场发展历程及现状
2、 成都市房地产市场供需分析
3、 成都市房地产市场发展预测
一、 成都市城市规划及其效应分析
1、 成都市城市规划目标
2、 成都市城市规划对房地产行业的影响
第二部分：微观篇
一、 房地产市场
1、 市场供应
2、 市场需求
二、 房地产产品描述
三、 政策法规
1、房地产开发流程
2、土地获取方式
3、房地产开发税、费一览表
第三部分:结论篇
第一部分：宏观篇
二、 城市概述
1、 城市概况
? 位置：成都市位于我国西部、四川省中部、四川盆地西部，东北与德阳市，
东南与资阳地区毗邻，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南面与眉山地区相连。成都市西高东低，落差较大,海拔最高为5346米，最低为387米
? 土地资源：成都市土地面积为1.239万平方公里，占四川省土地面积的2.6%，
可利用的土地面积为1.1669万平方公里，占土地总面积的94.2%。
? 气候：成都属亚热带湿润季风气候，热量丰富，雨量充沛，四季分明，雨热
同季，冬暖春早，夏无酷暑，气候资源的总量及其组合具有明显的优势。 ? 水资源：成都市地表水系发达，主要有岷江、沱江等12条河流及几十条支
流。世界闻名的都江堰水利工程使得成都平原灌渠纵横交错，为成都利用丰富的水资源创造了良好的条件。全市年均水资源总量为304.72亿立方米。 ? 生物资源：成都主要动、植物资源共11纲、200科、764属、3000余种，种
子植物有2682种，分别占全国、四川省的11%和31%，特色和珍稀资源较多，农作物、经济林木、水果、家禽、中药材资源丰富。
? 矿产资源：成都目前已探明的矿产资源40多种，大小矿产地400余处，有
丰富的钙芒硝、水泥用石灰石、水泥黏土、蛇纹岩、沙砾等优质矿种。
? 能源资源：目前探明的储量看，煤炭1.46亿吨；水能可开发量65.3万千瓦；
成都平原具有较好的“生油成气”条件，天然气探明储量16.77亿立方米，远景储量42.21亿立方米。
? 环境：成都是国家级卫生城市，绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和21.8%。
1998年府南河整治工程获得联合国人居中心颁发的“联合国人局奖”，成都市的空气质量非常好，全年有51周的时间空气污染指数为良。
2、 人口及行政区划
人口：2014年末，成都市总人口为1028万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，位居第四。其中，市区人口440万人，县（市）人口588万 人；农业人口662万人，非农业人口366万人。全市共325万户，其中，市区为145万户，县（市）为180万户。全市平均每户3.2人，其中市区平均每户3人。全市人口密度为每平方公里827人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2020人。
行政区划：成都市现辖9区四市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区，都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市，金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。
3、 汇聚能力与辐射能力
成都市作为四川省省会，是四川唯一的特大型城市。从1949年至2014年底，全市人口从501.3万人，增加到1028.48万人；城区人口由112.5万人，增加到439.79万人；建成区面积由18平方公里，增加到228.1平方公里。成都市不仅是四川省的政治、经济、文化中心，而且正发展成为中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，更是全国知名的历史文化名城和旅游中心城市，成都市形成了一种强势的汇聚能力与辐射能力。
A.交通通讯方面：成都市建成区面积228.1平方公里,公路密度为1.08公里/平方公里,双流国际机场年客流量居全国第五位,现有国际航线245条,并开通至新加坡、曼谷、广岛、香港、东京等国际（地区）航线8条；成都是西南地区的交通枢纽，宝成、成渝、成昆和成达铁路在成都交会；北京—昆明、上海—拉萨和兰州—昆明3条国道相汇成都，成渝、成灌、成绵、成乐、成南、成雅高速公路建成通车，已基本形成了以城区干道为依托、国道公路为干线、四条铁路为动脉、国际空港为支撑的立体交通格局。成都是八大通信、交换中心之一，可与世界180多个国家和地区、国内600多个城市直接通话。并且是全国七大邮政通讯一级处理中心之一，业务总量、通信总量居全国省会城市前列。交通的发达造就了人流、物流的欣茂，形成了巨大的辐射力与汇聚力。
B.生活环境方面：成都是国家级卫生城市，绿化覆盖率和绿地率分别为22.6%和
21.8%,1998年成都市投资27亿元的府南河综合整治工程，使城市生态环境得到较大的改善，并获得联合国颁发的国际“人居奖”。 成都市全年有51周的时间空气污染指数为良。成都市的城市管理、园林绿化、环境保护等工作水平居全国前列，并连续多年被评为国家卫生城市和全国城市环境综合整治优秀城市，可以看出成都市的气候、自然环境、地理位置非常的适合人居住。成都是一个具有良好生活环境的城市，它的生活环境对周边的人口具有着巨大的吸引力。
C.商业贸易方面：成都市现有生产资料和消费品市场达929个，全年商品交易市场成交额532.1亿元。年成交额上亿元的商品交易市场达31个，其中上10亿元的市场5个。已形成规模的有荷花池市场、成都生产资料交易区、成都城隍庙电子电器市场、五块石商贸大市场以及人民商场、红旗商场、粮食批发市场、蔬菜批发市场等一批大型商品市场。当前正在抓紧与国家有关部门合作，加快成都生产资料交易区、成都农产品中央批发市场等一批大市场。整个市场建设已初步形成以城市为中心、市区县结合的市场网络，其辐射范围已由过去川西100多个市县扩展到全国，甚至辐射到东南亚一些国家和地区，市场规模及容量位居西部城市之首。截止2003年，已有34家世界500强企业投资设立了38家外商投资企业，投资额达42301万美圆
D.金融方面：中国人民银行成都大区分行设在成都，现有银行类金融机构2536个，新加坡大华银行、英国标准渣打银行、巴黎国民银行、东经三菱银行、东亚银行、花旗银行等在成都设立了代表处，新加坡华侨银行设立了分行。国家证监委大区证监办设在成都，现有证券营业部87家，证券投资者187万人，2014年全年证券交易额1668亿元。2014年末成都市金融机构存款余额为2635.61亿元，其中企业存款为985.49亿元，城乡居民储蓄存款为1225.98亿元，其中城镇居民储蓄存款为107.02亿元；2014年末贷款余额为2181.78亿元，其中短期贷款为1134.98亿元，中长期贷款为689. 28亿元。基本上形成了以成都为中心，川西为依托，辐射西南和全国部分省市的融资网络。
E.文化教育方面:成都市科教实力雄厚，全市有各类科研机构2700多个。截止2014年底，全市现有高等院校28所，在校生为256267人，毕业生数为33348人。具有大专学历以上的人才，占全市总人口的9.8%。
篇二：浅谈 成都东穷西贵南富北乱
浅谈 成都东穷西贵南富北乱
大家都知道，成都有“东穷西富南贵北乱”的说法。当然这是5年前的事实了，随着成都的发展，这个说法已经逐步成为历史。
这个说法形成的历史原因：
东穷：东面集中了一批工业企业，随着国有企业的倒闭搬迁，东面集中了大量的下岗工人。在加上东面有火葬场和烟厂，（其实污染已经得到了控制）一般人不愿意住那边
西贵：市府省府及其一些政府部门集中在西面，他们的家属也多住在这个方位。所以说西贵。一直以来，羊西线上，一般是不敢停水停电的。
南富：一些做生意发财的外地人，当年一般置业在南面，当时的玉林小区就是典型。
北乱：火车站、荷花池的存在，集中了很多流动人口。
随着成都的发展，这种局面已经不存在了。
达官富商们逐步搬出去，住进高档别墅；东面的工业企业搬迁出去，一些土地被开发成居民小区；西面人口集中，交通问题日益严峻.....
每一个城市都有自己的秘密，三年前，成都人集体将“东穷西贵南富北乱”的帽子甩进了历史。当本报揭竿而起，喊出摘帽子的号召后，应者云集，自此城东中产、城西人文、城北财富、城南国际和城市之芯深入人心。摘掉一顶帽子，带上一顶帽子，并不是想当然，像对着穿衣镜打扮那样。因为那一年，南部副中心和东部副中心相继启动，城东腾笼换鸟的东调战略启动，城北旧城改造实施，城市在均衡发展的过程中出现了各自不同的定位和特性，中产、人文、财富、国际，针对四大方位的四个定语，经过三年城市迅速的发展，基本上得到了现实的印证。
而最近成都东、西、南、北四座新城的规划再次得到强化，其中，东部和南部的新城是早就启动并已经实施的规划，而北部和西部的新城得到了第一次明晰。如果说三年前，成都东西南北规划发展背景是经营城市，那现在，四座新城则透露出统筹城乡和全域成都的战略
格局。从成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，到提出“全域成都”新理念，就是把
1.24万平方公里的成都作为一个现代化都市来建设，改变城乡割裂的二元社会结构，意义深远。反过来看，这四个新城就是实现全域成都的一个战略步骤，正因为如此，我们看到东西南北四个新城都在三环外，把龙泉、新都、郫县、温江、都江堰、邛崃等都纳入了新城规划。
而在技术手段上，我们城市规划摒弃“摊大饼”的圈层发展模式，空间上采用走廊形态，在“一区、两带、六走廊”的“全域成都发展格局”中，我们看到，向南，“南部新城”走廊定位于高新技术产业、现代制造业、软件业集中区，生态环境优良的家居新城；向东，成龙走廊：外环路至龙泉驿，功能定位：机械、汽车制造、文化休闲产业为主；向北，成青走廊：外环路至青白江，功能定位：商贸、工业、风景生态；向西，成温邛走廊：外环路至邛崃南河，“一湖四区三城”，功能定位：商贸、工业、休闲为主;成灌走廊：外环路至都江堰，“三区一城”。功能定位：商贸、电子信息产业、食品工业。仔细一看，这些走廊正好是我们刚刚公布的四大新城的中轴线。
对于房地产行业来说，统筹城乡，全域成都的发展路径是全新的，把握这些机会，视野需要更宽，眼光需要更远。而对于城市的地理气质而言，将出现板块化的趋势，对此，我们拭目以待。
凡是政府的规划热点,未来几年必成为置业热点,这是一条置业铁律。南延线已经在先行一步的南部副中心以及天府新城建设中成为热点,那么,下一个五年呢?毫无疑问,是和向南发展并驾齐驱的向东发展——再具体一点——东延线和东部副中心,这个距离城市核心区域更近又享有规划优势的区域,必将成为下一个的热点。
2002年1月天府大道全线通车天府大道延线也成为成都炙手可热的居住区域。 如今的东大街及其延线作为城市另一经济大轴,正经历着一条与天府大道极为相似的成长路径,不同的是,它更快。2002年,成都投入7亿用于东大街旧城改造，2007年,东大街被定义为"金融街",
2012年3月第1周（2.27-3.4）成都主城区住宅成交排行中高新区的保利香雪排行榜第一名，从整体来看，上周成交榜前十名均价较高，成交榜共成交379套。
绿地世纪城(论坛动态团购房源户型图装修案
在成都市城市总体规划（2003-2020）之下，成都市确定向东南北三个方向发展，建设城市
新区。从2004年新区建设启动至2007年底，中心城区南部、东部新区建设累计完成投资140.45亿元，促进了城市发展格局的转变。在完善城市功能、提高城市环境质量的同时，加快周边卫星城镇的建设，用快速交通连接中心城市与卫星城镇，基本完成中心城区和辖区各区（市）县快速交通连接，全市基本形成放射加环状、带状、串珠式组团城市群，成都大都市格局已具雏形。
“成都市的发展是以天府广场为中心向四周扩散，南面的南延线，东面的东延线，北面的北新干线，西面的光华大道，都是连接主城区和新区的动脉，也是为了更好更快地推进‘全域成都’理念。”四川大学新闻研究所主任、城市营销专家王安中博士如此分析。在城市化进程中，成都市地图也在不断地刷新。“三年更换一版城市地图。”
成都楼市 东边热西边火
2013年成都住宅楼市，哪个区域是热点？目前，主城区土地供应日趋减少，逐渐走高的房价，把刚需逼到了二、三环甚至绕城。在这样的情况之下，东客站片区、龙潭寺片区、国宾板块、十陵立交、川师沙河堡板块，甚至高端项目为主的攀成钢等主城区热点板块仍然值得刚需购房者关注。而成都透明房产网的数据表明，以驿都-成龙大道、犀浦为首的新热点区域随着地铁2号线开通，坐享地铁福利，区域住宅热卖。
热销板块排行成龙大道、犀浦板块上榜
来自成都透明房产网的数据显示，大丰板块价格优势明显，5600元/㎡的均价以70.31万㎡、8141套成交套数名列热销板块第一；紧接着，驿都-成龙大道板块以6300元/㎡均价、67.76万㎡、7405套成交套数名列热销板块第二；华阳则作为长期优势板块以61.09万㎡、5824套的数据名列第三，均价7000元/㎡。
前三名之外，双流城区以及站南板块也以长期优势板块进入第四、第五名，而犀浦板块作为新秀，今年上半年交出优秀成绩：51.02万㎡、6068套成交套数位列第六，均价6200元/㎡。此外，大源、光华大道、航空港板块、蜀都新城均名列上半年热销板块前十之列。
成都东边热龙泉区域进入“快车道”
城东理所当然的是热点。而2013年无疑是驿都-成龙大道发生改变的一年。从2012年年
末品牌开发商的扎堆进入开始，大面板块就“出道”展现于“房产舞台”之上，顿时加码传言风起云涌。从去年到今年年初，国嘉、万科、保利等品牌开发商纷纷在龙泉拿地，顿时炙手可热。
4月30日天府逸家开盘热销 500套，到6月15日泰昌·御岭春天开盘热销超千套，万科金色城品盛大开盘劲销 1个多亿，世茂城、合能锦城、中国水电云立方等热销，预示着不管是炙手可热的驿都-成龙大道板块，还是低调坚挺的龙泉老城区，整个龙泉楼市正迎来从点到面的全面爆发。
而在主城区，城东无疑也受到人们瞩目。首先，作为锦江区政府重点规划打造的东大街金融中心，聚集世界500强企业，200余金融机构入驻的西部华尔街；再加地铁2号线全程跟随，地段价值无上限??无论是从其所占的地理位置还是其所拥有的先天优势来说，城东都将以其独具的优势得到投资者的热捧。万科、凯德双强联手打造的万科魅力广场已经初见雏形，海上海、优品道上东区、绿地468、通用国际社区、蓝光锦绣城等无一不热销，城东已经成为继城南之后，区域规划建设投入手笔最大、高端住宅项目最集中、产品业态最为齐备、标杆房企争夺最激烈的区域。目前，成都二环房价普遍处于9000元/平米以上，而拿二环的攀成钢区域来说，据悉该区域内高品质的国际社区更达到14000元/㎡以上的高额均价。
犀浦区域火坐享2号线交通福利
而被称为价值洼地的犀浦区域，去年开始受到业界人士关注，今年随着2号线西延线的开通运行，果然成绩斐然。蓝光、华邑、志达、万宸等多家房企集中在今年放量，推出了大批新楼盘。
目前这一区域辐射的范围内，已聚集了中信、置信、华润、龙湖、中海等地产大鳄，傲城、绵世·溪地湾、润扬双铁广场、盛源·学府名城及百伦广场等等楼盘近日来的火爆程度已让该区域全面升温。借助“双铁经济”的强劲动力，这里将规划建设形成一个大型的办公、商贸集中发展区域，未来商贸及功能完善的片区中心。数据显示，2012年6月至2013年5月，郫县房价从5107元/平米涨至5527元/平米，上涨幅度8.13%。而目前犀浦电梯项目价格5600元/㎡起。
作为价值洼地的犀浦地区，可以说在今年成为2号线西延线最大受益者：犀浦镇历经近三千年的沧桑，目前随着区域交通条件的改善、城市环境的重新塑造，凭借区域内的大量优质土地，犀浦未来升值潜力不容小觑。目前2号线西延线实现从天府广场35分钟到犀浦，也实现了“双城生活”的“一线贯通”，打破了城市向西的瓶颈，随着城市西扩，犀浦将逐渐融入成都主城区
篇三：郫县房地产市场研究报告
郫县房地产市场研究报告
一、郫县概况
（一）区位优势
郫县位于成都市西北部，为成都西部新城规划的城市组团之
一。全县幅员面积437平方公里，辖14镇，常住人口80万，县城郫筒镇距成都市区12公里，是成都市西部新城的重要组成部分，以居住、高新技术产业、电子电器制造、特色休闲旅游、文化教育、生态保护为主。
（二）交通优势
郫县县内东西向的国道317线、成灌高速公路、沙西线、IT大道四条高等级公路和成灌快铁横贯全境，高新西区的密集路网将成都市区和郫县连为一体。已开通95、96、221、305、320、310、311、511、等11条成都市内公交线路，直达成都市区，尚有五条成都市内至我县的公交线路将陆续开通。
投资120亿元的成灌快铁全境呈“Y”字形布局，市县境内设臵站点11个，其中犀浦站与成都市地铁2号线同站换乘。设计时速为120—200公里/小时的成灌快铁使郫县全面融入都市“15分钟快捷经济圈”，加快城市向西拓展的步伐，成为炙手可热的投资区域。
（三）资源优势
郫县位居都江堰自流灌溉区之首，年降水量1000毫米，年日照量1350小时，土壤肥沃，气候温和，柏条河、徐堰河等八条大河并流穿境而过，自然资源丰富。地处都市近郊，基础设施
配套完善。
（四）人居环境优势
郫县是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家级生态示范区、成都市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四季鲜花盛开，是居家臵业的理想之地。
二、郫县房地产开发概况
(一)总体情况
郫县拥有较强的区位优势、比较优势和后发优势，与成都市中心城区市县无缝连接。随着郫县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级土地整理，绿地、龙湖、华润、臵信等 品牌开发商先后进驻郫县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值迅速提升，经营性土地的拍卖价格从2006年的每亩60—150万元上涨至目前的每亩400—645万元，房地产开发量2006年为118万平米，2009年增至262万平米，商品房市场均价2006年为2700元/平方米，2009年升至3700元/平方米。2010年商品房市场均价达到4500元/平方米。
郫县地处城西，为成都市上风上水之地，其巨大的土地供应量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。
（二）主要版块划分
按照现有发展比较良好的房地产市场划分，主要划分为如下几个较为成熟的三大组团：
（三）主要版块住宅情况
1.1犀浦板块住宅市场概况
因离成都市主城区最近，物业较成都主城区性价比高，又产
品结构比较齐全，所以吸引了部分成都五城区尤其是金牛区居民和高新西区的上班族在此购房。但是近几年供应量较大，导致目前存量积攒较多。
地铁二号线及成灌快速铁路开通以后，区域交通将更加便利。同时依托电子科大、西南交大、四川外国语大学等著名高校的分校以及成都纺专的高校经济，房地产市场前景看好。
片区内知名开发商有中铁集团、上海绿地集团等。
1.2犀浦板块项目物业形态
受臵业客户类型的影响，犀浦板块目前物业形态丰富，高层、小高层各占比39%和36%，多层和别墅也有10%以上的供应。高层物业有以新里派克公馆为代表，小高层物业以成都后花园为代表。
1.3、犀浦板块产品客户群体分析
由于犀浦板块地理位臵上的优势，一方面板块靠近金牛区，一方面又紧靠高新西区，由此带来的客户资源非常可观，且客户类型多样化。总体上，在犀浦板块臵业的主要有以下几类人群： 金牛区旧城改造后的拆迁户；犀浦镇本地旧城改造的拆迁户或改善性客户；高新西区工业用地的拆迁安臵户；高新西区各大企业上班的上班族。
1.4、典型项目------新里派克公馆
项目位臵：犀浦镇西芯大道北侧
开发商：绿地集团
总建面：约60万平米
容积率：1.88
总户数：约2000户
新里派克公馆虽然位于犀浦镇，但是位于犀浦最靠近成都市主城区的位臵，是上海绿地集团继新里维多利亚公寓之后在成都开发的第二个项目。占地375亩，总建筑面积近60万平米，其中首批产品“叠拼别墅、花园洋房”总建筑面积达四万余平米，已经售罄，即将交房。08年为了对抗楼市低迷，曾推出精装电梯小户型和特价房源，效果较为明显。
2.1、郫筒板块住宅市场概况
郫县三大板块中，由于一直以来是郫县主要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。目前，郫筒板块可分为两大片区，包括老城镇片区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约7平方公里，是郫县新政府所在地，未来将是郫县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能是城市的商业和文化娱乐中心，可给郫筒板块带来一些拆迁户的臵业需求。
2.2、郫筒板块项目物业形态
经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占24%，花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及别墅物业供应。
免费论文网友情提示：本网站所有内容为共享上传提供，不涉及任何商业利益，本站对此不承担任何保证责任！
Copyright © www.csmayi.cn Corporation, All Rights Reserved 共享时代 共享你我他 版权所有