篇一：北京通州楼市崩盘 越降越没人买
北京通州楼市崩盘 越降越没人买
2011年10月28日 14:54 本文来源于财新网 订阅《新世纪》《中国改革》|注册财新网 通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大
2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。 王晓东 / 东方IC
编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
（本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场）
通州降价现象蔓延 库存积压消化难
在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。1：通州区域介绍
2：通州房地产市场介绍
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表
4：通州二手房市场概况
5：通州后市预测
1：区域介绍：
通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥（亦庄部分）四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：
近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。2009年至今，住宅地块出让合计24块，建筑面积417.5万平米，占全市的13.3%，土地成本平均在5000元/平米左右，所以，对于大部分开发商有承受一定幅度降价的空间。
3：通州降价商品房项目成交情况详细列表：
目前通州主要的在售的住宅楼盘有15个，主要位于通州新城、亦庄部分，包括“京城
数据来源：北京中原市场研究部
北京房地产交易管理网数据显示：在限购执行后的3月和4月，通州商品房住宅月签约分别为156套及170套。在7月份也仅签约231套。
到了8月份在部分项目价格明显下调的影响下，通州成交量有所回升，到了9月份成交量达到了496套，达到了调控后的新高。但是这一成交量相比2009年7月创造的通州单月成交量最高2975套依然跌幅超过8成。相比2010年3-4月下调幅度也超过6成。
成交房价则出现了明显的松动，8-10月三个月，房价从1.7万到1.6万，实现了三级跳。百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑等项目均出现了明显的价格下调，特别是天时名苑，2010年期房签约均价超过2万元，而在最近2个月的现房签约只有1.6万元左右的均价。下调2成。
数据来源：北京中原市场研究部
4：通州二手房市场概况
通州二手住宅主要分布于地铁沿线、新华大街-运河大街等区域，目前月成交量在500套上下，成交均价在14000-15000元/平米，主要集中于地铁沿线项目。通州社区主要分为城内居民安置房、回迁房、商品住宅，部分安置房和回迁房，离地铁较远，售价较低，均价在8000-12000元/平米之间。
通州二手住宅受新建住宅降价影响降价明显，从3月份至今单价多降1000-2000元/平米。另外根据北京中原市场研究部对八通线沿线二手房调研，管庄、双桥离地铁较近的楼盘售价降至15000-20000元/平米之间，所以通州二手住宅价格下行趋势明显。
篇二：“血拼”限价房
买房是普通百姓的基本需求。近年来，北京等城市房价不断高涨，为满足中低收入人群的住房需求，政府加大筹建和分配保障性住房的数量。这些保障性住房，成为无力购买商品房者的希望。
两限房，又称“限价商品房”，是政府保障性住房中的重要一类。价格上，比商品房低；申请条件上，比经济适用房宽松，可以拥有自己的产权，因此受到很多中等收入家庭的青睐。 自2006年限价房推出以来，除2008年的房价波动时期，限价房一直是保障性住房中申请和轮候的热门。据北京市住房和城乡建设委员会公布的数据显示，截至2011年12月28日，通过北京市限价房备案的家庭共有155259户。而25天前，这个数字还是148512户。 同样，来自北京建委官网的消息，2011年全市计划新开工建设、收购保障性住房20万套，其中公开配租配售的保障性住房10万套，公共租赁房占60%以上；用于重点工程拆迁、旧城人口疏解、棚户区改造、城乡结合部整治等定向安置房10万套。
也就是说包括经适房在内的保障性住房中，可以摇号配售的不到4万套，其中限价房的比例可能占不到50%。限价房的申请比和配售比超过6：1。
两限房，成为北京很多无房家庭的希望，“血拼”二字，可见竞争的激烈。有关限价房政策、配售、摇号等的消息成为了人们交谈的热点。
限价房的遭遇
2011年11月15日，北京市西城区政府发布该区本年度第三批限价商品住房意向登记的通知。
通知显示，此次意向登记的限价商品住房房源为通州马驹桥、大兴亦庄及通州土桥项目，共计1286套。其中，通州马驹桥项目限价商品住房759套，大兴亦庄项目限价商品住房518套，通州土桥项目限价商品住房9套。意向登记范围为西城区2009年底前取得限价商品住房备案资格且正在轮候的家庭。
然而，2011年11月30日，政府官网公布的摇号结果显示，此次举行的摇号，配售的房源只有616套。
为什么登记的房子不全部参加摇号？中间的670套房子哪里去了？早在2011年以前，西城区在房山长阳的限价房出现过有登记但无摇号的情况，因此，各种猜测纷纷出现，民意爆棚。
尽管，北京市官方微博对此事给予回应：最近不断有网友询问西城两限房摇号之事，有些网友误以为此次摇出的房源即是房源总数，并因此提出“两限房源缩水”的质疑。据西城区住保部门透露，本次两限房摇号共有房源1200余套，但因参与摇号的申请人数不多，所以只摇出了部分房源，剩余房源将继续组织摇号。所谓“两限房房源缩水”是部分网友的误解。 然而，一句“误解”并没有消解人们对此事的疑虑。
带着这一问题，记者采访了西城区住保办。西城区住保办对这一问题给予了回应。2011年12月13日，在官网上正式公布了举行第四次摇号配售工作的通知，对剩余房源的意向登记做出了规定和说明。
西城区2010年1月1日至3月31日备案的限价房轮候家庭以及参加2011年第三次摇号配售备选家庭中未选房的限价房备案轮候家庭，成为幸运家庭，进入配售摇号范围。
没解完的疑难
争议并未停止，人们对西城区限价房的扩散式疑问也并未消除。
作为北京市中心城区之一，西城区人口数量较大，但由于本区土地限制，保障性住房建设一直比较困难，解决速度也较其他区慢。
对于这一问题，西城区政府部门相关负责人曾向网友解释道，西城区内没有地块适宜建设保障性住房，因此，2010年之前都是市政府统一在全市范围内，为西城区的轮候家庭调拨廉租、经适、限价等保障性住房房源；2010年市政府为降低旧城内人口密度，为西城区调拨了昌平、房山、大兴等地块，用于建设定向安置房。鉴于此，市建委决定不再为西城区调拨摇号用房，而是要求在调拨地块内建设09年底之前的轮候居民摇号用房。
西城区根据上述精神，结合区内轮候家庭情况以及各地块特点，决定在房山和大兴旧宫地块建设摇号用房。但是，统一在其他区县建设保障房协调难度巨大，使得项目进展缓慢；此外，各地块因地价、体量等导致建设成本过高。因此，西城区一直没能提供调拨地块内建设的保障房。
有网友认为，因为很多国家部委和国有大型企业都在西城区，该区每年都有招人的指标，很多人成为西城区集体户口。这些人可能分散在北京各个区县，但是户口都落在西城。根据北京的两限房暂行制度，必须到户籍所在地参加保障房的申请。这样的后果一是西城区申请人很多；二是申请人的常住地和工作地可能在通州，而偏偏赶上政策房的房源在房山，导致不得不放弃。
记者一个在通州工作的朋友在2008年申请了西城区的经适房，结果第一次房源是周口店附近的项目，位置在西南六环外16公里，只好放弃摇号。
此外，有网友也提出，关于保障房轮候家庭的消息，2010年以前，在西城区官网上可以随时查询，解决与未解决的家庭、以及家庭轮候情况都一目了然。而2011年后，这些本来公开的信息不能再查询。这也造成了部分猜疑。
对于这两个问题，截至记者截稿之日，西城区住保办并未给出解释。
等不起的轮候
2011年6月，西城区公布2011年西城区计划开工建设、收购各类保障性住房计划。2011年西城区计划开工建设、收购各类保障性住房12000套，其中公共租赁住房（含廉租住房）3400套，经济适用住房1600套，限价商品住房7000套。
由于信息的不透明，西城区有多少家庭在轮候，有多少家庭已经解决等问题并未知晓。因此，7000套限价房的计划实际到底能满足多少家庭的申请，轮候的人在心中打着大大的问号。
对于轮候资格的规定，也有一些质疑声。2010年，关于《北京市两限房管理办法》出台，《办法》规定：限价房申请家庭对年收入有明确规定。具有北京市户籍的单身人士年收入在
3.8万元及以下；3人及以下家庭年收入在8.8万元及以下；4人及以上家庭，年收入不得超11.6万元。
数字是死的，是不是年收入一旦超过，准备了数月，并轮候两年有余的努力就全部付之东流？
曾在亦庄一家技术公司工作的网友这样描述自己的经历：6年前本科毕业拿年薪5万。因为实在不想与父母挤在一起（5口之家住60平方米的房子）。2009年他申请了限价房。 然而，因为涨工资，他的年薪超过了8.8万，这让他又喜又忧。他算了一笔账：小孩上幼儿园每月得2000多，加上其他花销，一个月最少得2000元，全家花消每月至少5000元。如果不涨工资，生活就无比拮据；如果涨工资，则希望中的房子要“泡汤”了。
这位网友的经历不算特例。在记者采访过程中，类似因为薪酬上涨而担心导致轮候资格取消的不在少数。
由于限价房源少，申请人数较多，而轮候家庭等待时间多则三年，少则一年，这期间收入及财产变化肯定存在，如何解决这一问题，目前没有明确规定。不过，曾有成功购到限价房的市民认为，政府政策体现了一定柔性和人性化，只要年收入不超太多，依然存在成功摇
号的可能。
然而，截至目前，根据《办法》规定的标准，北京市有多少人口符合这一要求，哪些家庭有购买限价房的需求，其中存在收入变化、并且变化较大家庭大概有多少？这些需要统计的数字仍不清晰。
摇到号的“幸运儿”
经历了“艰难”的轮候，摇号成功购得限价房的人屡屡出现，成为轮候家庭眼中的“幸运儿”。
尽管这一数字没有公布，但是他们很多人已经实现了安居的梦想。
现在房价趋于回落的当下有人也提出，通州、亦庄附近的限价房7600元的价格与周边一万多元的商品房相比相差有限。等到2013年交房的时候，不知道价值几何。
一位网友这样感叹：逝者如斯，2010年购买的那套限价房即将交房，回首这几年的购房经历，虽然充满了曲折与艰辛，但让人欣慰的是，在那几年居无定所前路迷茫的日子里，家人一直默默支持。
2011年12月26日，19户家庭通过了西城区限价房的申请，五天过后，他们也将正式进入轮候行列，这可能是2011年最后一次申请家庭的公示。
伴随着19户家庭的安居梦想，2011年在期盼中结束。
篇三：北京房价会跌吗
北京房价会跌吗？
(2010-01-21 08:24:43)
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房产
在系列的宏观调控政策出台之后，人们最关心的问题莫过于房价是否会跌了。作为曾经的行业著名“空军”，许多媒体或者朋友在质询我的时候，其实只是希望从我口中得到“会跌”的答案。
说实话，如果从个人意愿出发，我宁愿房价跌一点，至少稳定住不要再涨。
然而，作为公众人物，我们的言论是需要对老百姓负责的。
前两天有个著名的财经评论员写了一篇文章，标题的大意是“现在劝朋友买房就是犯罪”，眼下之意大概就是说我们得对自己的言论负责。万科蓝山开盘之前，我有一次和毛大庆做客北京电视台《财经5连发》聊天，大家问起万科大望路项目开盘售价的时候，老毛信誓旦旦的拍着胸脯保证开盘价不会超过三万，当时很多人问我这个项目能不能买，价格已经这么高了？我说以万科的一贯的做法，按我的判断万科开盘六个月之内肯定超过三万五，所以从投资的角度看，万科这个项目肯定挣钱。可是结果呢？这个项目开盘之后不到两个月就突破了三万五了。
去年有个朋友很可怜，在房价最低的09年3月以为房价还要暴跌就把亦庄的房子卖了，到了8月看到房价又涨上来又想买房，当时打电话问我，我说如果确实需要就赶紧买吧，通州房价还没有突破一万，还有机会，他说太高了要看看会不会跌一点，结果呢？一平米涨了4千。
我的文章一直都是分析宏观经济形势和政策的，当然市场数据也少不了，今天这里就不想在这方面重复了。
北京的房价会不会跌？回答这个问题其实很简单，问两个问题就知道了。
第一个问题：有人相信北京房价5年之后会比现在便宜么？
第二个问题：如果你银行里有100万的存款，5年之后还会剩多少？
第一个问题我想只要脑袋正常的人都不会认为5年后北京房价会比现在便宜，而第二个问题，我想在这一轮的货币供应狂潮中，5年之内货币贬值不会少于50%。也就是说，房价在上涨而你的钱在贬值，问题其实不是你该不该买房，而是你该如何才能不让你的财富缩水，可是，在中国，除了房地产，你能想到更好的渠道么？
不是我的立场变了，而是国家所面临的经济形势变了，政策的环境也变化了。说杨少锋叛变对我是不公平的，我只不过在时势的变化中看清了方向、同时又不忘记提醒身边的人而已。
最大的变化，是07年全球经济同时过热，中国则是所有行业都过热，所以不抑制房地产就是金融危机。而09年呢？则是中国经济其他行业同时过冷，房地产成为唯一的增长点。
09年贷出将近十万亿的货币，这些钱哪去了，50%都进入了房地产市场。为什么？我跟大家分享一个事实，在我的老家很多的企业都是从事出口的，在今年国家出台经济刺激之后，银行给他们非常宽松的贷款政策，他们拿到钱之后，绝大多数都把这个钱拿来投房地产了，或者他们买房了，我后来问他们，我说你们企业难道不需要资金吗？他们说杨总，现在没有出口订单，去年十亿，现在六亿，你让我增加投入，我的货卖不动我生产了做什么？我倒不如买一个地皮放在那里，或者，买几套房子，回报率高多了。
从这点来看，我们判断2010年整个的信贷大量还是会进入楼市和股市，中央的货币政策已经确定是继续走适度宽松的路线，预计今年的信贷增长将保持10万亿左右，在通货膨胀快速发展的二三年，整个房地产市场还是非常好的扛通胀的手段，
我认为2010年整体看好，前三季度还会保持快速的增长，第四季度可能会面临季节性的信贷收缩，还有一个可能就是开发商需要考虑的风险，就是政府打击囤地。2010年的年末会有一些开发商因为资金链问题进行降价，问题在意即使降价，降价的基点是今年前三季度涨上的高点再降，调完了还是比现在会高，所以，2010年的房地产，注定还将让许多想买房的人失望。
当然，不排出个别泡沫特别大的市场出现拐点，但一定不会是北京
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