篇一：以房养老1
以房养老”再被搁浅？
目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。
近年逐渐兴起“年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，晚年衣食无忧”的“以房养老”。
9月29日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，然而，“以房养老”的提案因无相应法律保障，可能再次陷入难解困局——
新闻背景
中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中不能自理的失能老人约1036万人，半失能老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。
9月29日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会。“以房养老”提案的办理部门银监会相关负责人到场，他表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。
我们离“以房养老”有多远？
银监会就此展开了专项调研，但由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。
“房屋随它的主人一起就墓”,这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然,它还不完全准确,因为据统计,我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》),如果再扣除建房时间,事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话,等于人还没“走”,正需要托付最后时光之时,房屋却早已就墓,主人变得两手空空了。
在公共财政无力兜底所有养老问题的时候，许多与会专家都认为，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。
“以房养老”在中国可行吗？
银监会调研的意思是，我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行——根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。
但实际上，“以房养老”的顺利推进，还离不开三个要素：一是观念障碍，中国人将就“但存方寸地，留与子孙耕”，一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”，叫人情何以堪？二是法制进程，“以房养老”的关键是要有一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。三是更大的问题，房地产市场在一个非理性的房市背景下，“以房养老”注定是充满风险的：如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构要当冤大头。在充满变数的房地产市场里，看涨或者看跌的结果都无法使双方在价格问题上达成一致，确立一个公平的交易价格。
早在2007年两会上，全国政协委员郑斯林就曾提出“以房养老”观点。今年全国两会，贺强等全国政协委员提交了“以房养老”方面的提案。
“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的美好图景。
随着人口老龄化的日益临近，作为一种补充性的养老模式，“以房养老”的模式越来越引起人们的关注，房屋在承担居住功能的同时还肩负起养老的功能，人们投资房产相当于在为未来的养老做储备。但随之而来的问题是，拥有了房产，是否真的能保证老有所养？2007年，上海市公积金管理中心曾尝试推行过“以房养老”模式，但在试点中，职能部门发现真正符合条件的申请者很少，而成功实现“以房养老”的更是寥寥无几。上海市公积金管理中心的工作人员表示，目前这个试点已经停止了，一些商业机构向老人们抛出的这种被称为“倒按揭式的绣球”，遭遇的是没有接“球”人的尴尬。
“看上去很美的‘以房养老’其实遭遇了六重障碍，在一些根本性问题得不到解决的情况下，这种办法似乎难以保证老年人老有所养。”一些业内人士说。
以房养老”纠纷不断
年近9旬的林老太经人介绍，获知位于上海闵行区的一家老年公寓设施不错，便萌生了入住养老之意。2010年12月30日，她在朋友的帮助下，办妥了入住的一系列手续。今年2月1日，老年公寓还与林老太签订了一份《老年公寓实施“以房养老”试行办法协议书》，协议约定林老太自愿履行老年公寓“以房养老”试行办法的义务，将其现有房屋转让。房屋作价形成的价值金额，由老年公寓为林老太养老送终，不足部分由老年公寓承担，多余部分则用于养老机构的发展，任何个人不得挪用。同时约定，林老太将自己所有的一套55.7平方米房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元。
通过房地产经纪有限公司居间，今年3月21日，老年公寓取得了林老太房屋的产权。但老年公寓未向林老太支付房屋房款，林老太也未按约交付房屋。之后，林老太的儿子获知上述事情之后，坚持让林老太搬离了老年公寓。
林老太认为，自己已经88岁，又不识字，她说在老年公寓签署的文件原以为是养老手续，并没有人告知她是“以房养老”，她也未收到过任何房款。显然，签下的“以房养老协议”和“房屋买卖合同”属于重大误解，且认为合同内容显失公正。据此，林老太请求法院撤销“以房养老协议”和“房屋买卖合同”，并判令老年公寓协助将房产恢复登记至自己的名下。但是，老年公寓不同意，希望法院予以驳回。
官司打到上海闵行区法院，日前法院作出判决，确认该房屋交易存在重大误解和显失公平，遂作出双方签订的《以房养老协议书》及《上海市房地产买卖合同》予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下的一审判决。
无独有偶，家住上海徐汇区的訾老先生也因“以房养老”卷入了另一起官司。訾老先生今年80多岁，决定将自己居住的房子出售，再租房生活，房租用所得的购房款来支付，以此改善生活，颐养天年。经过协商，老人将房子卖给了一位姓杭的先生。双方在签订房屋买卖合同前，曾达成口头协议，即老人在房屋出售之后仍居住在这套房子里，只不过每月支付租金给杭先生，允许“出售方卖房而不迁出、购买方买房而不入住”。在合同签订的当天，双方办理了产权转移登记手续，权利人变更为杭先生。可是不久后，杭先生将訾老先生诉至法院，要求其搬离并交付住房。
上海徐汇区法院审理认为，该买卖合同既针对常规的买卖事项作出约定，又通过买卖中违约条款的约定解决了被告的居住问题，其实质是买卖双方已经充分考虑到作为出售方的訾
老先生业已老迈又急需在有生之年改善自己的生活的现实状况。据此，法院判决，杭先生要求訾老先生交付涉案房屋并交纳违约金的诉讼请求不予支持。
现状
“以房养老”无奈搁浅
上海闵行区法院的法官说，目前上海乃至全国人口老龄化问题越来越突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题，而类似“以房养老”的养老保障模式无疑可以丰富社会保障体系。
闵行区法院在处理类似的案件时发现，目前对于“以房养老”运行模式，还处于探索尝试阶段，尚无相关制度予以规范，因此，及时将其纳入良性有序的发展轨道显得尤为重要。对此，法官建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度，以使这一有益老年人颐养天年的新办法得到推广，并在推广的过程中有法可依，有据可循，以实现公力指导、协调与监管下的养老服务。
其实，不仅仅是法律法规与制度的缺位，“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，至今在其它城市，无论北京还是上海，都处于“雷声大、雨点小”的情形之下。比如，2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”的模式，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种即是前面提到的“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现，真正符合条件的申请人很少，上海市就不得不在两年前停办了这项业务。
有关专家表示，要使“以房养老”得以实现，需要满足3个条件。首先，拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。其次，老年人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活。再者，老年人的经济状况适中，经济条件很好，就没有“以房养老”的必要;经济条件过低，就不具备“以房养老”的条件。
而另有业内人士称，解决“以房养老”的难题何止3个，他认为有6个障碍需要得到解决。
困局
“以房养老”遇六障碍
障碍一：法律和制度未完善
上海市是从2006年起开始进行“以房养老”工作试点的。然而，5年过去了，负责试点政策的研究部门称，“这一试点仍然在研究中”。业内人士称：“法律法规没有明确规定，政府层面的‘以房养老’就很难推行。”
上海市人大代表姚俭曾在相关研讨会上提出过“以房养老”的“操作断层”问题，他说，“以房养老”模式的涉及多个部门，需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门协调，并一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。
一位法官在谈到以房养老问题时也说，虽然老年人权益保障法中有明确规定，老年人有权依法处分自己财产的权利，但遇有子女或亲属不愿迁出住房时，老年人的权利很难得到维护。这种情况下，“以房养老”就难进行下去。
上海民声律师事务所律师王斌认为，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。比如增加保护老年人对自有或者承租房屋支配权的内容等。另外，针对子女干涉老年人自有或者承租房屋支配权的问题，还应增加“如果老年人不同意，子女或亲属应当及时迁出其自有住房”等内容，以保障老年人权益得到维护。
障碍二：养老观念需要更新
随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但传统观念却一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人还难以接受。“房子是要留给子女的。如果老人不顾亲情，办理了‘以房养老’，这一方面会给人造成子女不孝的感觉，无端让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，还极可能会引发子女与父母的感情隔阂，我们不会这样做。”一位老人就这样对人说。
篇二：以房养老模式
“以房养老”模式
1. 以房养老模式
以房养老( HECM) , 也可称为反按揭, 住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后, 按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息, 并按人的平均寿命计算, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人,一直延续到借款人去世。它使得借款人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时, 继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后,相应的金融机构获得房屋的产权, 进行销售、出租或者拍卖,所得用来偿还贷款本息, 相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年( 月) 金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
2. 以房养老模式在中国的可行性分析
2.1 有可观的市场前景
据统计数据显示, 我国城市人口中有751224 户购买商品房,占城市家庭户的9.2%; 533396 户购买经济适用房, 占6.5%; 2401075 户购买原公有住房,占29.4%; 加上26.8%的家庭户自建住房,拥有住房的城市家庭户达到了587万户,占72%, 其中,相当比例的是拥有一生积蓄的老年人。2003年由中国老龄科学研究中心组织完成的“中国城乡老年人口善一次性调查”的调查结果显示,城市老年人家庭户均住房面积达70.3 平方米。而2003 年全国城镇老年家庭大约2000 多万户, 按房产均价2000 元计算, 老年家庭拥有住房价值约为3 万亿元。可见, 以房养老有庞大的潜在市场,如果能激活这部分市场,不仅能改善老年人的生活水平, 增加老年人收入, 减轻社会保障的压力, 而且还能拉动保险、房地产及相关产业的发展。
2.2 住房财产在家庭财产中所占的比重较大,以房养老可以优化家庭的资源,提高其效用
国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示:截至2002 年6月底, 城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元,其中家庭金融资产为7.98 万元,家庭财产的34.9%; 房产10.94 万元,占家庭财产的47.9%,在家庭财产构成中比重最高。推行反向抵押贷款,可以盘活住房这种价值不菲的固定资产,实现个人一生中经济资源的优化配置,切实提高老年人晚年的生活质量。
2.3 传统观念的转变
随着社会的发展,传统的社会意识正在弱化,我国家庭内部代际之间的经济独立性正在逐步增强,越来越多的老年人倾向于利用自己的退休收入和积蓄养老。在这种情况下,老年人更愿意处理自己的经济事务, 开放式的社会资源代际转移将占据越来越重要的地位。以房养老模式的出现,允许房屋所有者在保留所有权的前提下,继续居住,以住房作为融资的担保,既保证了物的使用价值的实现,又充分发挥了物的交换价值,扩大了不动产的用途,提高了其效用。
2.4 银行、保险公司等金融机构的利益驱动
以房养老模式的出现,不仅便利了贷款消费的老年人,银行等金融机构也能从中获利。住房反向抵押贷款业务的推出,将是银行贷款体系的一种创新。由于这种新的贷款形式规模比较大,如果发展起来的话, 对银行将是非常有利的。同时,由于新的保险品种的开辟, 保险公司也能获得不菲的保费收入,房屋评估机构等其他中介机构也能从中受益,在巨大的利益面前,银行、保险公司不能不为之心动。
3. 以房养老模式的各种风险及防范
3.1 风险
以房养老既涉及到住房问题又涉及到养老问题，这项贷款的设计理念非常巧妙，但是在实际运作中会遇到很多问题，诸如长寿风险、利率风险、房产价值风险、道德风险等。
3.1.1 长寿风险
长寿风险与贷款人的寿命有关，并由信息不对称产生的逆向选择扩大化。以房养老贷款额的支付是以终生按期支付的，当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，
这对借款人不利。另一方面，借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况。借款人在申请贷款阶段可能会利用这种相对优势来最大化自己的利益。这就形成了逆向选择，即身体健康的准借款人会踊跃申请该贷款。那么存在逆向选择时，贷款提供者就会面临借款人的寿命大于预期寿命，从而导致贷款数额高于房产价值的风险。
3.1.2 利率风险
利率风险与实际利率和预期利率不一致有关。在签订以房养老合同时，借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。当预期利率的变动和实际利率变动不一致时，贷款提供方要么会面临着贷款额及应计利息高于所抵押房产价值的风险，要么会面临着借款人提前终止合同的风险。前一种状况是由预期利率低于实际利率造成的，而后一种状况是由预期利率高于实际利率造成的。
3.1.3 房产价值波动风险
房产价值波动风险与实际房产价值和预期房产价值不一致有关。住房产权是以房养老中最重要的抵押品。以房养老中的贷款提供者主要依据对房产价值的估计来确定贷款发放额。若贷款签订时对房产价值的升值预期高于实际房产价值升值率，在贷款提供者对借款人除住房以外的资产无任何追偿权时，贷款提供者就会存在损失。若贷款签订时对房产价值的升值预期低于实际房产价值升值率，借款人要么会提前终止贷款合同，要么会要求分享超额的收益。
3.1.4 道德风险
道德风险与住房维护好坏有关。由于以房养老的借款人仍然拥有住房的居住权，借款人在合同签订后的居住期间内对该住房的维护会部分影响住房的价值。若他们在这段居住期间对住房不进行合理的维护，会导致贷款到期时，房产价值低于贷款合同签订时房产的预期价值或者升值率低于一般升值率，直接造成了贷款提供方的损失。
3.2 风险防范
3.2.1 长寿风险可以通过分散风险的方式有效控制
贷款机构可通过机制设计使健康状况较差的老年住房拥有者也有动力加入到这项贷款计划中，从而减少逆向选择的危害。具体操作时，若某一借款人在有生之年领取的贷款额低于其房产价值时，可将剩余部分的贷款额发放给其遗产继承人。这样，相关机构就能通过生命表中的生存
率来合理确定贷款额度并控制风险。
3.2.2 利率风险是不可以分散的
对利率风险的防范可通过阶段性的准确预测利率走向并定期调整合同利率将其弱化。另外可寻找与以房养老期限结构相同或相似的可交易金融产品，用该金融产品对冲利率的影响。
3.2.3 道德风险可以通过签订合同时订立相关约束机制加以解决
即在签约时写明住房的维护要求及监督机制。若该住房状态未达到合同中规定的要求，贷款提供人有权降低以房养老贷款额度的发放。通过这种方式可督促借款人妥善维护住房，减少道德风险发生的几率。
3.2.4 住房价值波动风险是以房养老各项风险中影响最大的
由于以房养老的抵押物只是住房产权，对住房价值的准确预测就成为这项贷款的重中之重。住房价值波动风险可通过两种方式来减少：一是通过使用复杂的住房价值预测模型来减少预测房价与实际房价的差别；二是通过以房养老证券化将此风险分散给所有投资者。具体说来，可以将以房养老合同按照不同的等级进行拆分后打包，并由评级机构对以房养老证券进行评级后发放到二级市场上进行买卖。
4. 国内现行“以房养老”模式
4.1 南京模式
2005 年4 月，南京汤山留园公寓开展“给我房子，替你养老”的业务。该项业务规定：拥有60 平方米以上产权房、年满60 岁以上、无儿无女无亲戚的孤寡老人，可将房产抵押给老年公寓，然后入住老年公寓。老年公寓在老人有生之年将其房屋出租，若房租高于老年公寓收费标准，超出部分由老人自由支配。老人去世后，老年公寓可将老人房屋卖掉，房款归老年公寓所有。
南京模式的实质是个人房产抵押贷款，它在南京推行遇冷的主要原因在于限制条件过于苛刻。规定中要求老人必须是“无儿无女无亲戚的孤寡老人”，并且“住房面积60 平方米以上”。其次，汤山留园公寓属于民营机构，难以满足“以房养老”这种大型业务对资金的要求，而且公信力低，不能保证业务参与者的利益。况且“以房养老”作为新型养老模式，还处于探索阶段，其本身就具有很多不确定因素。因此，老人不敢把房产交由民营机构打理。但南京模式也有其优
势。其规定，老人将房屋抵押给老年公寓后，老人在世期间，老年公寓只能采取出租的方式收取租金，不能出售老人的房屋，只有老人过世之后才能将房屋出售。这一点充分考虑到“有房才有家”的传统观念对老人的影响。在老人在世期间采取房屋出租的方式，避免他们因为房屋出售产生失落感而排斥“以房养老”业务。
4.2 上海模式
2007 年6 月，上海市公积金管理中心推出“住房自助养老”的创新型模式。该项目规定：65 岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人一次性收取房款，同时公积金管理中心再将房屋返租给老人，双方约定租期，租金与市场价等同。
上海模式核心在于利用房款与租金的差额提升老人的生活水平。但据了解，“以房养老”在上海实际上已被叫停。项目失败的主要原因是老人在与公积金管理中心签约时即刻变更房屋产权。老人都希望晚年能够安定平和，而安定的具体表现就是有一个稳定的居住环境。因此，对上海模式，大多数老人不能接受。但不可否认的是，上海模式中公积金管理中心将住房返租给老人的方式充分考虑到老人不愿离开熟悉环境的心理特征，这是上海模式的亮点。此外，上海市公积金管理中心是直属上海市政府的不以营利为目的的独立的事业单位，该项目由它主导具有较强的公信力。
4.3 北京模式
2007 年10 月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该项目规定：60 岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，所有租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用，房屋产权不变更。
北京模式的实质是委托租赁，它的特点在于“养老房屋银行”是典型的商业运作模式，是以盈利为目的的商业活动。据悉，“养老房屋银行”失败的原因就在于老人对这种商业运作模式的信任度较低。但是北京模式也有可取之处。首先，作为商业运作模式，“养老房屋银行”业务的宣传效果非常到位，成功引起市民的广泛关注，为“以房养老”项目推行奠定了基础。其次，北京模式强调房屋产权不变更，这符合我国的传统价值观念，更容易被老人接受，也解决了“以房养老”项目所面临的观念障碍。
篇三：“以房养老”模式研究(一)
“以房养老”模式研究（一）
1、中国进入老龄化社会是在（）。（单选题）
A、 1995
B、 1999
C、 2003
D、 2010
我的答案：C 正确答案：B
2、新的养老资源是（）。 （单选题）
A、 住宅和环境
B、 投资
C、 返聘收益
D、 社会捐赠
我的答案：A 正确答案：A
3、我国养老保障体系初始建立，普及面过窄。（） （判断题）
我的答案： √ 正确答案： √
4、“将优美环境作为养老的重要资源，打一个空间差，此地的钱财到彼地使用”可以解决“以房养老”所有问题。（） （判断题）
我的答案： × 正确答案： ×
5、目前，杭州人均寿命达到多少？（）（单选题）
A、 70
B、 75
C、 80
D、 85
我的答案：C 正确答案：C
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