不动产登记相关问题分析

　　摘 要：从表面上来理解动产与不动产，动产则指的是表观上来看可以移动的财产，不动产则指的是不易移动的财产，但这种划分又不绝对，也就是说不动产包括土地、建筑物等一些不易移动的财产但也不仅限制于此。所谓不动产登记实则是一种相关法律规定的记录行为，即当事人向国家相关部门提出申请，将不动产物权变动事实记录在相关部分设定的用于不动产登记的薄册上。不动产登记制度就是为不动产登记设置的相应制度。对于不动产物权的变动要根据相关制度进行完善登记，同时还应当注重整个制度下的登记存在的问题，防止在司法处理过程中产生问题。
　　关键词：不动产；登记；相关问题
　　1 引言
　　不动产登记指的是统计汇总不动产物权，目的是保护个人和集体合法的不动产利益。但是当前我国不动产登记仍旧存在一些问题亟待解决。下文将从不动产登记的相关概念出发进行探讨。
　　2 不动产登记的有关概念
　　2.1 不动产定义
　　不动产的概念是研究我国不动产抵押登记法律问题的首要问题，从各国立法来看，不动产的定义主要有两种形式。一为以土地为中心的定义方式；二为分别表述的定义方式，在这里，一般将不动产界定为土地以及定着于土地上的财产。在不同的国家和地区，人们认同和使用的不动产的定义是不同的，而我国使用的不动产的定义是第二种形式。可见，在不动产的标准定义中不动产所包含的内容和我们在日常生活中了解到的大体相同，但是在具体的细节方面还是会有一定的出入。对于我们国家来讲，严格的规定好不动产的具体概念可以在设立涉及到不动产抵押时减少很多的麻烦。
　　2.2 不动产登记
　　不动产登记主要指申请人根据相关法律条文以及规章制度按照已有的程序将土地及土地上的附着物体，或者是建筑物体以及建筑物上的附着物品的获得、丢失以及根据相关法律进行变更的行为上报相关行政单位，行政单位受到上报情况后依照有关法律进行登记的行为。
　　3 不动产登记中存在的问题
　　3.1 不动产登记机关缺乏实效
　　2015年之前，中国行政机构在处理不动产登记时常常出现重复记录或者交叉管理等现象，导致不等产登记系统时常出现混乱，在根本上降低了不动产的登记效率。从2015年开始，全国上下95%的不动产在不动产登记局完成统一登记。尽管《不动产权证》已经完成统一登记，但却没有完整地记录下有关内容，并且审批流仍旧复杂繁琐没有任何改变，这表明整个登记过程并没有任何实质性的改变。
　　3.2 不动产登记不统一
　　（1）不动产登记的种类存在冲突。以土地和房屋登记为例，《土地登记办法》中专设总登记一章，其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记，而在《房屋登记办法》中不仅无总登记的概念，其他登记包括的则是更正登记及异议登记，预告登记另设章节；《土地登记办法》中权利归属及其他记载内容的变更、他物权的设立放在变更登记的规定里，而在《房屋登记办法》中所有权登记下包括初始登记、转移登记、变更登记及注销登记，地役权登记、抵押权登记另设章节。这种在登记类型上的冲突，容易导致理论认识和事务操作上一定的混乱，给不动产物权市场交易带来安全隐患。（2）不动产登记对象不统一。按照物权法定的原则，法律应该对纳入不动产登记的物权要作出明确的规定。但由于我国尚未制定出台统一的不动产登记法，有关不动产登记范围的规定散见于不同的法律、法规和规章中，如：不动产所有权、使用权、抵押权、地役权、土地承包经营权以及林木采伐权、滩涂养殖权、采矿权等准物权，但有些地方性法规中还规定租赁权也可以登记。
　　3.3 信息查询制度不健全
　　《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）中出台了不动产登记信息查询相关细则，尽管这一举措有助于推动不动产登记信息公开查询规范化。但是细则中提出利害关系人是查询主体，但却未对利害关系人进行确定界定。在实际情况中，尤其是基层机构仅允许权利人进行查询，若利害关系人需要查询资料必须提前获得不动产权利人的授权，否则无法进行查询。但是如果不确定利害关系人范围，就会导致其范围无限扩大损害权利人的隐私和商业秘密。除了利害关系人范围不确定之外，不动产登记信息共享制度也不健全。登记信息共享需要把大量的不动产登记信息汇总整合到一个部门，这个过程中一定会迫使一些部门割舍自身利益，整合后因为缺乏信息共享机制，查询资料将会给被整合部门带来不便，登记查询流程复杂，导致工作效率降低。不动产登记信息安全制度不健全。不动产登记机构的工作人员可以利用职务之便自由查询信息不受到约束，这对不动产登记信息安全造成隐患。
　　4 不动产登记相关问题的解决策略建议
　　4.1 明确法律责任
　　公民因不动产登记受到的损失一般可以分为人身权损害和财产权损害。法律责任认定则需要建立在“登记中的损失由第三方或相关工作人员造成”基础上。承担法律责任的模式有以下两种：①依据未实行国家赔偿的托伦斯法，权利人因登记错误、登记虚假内容以及登记遗漏而受到利益损害，应当先向出现工作失误的不动产登记机关工作人或者登记承办人请求赔偿；②其他实施国家赔偿制度国家，不动产登记机关隶属于国家权力机关，在不动产登记过程中因登记行为不当而受到利益损害的当事人，可以直接向不动产登记机关请求赔偿。中国的不动产登记机构属于国家权力机关，若是当事人因错误登记而受到利益损害，可以通过诉讼来得到赔偿。
　　4.2 全面考虑各方面的利益保护
　　在不动产物权变动的过程中，往往更多的是去考虑债权当事人和善意取得者的权益，在真正交易过程中缺失对真正权利人和其他利害关系者的利益保护。因此要做到利益的全方面的保护。首先登记效力要确保当事人的利益，在契约自由的基础上由当事人决定交易与否、选择交易人、选择交易条件，但在整个交易行为中最为重要的是债权行为，债权合同，借助法律约束力交易當事人必须完成相应的合同义务和违约责任，不动产物权变动的最关键的一步是登记，当交易当事人已经完成相关的债权合同那么必须要按时完成相关登记以此来确保不动产物权的变动，交易的完成，此时的不动产物权变动登记具有强制性，交易双方必须进行相关登记，如果拒绝登记需要承担相应的责任，整个过程中登记效力应当具有保护不动产登记当时人的利益。其次登记效力也要确保利害关系人的利益，虽然在交易的过程中当利害关系人与善意买受人发生利益冲突时，更多的是去保护善意买受人的利益，但是在此基础上也要同时避免发生第三人与真正权利人的利益冲突。
　　4.3 提升登记机构的硬件设施和技术水平
　　应该把科学技术应用到不动产登记中，尤其是互联网技术的应用。对土地估价作业加以技术改进用电子化处理。加快研发统一的信息系统，使不动产登记信息能够实现信息化的管理和储存，并将登记工作和办公自动化融合。依据工作流程开发不同的操作界面，方便登记人员的操作。也方便申请人实现自助查询和远程查询，减少申请人的成本。
　　5 结束语
　　我国当前不动产登记存在问题要解决好并非一蹴而就，需要各个部门和工作人员的共同配合和努力，需要大量人力、资金、技术支持。相信只要找准问题，对症解决，定能使不动产登记不断得到完善，实现不动产登记工作顺利、高效完成，使不动产登记作为保护权利人合法财产的有力措施，有助于维护社会稳定，促进经济发展。
　　参考文献
　　[1]李庚跃。 不动产登记的行政法问题探析[D]. 湖南师范大学，2009.
　　[2]郭宇凌。 不动产登记问题研究[D]. 郑州大学，2007.