篇一：高品质写字楼物业服务设计方案
高品质写字楼物业服务设计方案 高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：
一、服务原则
1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。
2.业主至上的原则：有需求就有服务；
3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值；
4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行；
5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。
6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。
二、服务内容
1.共性服务：
从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务
1)总台服务
商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。
2)礼仪服务
商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。
特色服务
1，每日雍尚服务
每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。
2，VIP服务
针对重点业主租户建立VIP团队服务（客服、工程、保安），如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。
3，互动服务
经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主（老总）的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。
4，超值服务
管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。
5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。
标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系
统进行全方位的设计，特别是细节，如前台、卫生间、机房内服务人员照片上墙，电梯、各机房内标识牌等的设立。再有对于大堂的设计，家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放，节假日的布置，前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案，体现出变化和别具一格，增加亮点。
3)安全服务
大厦的安全防卫工作是管理的重中之重，它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公时间通常都是开放的，致使治安管理难度增大。为此，物业公司将以建立健全严格的出入管理制度，加班登记制度、钥匙管理制度，建立客户档案，增加巡逻频次，二十四小时安全监控，恶劣气候对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的防范手段，加强安全管理力度。
4)消防服务
楷林大厦为高层建筑，规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，高层建筑承受风力大，易受雷击，所以火灾隐患多。消防服务，以预防为主，物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书，明确消防安全责任人，积极宣传消防基本知识，帮助客户掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防监控，定期进行消防设施的检查和保养，定期进行大厦消防联合演练（要求所有业/租户参加），人防与机防有效结合，确保大厦的安全使用。
5)清洁服务
清洁好坏是楷林大厦管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象，并且很大程度影响大厦的租售率。为此，必须对质地讲究的高级装饰材料进行专业化养护，对楼体外檐进行定期清洗，保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园，公共设施设备外面的清洁，不留卫生死角。使业/租户及访客随时感受到清洁、光亮、通透和空气清新。
6)绿化服务
商务写字楼通常较为封闭，环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择，合理有序的布置摆放，能够增加大厦的生机，美化办公环境，满足成功人士的心理需求（吉祥、顺利、发财、兴隆等）。特别是在节日期间，别致的盆景装饰，更能突出喜庆的气氛。
7)运输服务
对于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区，降低能耗及使用高效率。
电梯司机的友善礼貌，是大厦物业服务水平体现的又一窗口。统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合，既树立了良好的企业形象，又提高了电梯运行效率和安全性，同时还能保持电梯清洁效果，降低电梯使用过程中的损坏机率，控制客、货运输分流。
8)工程设备设施运行及维保服务
楷林大厦设备设施复杂，技术含量高，覆盖范围广，供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度控制系统、给、排水系统、车辆管理系统等设施设备能否正常运行，不但关乎各业/租户办公环境的优劣，更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此，设备、设施的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。
在大厦物业管理中，一定要建立高素质的员工队伍，运用高技术的管理手段，高标准的管理要求对楷林大厦进行专业化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修计划外，还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案，并充分利用大厦的智能化物业管理系统，对所有公共设施设备的运行情况进行二十四小时不间断的监控。降低设备运行故障率，保证设备设施的良好运转，为业/租户提供舒适、优雅办公环境的保证。
9)客务服务
寓管理于服务，是物业管理的显著特征。为方便客户，满足客户需要，物业公司将设立客户服务中心，为业/租户提供一系列服务包括，迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册（办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容）、提供装修手册（装修阶段的相关管理规定）、接待服务（投诉、报修、咨询等）、意见征集、问题处理信息反馈服务、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进行业务宣传等服务内容，从而提高物业服务品质。
10)节能控制
公共设施设备的能耗费用在物业管理成本支出中所占比重很大，只有在节能降耗上开动脑筋，才能从根本上降低物业运行成本。为此，物业管理公司的保安部和工程部将互相协作，根据大厦开放及关闭时间规定，在满足业/租户加班需求的基础上，严格控制照明系统、温度控制系统及运输系统的分区使用，把设备运行成本降至最低。
11)标识系统设计
完善、清晰的标识系统，能增强指引功能及提示、警示功能。为此，物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和要求。除去开发商配备的标示外，物业公司可根据自身的需要更加完善自己的标示。
12）二装服务
建立二装服务部，指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。
2.专项服务（功能布局）
写字楼的客人多为商务客人，因此在大厦的功能布局上，应从商务工作的需求出发，满足这一特定人群的需要。
1)员工餐厅
考虑多数公司办公面积有限，不具备炊事条件，且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善，大规模的写字楼，其所容纳的职员数量众多，午休时间较短，急需解决就餐问题。（建议在8月31日开业前员工餐厅要开启，如找不到合作伙伴物业公司可自办）。
2)中、西餐厅
商务客人来访，各公司皆需尽地主之宜。为体现公司的好客和行业身份，要求就餐环境优雅，菜品质量上乘，有特色的中、西餐厅，为公司解决了来访商务客人的就餐问题。(二、三楼可考虑应尽快招租)。
篇二：写字楼的特点
一般来说，写字楼具有如下的显著特点。
1．写字楼大多建于城市中心的繁华地段
由于大城市交通方便、经贸活动频繁，所以各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼，以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段，写字楼更为集中。
2．建筑规模大，办公单位集中，人口密度大
写字楼多为高层建筑，楼体高、层数多、建筑面积大，办公单位集中，其间可以拥有几十甚至上百家租赁单位，工作人员以及往来客人将形成巨大的人流。这将会无疑增加管理工作的难度。
3．建筑、设备既现代又先进
为了吸引有实力的公司机构进驻办公，满足他们体现身份、高效办公的要求，写字楼一般所用的建筑材料都较为高档先进，外部装饰大都会有独特的格局、色彩，内部一般都配有先进的设施设备，如给排水系统、供电系统、中央空调、高速电梯、保安消防系统、通讯系统、照明系统等。因此，给其维修养护与管理带来了较大难度。
4．功能齐全，自成体系
现代写字楼一般还拥有自己的设备层、停车场，以及商场、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施。进而满足租户在楼内高效率工作的需要。因此，造成管理与服务内容的复杂化。同时也为客户的工作和生活提供很多方便，满足他们高效办公工作的需要。
5．使用时间集中，人员流动性大
一般来说，写字楼物业使用时间比较集中，多数在早8点以后、下午6点以前。上班时间整个物业是人来人往，川流不息，下班后是人去楼空，冷清异常。这一特点决定了写字楼物业管理必须有相应的特殊安排。
6．经营管理要求高，时效性强
由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高；另外，由于写字楼具有收益性物业的特性，高的出租(售)率是获得良好稳定收益的保证。经营管理不当，就不能赢得客户，甚至会马上失去已有的客户，而当期空置即意味着当期损失，所以其经营管理的实效性极强。
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写字楼的分类[3]
现代社会，写字楼数量众多，风格特色各异。不同类型的写字楼对物业管理的要求会有所不同。因此，熟悉写字楼的一般分类对做好相应类型的写字楼物业管理十分必要。目前，我国写字楼分类尚未统一标准，一般可以从以下几个方面对写字楼进行分类。
(一)按写字楼的规模分类
1．小型写字楼；建筑面积一般在1万平方米以下。
2．中型写字楼；建筑面积一般在1万—3万平方米。
3．大型写字楼；建筑面积一般在3万平方米以上。
大型写字楼有的建筑面积可达十万平方米以上，如美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。
(二)按写字楼的功能分类
1．单纯型写字楼：基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示、餐饮等)的写字楼。
2．商住型写字楼：既能提供办公又能提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种，一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼宇的一部分作为办公，另一部分作为住宿。
3．综合型写字楼：即办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展示厅、舞厅、保龄球场等综合性楼宇，但各功能部分所占的楼宇面积比例都不会太大，用于办公的部分依然是主要的，如广州的世贸大厦。
(三)按写字楼的现代化程度分类
1．智能型写字楼；是指具备高自动化功能的楼宇，通常包括楼宇自动控制系统(BA)；通讯自动化系统(CA)；消防保安监控自动化系统(va)；信息处理自动化系统(MA)；办公自动化系统(OA)。
2．非智能型写字楼；即没有智能化设备设施的一般写字楼。
(四)按照位置、建筑物状况以及收益水平等分类
国外对写字楼通常按这个标准分类，一般划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。具体介绍如下：
1．甲级写字楼具有优越地理位置和交通环境；建筑物的物理状况优良；建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业管理服务，包括24小时的维修与保安服务。
2．乙级写字楼具有良好的地理位置；建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在；收益能力低于新落成的同类建筑物。
3．丙级写字楼物业使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租者的需求，因租金较低，尚可保持一个合理的出租率。
篇三：写字楼物业服务方案
“ 中国水电.海赋江城”
前期物业服务
投 标 文 件
（正 本）
年月日
投 标 函
致：中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司
1、在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、图纸以及补充通知或修改书后，我方愿意以人民币(大写) 陆佰壹拾贰万叁仟肆佰柒拾陆元肆角/年(RMB 6123476.40元/年)的总价，按招标文件的要求，承担 “中国水电?海赋江城项目的全部物业管理工作。
2、如果贵方接受我方投标，我方保证在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。
3、我方同意在从规定的递交标书截止之日起30天内遵守投标，在该期限满期之前，本投标对我方始终有约束力，并可随时被接受。
4、在正式合同协议制定和签署之前，本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。
5、我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。
投标人：贵州一桓物业管理有限责任公司 授权人签字： 被授权人签字：
日期：2012年 8月6日
授 权 书
致：中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司
根据本文件宣布，签名人(姓名) 马凤英 (职务)法定代表 (公司名称) 贵州一桓物业管理有限责任公司 (公司注册地点) 贵阳市宝山北路180号嘉信华庭大厦4层 合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的(姓名)(职务) 经理 (公司名称)贵州一桓物业管理有限责任公司 为正式和合法的代理人，并授权该代理人在有关(项目名称) 中国水电·海赋江城、（招标编号） THZB2012-WY 的投标方面，以本公司的名义代表本公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。 现分别在下面签字以资证明。
投标人：贵州一桓物业管理有限责任公司
授权人签字：
被授权人签字：
日期：2012年 8月6日
开标一览表
投标人：贵州一桓物业管理有限责任公司
被授权人签字：
日期：2012年 8 月6日
第一章 企业基本情况，公司内部管理机制和特点
贵州一桓物业管理有限责任公司公司简介
贵州一桓物业管理有限责任公司成立于2002年6月，注册资金500万元人民币，国家一级物业管理资质。贵州一桓物业管理有限责任公司是贵阳市物业管理协会会员单位，是一家专业化、规范化、科学化的物业管理公司。
“严于律己，宽以待人”是一桓人的处事原则。“尊重、理解、信任、责任、服务、奉献”是一桓物业管理公司对每一位员工的职业要求，也是员工们在长期的工资和学习中所形成的专业素养。
一桓物业奉行“以人为本”的人才战略。我们认为，用一流的待遇奖励一流的贡献，把人才放在最合适的岗位上是对人才最大的尊重和激励，也是公司人才战略的体现。
年青、团结、积极进取的工作团队是贵州一桓物业管理有限责任公司的核心资源，在物管行业观念冲突，纷争不止的行业背景下，我们年青的团队始终追求务实、开明的工作作风，规范而富有效率的管理工作方式。以开放的心态积极地与业主们合作、为业主们服务，充分做好物业的管理工作。科学的管理不仅赢得了广大客户的充分信赖，也为我们赢得了市场。
在贵州省，公司管理的物业有仁怀市行政中心，黔西县行政中心，务川县行政中心，绥阳县行政中心，松桃县行政中心，福泉县行政中心，石阡县行政中心，瓮安县行政中心，省技术监督管理局大楼，省环科园、贵州石化大厦、嘉信华庭大厦、金岸玉都等高层、多层住宅、写字楼等多类型项目，管理面积近100万平方米。公司同事还开展物业管理顾问咨询业务，公司高级顾问具有物业企业经理上岗培训、物业管理师培训授课资质。曾参与贵州虹祥、天华大厦、金果园等物业的顾问服务。公司现管理的嘉信华庭项目获得省、市优秀示范大厦称号。
诚信守法、安全稳健、客户至上是我们的经营理念。责任感是我们的经营理念得以贯彻的有力保障，我们深深明白，一个有责任感的团队才能是一个有力的团队，一个以客户的利益为己任的公司才会是一个成功的公司。
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