篇一：办公楼物业服务规范
目 录
环维篇
环维部保洁员工作职责????????????????????????1 环维部保洁员作业操作规程??????????????????????2 环维部工作质量检查标准??????????????????????.15 服务篇
服务部服务员工作职责???????????????????????.19 服务部服务员会议操作规程?????????????????????.20 服务部工作质量检查标准??????????????????????.23 安防篇
安防部保安员工作职责???????????????????????.24
? 形象岗、大堂岗岗位职责??????????????????.25 ? 大楼外巡岗位职责?????????????????????.26 ? 内勤岗岗位职责??????????????????????.27 ? 安全监控员岗位职责????????????????????.27 ? 员工通道保安员岗位职责??????????????????.28 安防部员工工作规程????????????????????????.48 安防部消防安全工作质量检查标准??????????????????.50 工程篇
工程部工程人员岗位职责??????????????????????.52
? 强电主任岗位责任制????????????????????.53 ? 弱电主任岗位责任制???????????????????.?54 ? 空调主任岗位责任制????????????????????.55 ? 给排水主任岗位责任制???????????????????.55 ? 变电所所长岗位责任制???????????????????.57 ? 变电所值班长岗位责任制??????????????????.58 ? 变电所值班员岗位责任制??????????????????.58 工程部工作人员操作规程??????????????????????.59
? 维修服务工作程序?????????????????????.59 ? 维修电工操作规程?????????????????????.59 ? 空调工操作规程??????????????????????.60 ? 给排水系统的养护操作规程?????????????????.61 工程部工程员工作质量检查标准???????????????????.62
环维部保洁员工作职责
1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；
2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；
3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；
4、负责客户要求的各种清洁服务工作；
5、负责辖区绿化的养护和修整工作；
6、日常工作接受服务部部长及保洁所所长的督导，直接向保洁领班
负责；
7、负责所在岗位的办公楼宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工
作；
8、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用
语，控制性情，保持良好服务心态；
9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠于职守；
10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；
11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；
12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至安防部；
13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；
14、工作期间不得打私人电话，有急事与本部领班联系处理；
15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、
工具；
16、服从领导，接受检查，完成指定的任务；
17、完成领导交办的其它的随机性工作。
环维部保洁员作业操作规程
一、 日常清洁
（一）大堂清洁
1、 清洁内容
（1）日常清洁：倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清
洁大堂玻璃门上手印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印
污迹，大堂卫生间的清洁；
（2）定期清洁工作：家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫
清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。
2、 操作程序
（1） 大堂保洁的原则是：以夜间或周六、日定期操作为基础，
白天进行日常保洁；
（2） 定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作
时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤；
（3）日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他
部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、
灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净；
（4）操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的
区域，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏
污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数；
（5）遇下雨或下雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫，
铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦
次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。
（二）、电梯的清洁和保养
电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。
1、 清洁内容
电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、扶手、装饰；
2、 操作程序
（1） 打开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电
梯；
（2） 将“正在工作中”告示牌放在电梯门前；
（3） 吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；
（4） 清洁玻璃镜面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到光
洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂）；
（5） 清洁扶手、装饰、天棚灰尘；
（6） 地面清洗干燥；
（7） 工作完毕后，取下防护板，把控制按钮恢复原位，关上控
制箱，恢复电梯正常运行。
（三）玻璃窗、镜面操作程序
工具：伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾；
1、发现玻璃沾有污迹时，用美工刀片除污；
2、按比例兑好玻璃水（与水按体积1：20）；
3、将涂水器浸入玻璃水中，插在伸缩杆上；
4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；
5、另一个伸缩杆插上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹；
6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。
（四）卫生间清洁
1、 工作范围：镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、
低架、地面
2、 操作规程
（1） 镜面清洁
用喷壶喷上玻璃水，后用干毛巾擦拭干净，不留任何水迹；
（2） 洗手盆清洁
先把肥皂涂在洗手盆内，用毛刷来回刷洗，直到污迹洗净为止，用清水冲净，并把台面顺手擦拭干净，用金属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净；
（3） 马桶清洁
将洁厕灵洗剂倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外，然后用清水冲洗，将洁厕灵冲洗干净，接着用毛巾把水抹干，再用消毒手巾对坐板进行消毒，最后把地面拖干。
（4） 坐厕水箱清洁
① 关闭水龙头，放走水箱水；
② 将盖放在安全位置；
③ 少量使用酸性溶剂；
④ 手刷刷干净；
⑤ 打开阀，清水冲；
⑥ 盖好盖。
（5） 尿槽清洁
将清洁剂洁厕灵倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外，用清水冲洗，抹干；如发现有水锈、水迹，则再使用较高浓度的酸性洗洁精，否则水迹无法清除，此时提醒注意，不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。
（6） 地面清洁
① 放牌；
篇二：物业管理服务内容及服务标准(写字楼)
物业管理服务内容及服务标准（写字楼）
第一章 公共区域管理服务内容及服务质量标准
写字楼、公寓公共区域的物业管理服务为物业管理公司为所有使用者提供的公共服务。服务费均已包含在各业主及租户交纳的物业管理费中。
一、房屋维修管理服务内容及服务质量标准
1. 房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。
2. 房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上
3. 提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。
4. 房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。
5. 房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。
6. 房屋门牌号码清楚并公示于明显位臵，设有引路方向平面图及标志。
7. 房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。
二、公用设备管理服务内容及服务质量标准
1. 公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。
2. 各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求。
3. 设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4. 电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。
5. 生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)有严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。
6. 保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。
7. 电梯有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。按国家规定定期检测。
8. 集中供暖按国家规定的时间进行。运行期间遵守各项规章制度，保证运行正常，并有运行记录。
9. 所有公用设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。
三、公用设施管理服务内容及服务质量标准
1. 公共配套服务设施完好，并按原设计用途充分使用、维护、定期清洁。
2. 公共水牌箱及各区域、各细部点位水牌统一配臵完善。
3. 配套服务网点牌匾美观整齐、管理有序。
4. 公共照明设备设施齐全，运行正常、维修更换及时。
5. 道路畅通，无占用或另做它用，路面平整，无缺损。
6. 污水排放畅通，排水沟道无积水、无异味。
7. 有明显危险部位警告标志，有完整的防范措施。
8. 公用设施维护做到提前通知、现场警示，并提供足够防范措施。
四、绿化服务管理内容及服务质量标准
1. 公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木配臵得当，协调美观。
2. 绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯枝。
3. 所有盆栽保证外观整洁，无泥尘，无异味及有害物质、害虫，盆栽底部有接水盘。接水盘同盆栽外盆色调一致、美观。
五、环境卫生管理服务内容及服务质量标准
1. 公共地方有明显禁烟指示、标志。在适当的部位有供吸烟人士专用之烟盂。
2. 环卫设施完善，设有垃圾箱、垃圾房等保洁设施。所有保洁设施外观整洁，标志统一,内部无异味。
3. 实行垃圾袋装处理，按时定量清理，所有垃圾有指定放臵位臵，垃圾回收箱按垃圾类别有明显区分标志。
4. 室内楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，玻璃明亮。设备间干净整洁，通风照明良好。
5. 室外道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物或其它废弃物。
6. 雪后及时扫净道路路面积雪，雨后及时清理积水及污染、淤积。
7. 无违法、违章临时建筑及搭盖物。
8. 无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9. 公用场地定期清洁，地面、立面、天花无污染现象。
10. 所有地面、墙面提供有针对性处理保养、清洁服务，保持整洁、美观。处理、保养程序完善，步骤清晰，符合相关操作标准；对大堂、电梯厅地面定期进行打蜡抛光等处理，保证表面平整、洁净，无明显残留。
六、秩序维护管理服务内容及服务质量标准
1. 物业管理范围内实行24小时保安值班巡逻制度，对所有公共区域进行不间断监控，对外来人员进行来访登记。对安全重要部位及重点防护部分进行有效巡视及保护，充分发挥人防、技防相结合之安保措施。
2. 高度危险品禁止进入物业红线范围内，日常工作中需使用的易燃、易爆品在物业内的存量不应超过一次工作的消耗量，且进出大厦有严格管理程序，进出时间、路线均有详细管理规定及记录，并有相应应急措施。
3. 所有工作人员在工作期间均着统一制服及工牌，在管理及服务工作中做到礼貌、周到。
4. 安保人员值勤有明显标志，熟悉大厦情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项安保措施落实。
七、停车场及车辆停放管理
停车场车辆进出有严格的管理控制系统，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
八、消防配套管理服务内容及服务质量标准
1. 消防系统标志明显，设备完好，消防设施使用方便，保证可随时启用。
2. 配备专职或兼职消防管理人员，定期进行消防培训和演习，确保所有人员的消防安全。
3. 消防通道畅通无阻，并有明显导向指示及足够照明。
4. 所有消防设施、设备、辅件必须符合大连市之消防规范。
5. 消防设备设施保证正常使用，定期进行检测，并有运行检查记录。
九、按《装修守则》实施装修管理，消除装修中的火灾隐患和其它危险隐患。
十、罗斯福〃天兴国际中心管理处提供简单的急救包以备不时之需。
十一、根据需要制订应急方案并进行充分准备和演练，保障应急物品齐备、有效，
保证在紧急事故发生之时所有在场人员的安全。
第二章 有偿服务内容及服务质量标准、收费标准
根据我司以往经验，可向客户提供有偿服务以进一步提升物业管理品质。通过对有偿服务供应商的严格甄选和对其服务质量的审核，可以有效增加有偿服务内容，进一步提升物业服务的全面性。具体服务内容如下：
1. 安保服务：向客户提供贵重物品出门保护(范围仅限于大厦红线内，特殊情况例外且不负任何责任)、非贵重物品的门户暂时看护、红外线报警探头加装、单元内临时人员控制等。收费标准为200元/4小时。
2. 保洁服务：提供日常室内保洁服务，内容如除尘、地毯清洗、地面打蜡、办公用品办公家具清洁等。收费标准为：除尘5元/M2/月(每日一次)
地毯清洗18元/M2 地面打蜡4元/ M2
3. 工程服务：加装照明、通信或其它设施，更换灯具、电器件、提供各类维修服务等。收费标准为另行公布。
4. 租务代理服务：为购房投资者提供租赁代理服务，包括租务代理、收租、租约续期等。
5. 推荐内部装修设计、施工、监理公司。
6. 办公服务：提供商务服务、办公用品设备、耗材推荐（写字楼适用）。
7. 公司铭牌设计、安装服务，公司CI策划推荐（写字楼适用）。
8. 正常工作时间以外的电梯及综合物业管理服务。（写字楼适用）。
9. 大厦范围内业务推广展览服务（写字楼适用）。
以上有偿服务中，4至9条的收费标准可按服务内容提取10%为服务费。在有偿服务内容中，绝大部分由本地合适的外包服务供应商提供服务，这些外包服务供应商已进行过审核。
以下为物业公司提供的其他便捷服务项目：
1. 限时代缴水、电、煤气费服务。
2. 报刊杂志订购服务。
3. 饮水配送服务。
4. 邮政服务。
5. 洗衣服务。
6. 送餐公司推荐服务。
7. 票物订购公司推荐服务。
8. 花卉租摆公司推荐服务。
9. 搬迁运输公司推荐服务。
10. 酒店住宿推荐服务。
11. 婚庆公司推荐服务。
12. 提供防火、防盗知识培训服务。
13. 提供业主留言服务。
14. 提供24小时服务热线。
篇三：写字楼物业管理服务标准
管理服务标准
中国.广州
二O一一年六月一日
第一部分 设施设备的维护与保养管理标准
一、 建立设施设备档案
设施设备档案应至少包括以下内容：
a. 消防系统
b. 变压器
c. 低压配电
d. 供、排水系统
e. 监控系统
f. 照明系统
g. 装修材料
二、供配电系统
A、运行管理标准
物业管理人员应每日检查：
1、 变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏
油。
2、 配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导
线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。
3、 配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐
全以及是否放于规定的位置。
4、 按时开关辖区内的灯饰。
5、 沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、 保养管理标准
1、 低压配电柜维护、保养标准
1）、每日工作包括：
a、 检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接
螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母
有锈蚀现象应更换。
b、 检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁
柜内尘土。
c、 检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。
d、 检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。
2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。
2、 变压器的保养、维护标准
a、 变压器的养护应每半年一次。
b、 在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油
封垫圈是否完好。
c、 拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、 检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损
伤则予以更换。
e、 测定变压器的绝缘电阻。
C、停电应急措施的服务至少应包括：
1、 对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物
业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。
2、 对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问
明停电原因及时间后，及时通知业主。
3、 当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前
通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。
4、 当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，
必要时通知业主停电时间及原因。
5、 当发生火灾时，应停止动力设备供电。
五、电气设备管理标准
物业管理人员应保障：
1、正常情况下，配备两人保障24小时办公、后勤等持续供电
的稳定性
2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的
规定。
3、在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并经过有
关供电、消防部门审核同意后，进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。
4、建筑内采用采用铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，
需穿管敷设，并将接线盒封闭。
5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电
气设备的金属外壳，需有可靠的接地保护。
6、照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、
高压汞灯（包括日光灯镇流器）， 不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高。
7、温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具。
8、配电室作防火分隔处理。
9、火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用
电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。
10、 电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每
年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。
11、 在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器
材。
六、维修保养标准
1、变压器：
（1） 每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验。
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