商铺租赁制建材市场内部控制探讨

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商铺租赁制建材市场内部控制探讨 本文简介：一、研究背景及意义租赁制建材市场的运营模式比较简单，主要是以收取租金为主要营业收入，与此同时为商户提供管理服务，收取一定的管理费用。商铺租赁制建材市场在我国建材市场中占有一定的比例。随着市场的不断扩大和发展，传统市场在健全财务管理制度的同时，如何加强内部控制建设是当前存在的主要问题。本文结合内部控制

商铺租赁制建材市场内部控制探讨 本文内容：

一、研究背景及意义

租赁制建材市场的运营模式比较简单，主要是以收取租金为主要营业收入，与此同时为商户提供管理服务，收取一定的管理费用。商铺租赁制建材市场在我国建材市场中占有一定的比例。随着市场的不断扩大和发展，传统市场在健全财务管理制度的同时，如何加强内部控制建设是当前存在的主要问题。本文结合内部控制的相关理论，从控制环境、财务风险评估、控制活动、信息沟通、监督五个方面对内部控制进行深入研究。租赁制建材市场是一个传统市场，在互联网时代，如何发挥传统市场的优势，加快转型升级是本文研究的根本出发点，建立完善的内部控制体系是实现转型发展的关键。针对我国租赁制市场的特点以及内部控制概念框架的应用，对租赁制建材市场内部控制进行研究，有助于加强市场的内部管理和财务管理，打破发展瓶颈，实现良性发展。

二、内部控制理论研究

内部控制主要包括五大要素，分别是控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监督。控制环境主要包括企业的经营观念和理念、组织结构、权责分配、激励与约束、企业战略目标、人力资源管理等。风险评估主要包括风险控制目标、识别手段、风险评估、风险排查等。控制活动主要是为完成确定的目标而采取的各项措施，主要是应对风险所采取的政策和程序，如批准、核查、盘点、核对等。信息与沟通主要是起到联系和传递的作用，明确内部控制要素，对企业内外部控制环境进行报告和传递，对各种环境进行有效的掌握和沟通。监督主要是对控制活动的监督，包括日常的管理和监督，主要对重大事项、重要经济活动和重要决策以及大额资金的使用进行监督。在内部控制的设计过程中，主要遵循相互牵连、明确授权、成本效益和整体最优原则。相互牵连主要是指完成一项任务必须有两个以上部门和两位人员共同参与，要对相关职务相分离，如授权与执行、执行与监督、执行与核算、保管与核算等等。授权主要是明确权责、使职、责、权、利相结合，进一步完善授权程序。成本效益原则主要是指内部控制不能增加企业成本，主要是降低企业成本的，如果反了说明内部控制本身出现了问题。整体最优是指整体结构趋于一致，五种要素互相配合、整体推进。

三、商铺租赁制建材市场面临的主要风险

1.租金风险。租赁合同签订后，承租方由于生产经营等方面无法按时交纳租金。在此过程中，各租赁方也会采取一定的办法，增加违约成本，比如预收租金、收取一定的违约金等。2.火灾风险。建材市场不是普通货物市场，由于经营油漆、建筑建材、木料等，容易发生火灾等，一旦发生火灾后果不堪设想。3.管理风险。由于后期需要收取一定的管理费用或者物业费，部分商家可能不按时支付，存在一定的延迟风险。4.经营风险。受市场环境的变化，部分承租方可能经营不善关门等，如何短时间内将商铺再租赁出去也是存在一定的风险。对于市场来说，同样面临经营风险，当整体经济形势不好或者经营模式出现了问题，大部分承租商不再续租，容易出现经营风险。5.财务风险。由于定期收取租金，租金的财务管理也容易出现挪用、管理不善等风险或问题。

四、商铺租赁制建材市场的特点及内部控制现状分析

（一）商铺租赁制建材市场的特点

商铺租赁制建材市场一般规模比较大，资金财力较为丰厚，但是大部分为集体企业，建设在城乡结合部，社区或村内土地较多，通过搭建商场、提供场所、收取租金。在此过程中，一般控股董事会组织结构不健全，管理单一，实施内部控制制度存在一定难度，成本负担较重。市场管理的决策权基本由所有者决定，容易导致一言堂，决策不科学合理，容易影响企业的发展和管理的效果。

（二）建立内部控制体系对于建材市场的要求

1.根据租赁制建材市场的特点，引进内部控制系统，容易改变原有的业务流程，引起内部员工的不适应，有的可能会有抵触情绪，要加大内部控制宣传力度，全员参与内部控制流程的设置。2.管理层要以上率下，加强对内部控制的重视，自觉参与到内部控制建设中来，从思想上加以重视，管理层示范作用对于员工具有积极作用。3.建立内部控制体系，要充分调动承租方的积极性，要积极配合市场的管理需要，切实遵守各项规章制度，加强责任感，配合市场完成内部控制体系建设。4.要注意控制成本。内部控制的建立不能给企业成本带来负担，在设计内部控制流程和方法时要注意结合市场自身的特点，不可照搬照抄，要注意灵活性和统一性，严格控制成本。

（三）我国建材市场内部控制的现状

1.对内部控制缺乏整体认识。对于内部控制认识不到位，认为内部控制是可有可无的，有的对内部控制制度建设认为是一条条的制度条例，没有将内部控制作为一个整体进行优化和布局。2.建材市场公司治理结构不健全。我国租赁制的建材市场一般企业治理结构不完善、不健全，这就给企业建立完善的内部控制制度带来一定程度的影响。在内部控制制度制定上缺少一定的可借鉴经验。3.财务信息传递不及时。建材市场财务管理理念较为滞后，财务信息传递需要一定的时间，未设置专门的内部控制部门和人员，大部分由财务人员兼任。财务会计信息大都是半月或者一个月才记录一次，这就导致了财务信息与内部控制措施不能够同步。4.实质性控制活动不多。虽然各个建材市场都建立了内部控制管理制度，但是内部控制实施的不多，控制活动不多，风险的识别、管理、防范还存在一些问题。

五、案例分析

（一）A建材市场简介

A建材市场由H集团投资兴建，市场现占地面积20万平方米，建筑面积12万平方米。截至2017年，A建材市场共进驻全国各地经营业户700余家，荟萃名优建材产品8000余个品种，年交易额达8亿多元，与市场相关的场外交易额约计8000万元。市场现汇集了全国各地名优建材产品，形成了瓷制品、木制品、石材制品、铝材制品、金属制品、新型装饰材料等六大交易中心。

（二）A建材市场内部控制存在的主要问题

通过走访、问卷调查和召开座谈会，经分析和调研发现，A建材市场规模较大，但是内部控制制度建设不健全，内部控制只能发挥很少的作用，内部控制环境一般，对于风险的提前识别与预防还存在一定的问题，企业在财务管理上也是问题较多，主要是资产报废、租金收入入账以及物业费和管理费的收取。

（三）内部控制优化建议

1.建立基于风险管理的内部控制制度要进一步建立健全内部控制管理制度，在风险管理的基础上建立内部控制制度，要加强对风险的识别、评估和应对。将风险管理纳入内部控制体系建设，重点加大对火灾风险和财务风险的监督控制。2.实行不相容职务分离制度由于市场管理人员较少，企业未设置相应的内部控制部门，只是与财务部门合署办公，这样更需要建立不相容职务相分离的制度，进一步明确工作人员职责，合理分工，做到不相容岗位之间互相监督和约束，从而加强内部控制建设。3.确保财务信息的及时性和有效性规范财务管理和账务处理，及时将经济事项入账，与此同时做好财务分析和财务管理工作，为内部控制及时提供财务数据支持。核算中要注意财务风险和财务信息的及时性和准确性，确保信息传递的有效沟通和交流。4.建立完善的内部控制体系要建立内部控制组织结构，完善公司治理，建立包括内部控制目标、程序、流程和规范性文件为核心的内部控制体系，在建立过程中要注意以上率下，注意成本效益原则，加大对内部控制目标的监督。

参考文献：

[1]于斯文.J建材公司内部控制体系研究[D].北京交通大学,2015.

[2]胡剑剑,谭姣.建材超市存货内部控制改进策略研究[J].中国管理信息化,2015(16).

[3]刘东芬.基于哈佛分析框架的中国建材财务报表分析[D].石家庄铁道大学,2016.

作者：刘丽君

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