企业投资租赁住房问题的思考

企业投资租赁住房问题的思考 本文关键词：租赁，住房问题，思考，投资，企业

企业投资租赁住房问题的思考 本文简介：国务院《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》提出要“发展住房租赁企业”，充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过投资、租赁、购买等方式多渠道筹集房源，满足不断增长的住房租赁需求。积极思考和解决企业投资租赁住房问题，对于促进上海住房租赁市场发展具有重要意义。一、上海企业投资公共租赁住房的主要经验上海

企业投资租赁住房问题的思考 本文内容：

国务院《关于加快培育发展住房租赁市场的若干意见》提出要“发展住房租赁企业”，充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过投资、租赁、购买等方式多渠道筹集房源，满足不断增长的住房租赁需求。积极思考和解决企业投资租赁住房问题，对于促进上海住房租赁市场发展具有重要意义。

一、上海企业投资公共租赁住房的主要经验

上海是我国最早推行公共租赁房的城市之一。在政府主导下，部分大型国有企业积极参与投资建设公共租赁房，积累了许多租赁住房投资建设的宝贵经验。

（一）利用存量土地，以“捆绑供地”方式建设公共租赁住房

开发租赁住房离不开土地，充分发掘企业在存量土地方面的优势，可以弥补城市新增建设用地供应的不足。为鼓励企业利用存量土地建设保障性住房（公共租赁住房），2010年市政府出台了鼓励本市国有企业集团利用存量工业用地建设保障性住房的有关政策，允许企业在“退二进三”工业用地上建设保障性住房（保障房比例不少于50%）时，可捆绑建设部分经营性建设项目（即商品住宅、商办等六类经营性项目），也允许企业提供两幅地块分别建设保障性住房和经营性项目（原则上地段等级较好的地块建设保障性住房），用经营性项目的销售收益部分弥补公共租赁住房投资回收慢带来的长期亏损。在这一政策支持下，上海地产集团率先在原上粮二库、上海南站地区两处地块上分别投资建成了馨越公寓、馨逸公寓共计8000余套公共租赁住房，作为首批集中新建的公共租赁住房，满足了上海对公共租赁住房的迫切需求。

（二）发挥企业市场主体作用，多渠道自筹资金，降低成本

资金是建设项目的“血液”，如何筹措足够的资金以保障建设项目的顺畅运行是企业投资公共租赁住房的一大难题。上海经过多年摸索，在企业投资公共租赁住房中成功走出了一条多渠道筹资的新路。一是以土地作价抵押，解决租赁住房建设的前期资金问题；二是积极争取政策性贷款，解决租赁住房长期建设、运营的资金问题。据统计，上海保障性住房建设中，共争取到公积金结余资金发放的112亿、最长10年期的低息贷款，其中近一半用于公共租赁住房项目；三是与商业银行合作，由商业银行提供信用额度，解决租赁住房建设过程中的短期融资问题。

（三）按照“略低于市场租金”的定价原则确定合理的租赁价格

租赁价格关系租赁住房的市场接受程度，是租赁住房可持续发展的关键。在上海公共租赁住房推出前，市政府发文明确了“按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格”原则。承担公租房运营管理职责的企业，在充分市场调查基础上将2013年推出的公共租赁住房租金确定在每月每平方米40元左右，相当于同期同地段市场租金的8折。2017年随着房地产市场的变化，又将租金调整至每月每平方米50元左右，仅相当于同期同地段市场租金的7折。由于租赁价格定价合理、调价平稳、租期稳定，公租房迅速成为住房租赁市场中的“香饽饽”，供不应求。据调查，目前上海各企业推出的公租房出租率普遍达到95%以上。

（四）组建专业运营机构，为公共租赁住房的运营管理提供专业化服务

公租房运营管理包括对物（租赁房屋）和对人（承租人）两方面的管理，具有较强的政策性和专业性。上海在鼓励企业成功投资建成一批公租房后，市、区财政出资200亿元作为资本金（或补助）扶持组建19家市、区公租房运营机构，承担公租房的后期运营与管理。首批运营管理机构具有以下特点：1.以企业投资为主，政府扶持；2.不以盈利为目的，保本微利；3.专业化管理，市场化运作，尤其在租赁住房的物业管理方面，充分依靠市场，发挥专业队伍的作用；4.利用信息化手段，对承租人的租赁使用、入住、缴租、退租等行为进行管理，并为承租人在租赁期间的就医、就学、出行、购物等日常生活提供良好的服务。

二、企业投资租赁住房亟需解决的问题

企业投资公共租赁住房为企业投资租赁住房提供了宝贵的经验，但投资市场化的租赁住房毕竟不同于投资保障性的公共租赁用房。笔者认为，当前，为鼓励企业投资租赁住房，必须解决好以下问题。

（一）土地供应问题

尽管近期市政府在推出建设用地时已增加了租赁住房用地，但相对于本市“十三五”新增70万套租赁住房的用地总需求还远远不够。总体而言，本市在租赁住房土地供应上存在三方面问题：一是供地数量不足。相对于租赁住房“十三五”规划需求，目前少量几幅土地供应明显数量不足。二是土地价格不低。目前中标租赁住房用地价格虽远低于商品房出让地价，但与首批公共租赁住房基准地价相比差距明显。三是供地布局不均衡，没有考虑租赁住房承租人群“就业”居住的分布特点。

（二）资金筹措问题

筹资渠道少、融资成本高是束缚企业投资租赁住房的瓶颈。据对公租房的测算，按公积金贷款利率计，其资金成本已近40元/平方米/月。如企业投资租赁住房按商业贷款利率计息，则资金成本更高。能否拓展多元化资金渠道，吸纳低成本资金，通过高效运营大幅降低资金成本，是决定企业投资租赁住房能否可持续发展的关键因素之一。

（三）投入产出问题

租赁住房投资规模大、回收期长。据对市属公租房的测算，按照基准地价、公积金贷款利率、“略低于市场租金”等条件，依靠租金收益收回投资至少需要25－30年（未全额计算运营成本）。投资租赁住房的成本构成与公租房基本相同。虽然租赁住房租金标准（不高于市场租金）比公租房（略低于市场租金）略高，但租赁住房的市场属性享受不到公租房的优惠，在现行土地供应方式和开发建设模式下依靠租金收益收回投资的年限将更长。30年或更长期限的负债经营，对任何一家投资企业都是一个巨大的风险。

（四）租金定价机制问题

租赁住房属于市场性住房，其租金标准应按照市场原则，随行就市。可目前主管部门尚没有一个明确的租金定价机制，房地产交易主管部门也没有定期发布本市各区域市场租金的平台，企业调查市场确定租金标准缺乏有效的案例参考与权威部门数据依据，所谓“随行就市”随意性较大。从前述公租房数据可以看出，由于缺乏定价依据，实际租金标准只有市场租金的70%-80%，较大偏离了“略低于市场租金”的初衷，也延长了企业投资收回的时间。加之市场的不规则波动，“随行就市”不仅仅有涨有增，也有跌有减。当遇到市场暂时不景气、市场租金下跌时，租赁住房的租金该如何调整？这些因素都将直接影响到住房租赁企业的经济效益和投资积极性。

（五）运营管理问题

租赁住房的运营管理不同于物业管理，租赁住房运营管理最大的难点在租赁管理。运营管理一方面要最大限度满足承租人日常生活的需要、文化交往需求，另一方面又要面对常常发生的配租、入住、收缴租金和退租等问题。现行住房租赁管理法规缺少对种种租赁违约责任的明确规定，给October201719运营管理带来了很大的不确定因素，严重影响了租赁住房的运营管理。

三、对企业投资租赁住房的思考与建议

（一）拓宽思路，多渠道解决企业投资建设租赁住房的土地供应问题

上海土地资源紧缺，严重制约租赁住房建设。据测算，要满足《上海市住房发展“十三五”规划》提出的“新增租赁住房4250万平方米、约70万套”的发展目标，需要新增租赁住房用地1700公顷。这些建设用地按正常的供应渠道难以解决，因此必须拓宽思路，在不违反国家土地政策的大原则下多渠道解决好企业投资租赁住房的土地供应。1．抓紧启动利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。最近国土资源部、住房和城乡建设部联合印发了《关于利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知》，明确了“在超大、特大型城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市可以开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。”上海被列入首批试点城市。这是企业参与租赁住房投资的大好时机，要紧紧抓住这一有利时机，尽快启动编制利用集体建设用地建设租赁住房试点的实施方案，根据国家的总体要求，提出切实可行的操作方案，报国家有关部门批准后实施。2．继续挖潜企业“退二进三”存量土地（尤其城区土地），新建或改建租赁住房。调动企业的积极性，继续挖掘企业“退二进三”存量土地，对于企业“退二进三”地块上具有历史价值或海派文化代表性的厂房或工业建筑物，可以保留原厂房或建筑物，将其改建为租赁住房。鉴于租赁住房投资的长期性，建议政府将公共租赁住房捆绑供地的政策延伸到企业投资的租赁住房，允许企业在其存量土地上建设一定比例租赁住房（如不低于50%或更高）后，建设部分经营性项目，以弥补租赁住房投资的亏损。3．在“十三五”上海工业区转型升级的用地结构调整中合理布局租赁住房用地。根据《上海市工业区转型升级“十三五”规划》，“十三五”期间上海工业区将按照“四新”经济要求转型升级、提质增效，对“104”区域、“195”区域和“198”区域等工业区进行产业结构调整与转型，构建“产业基地、产业城区、产业社区+零星工业用地”的“3+1”产业园区空间布局体系。建议在上述工业区转型升级的用地结构调整中，合理布局租赁住房用地，既有利于提高存量工业用地的利用质量和综合效益，也有利于加强工业区产业与生活空间的融合。对租赁住房用地的选址，一要与集群集聚的产业空间布局相协调，有利于产业职工就近“安居”，二要与产业城区的发展相一致，方便产业职工生活“安心”。

（二）创新租赁住房规划设计理念，尽快制订租赁住房设计规范

租赁住房的功能是满足“阶段性居住需求”，其户型设计、建筑规范与商品房应有一定的差异。由于目前尚没有专门的租赁住房建筑设计规范，而参照商品房设计规范会带来不必要的成本增加，建议有关部门应尽快制订租赁住房的建筑设计规范，指导企业建设租赁住房。笔者认为，租赁住房的设计应在确保质量安全的前提下，遵循“实用、经济、可改造”原则。“实用”指租赁住房满足基本的居住功能，户型面积较小，不要求厨卫全明朝向。“经济”指租赁住房在实用基础上的“节俭性”，如适当增加建筑密度，见缝插针增加“点状、蝶状”建筑，装饰装修简洁朴素且维护整修方便等。“可改造”指租赁住房设计应兼顾未来转为商品房的可能性，为未来改造预留空间。如在房型设计上可将两个一房相邻，今后可改造为二房；如不减少车位配比，但允许部分空置车位由社会经营，用经营收益补贴运营管理成本等。

（三）拓展融资渠道，积极开展租赁住房信托基金试点

近日，上海出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，提出加快推进房地产信托基金（REITs）试点。REITs是以发行收益凭证方式募集投资资金，由专门投资机构进行房地产运营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的收益来源于租金收入。租赁住房由投资企业或机构长期持有，是可供机构交易的单一产权物业，适合发展REITs。REITs在满足租赁住房建设资金需要的同时，也有助于租赁住房企业开展轻资产化运作。建议有条件的企业在投资建设租赁住房时积极探索租赁住房的REITs运作，为租赁住房融资走出一条新路。同时，要继续吸引社会低成本资金投资租赁住房，如住房公积金、保险资金等。2014年《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（国发〔2014〕29号）要求保险资金在保证安全与收益的前提下，创新运用方式，提高配置效率，鼓励保险资金支持民生工程和国家重大工程。笔者认为，保险资金沉淀资金总量大、稳定性好，具有长期投资的独特优势，将保险资金引入租赁住房，作为租赁住房的长期资金来源，不仅能满足租赁住房建设运营对长期资金的渴求，也是保险资金创新投资方式、支持民生工程的创举。

（四）培育一批有社会责任感、专业性强的租赁住房运营管理机构，提高对租赁住房的市场化、契约化管理水平

租赁住房的市场属性决定了对租赁住房的运营管理必须采取契约化管理方式。通过订立契约，明确租赁双方的权利和义务，同时规定违约的责任，这是完善我国住房租赁市场的必由之路。未来，为适应企业参与租赁住房投资建设，迫切需要培育一批有社会责任感、专业性强的租赁住房运营管理机构和管理人员，来承担对租赁住房的市场化、契约化管理。建议：1.建章立制明确运营标准与规范，定岗定责，科学分工；2.加强岗位培训，增强管理人员的市场化、契约化意识，提高专业技能，提升管理水平；3.与房屋装修、设备生产企业建立战略合作伙伴关系，共同实现企业微利与服务租赁的双重目标；4.建立一套与承租人行之有效的沟通机制，如定期回访、小区互动APP、公告公示等，以减少租赁纠纷，提高管理效率。

（五）构建全市统一的租赁住房综合管理平台，实现信息共享、业务办理和行政监管等三项基本功能

依托信息系统，构建全市统一的租赁住房综合管理平台，将有助于改变目前住房租赁市场信息不畅、监管乏力的现状，有利于提高运营效率、强化行政监管，引导住房租赁市场的健康有序发展。笔者认为，全市统一的租赁住房综合管理平台，应实现信息共享、业务办理和行政监管等三项基本功能。1.信息共享：建立租赁住房的“大数据”采集机制，规范数据采集标准、发布要求，将本市租赁住房法规政策、房源信息、租赁价格，以及中介机构、运营机构、投资建设者等多方信息聚焦于平台，分类发布，确保租赁住房供、需双方信息对称，租赁价格透明，确保配租的公开、公平与效率。2.业务办理：租赁住房综合管理平台的终级目标是建成为业务办理平台。该平台应是上海房地产交易系统的重要组成部分。平台建立后，住房租赁所有住房租赁合同都只能在该系统上网签。3.行政监管：管理平台建成后，监管部门可以通过平台实时了解每一次租赁交易的情况，加强对租赁行为的监管。同时，通过汇总数据分析，也可以为政策制定提供数据依据。

（六）加快住房租赁法规体系建设，为企业投资租赁住房创造良好的法制环境

我国自1995年在《中华人民共和国城市房地产管理法》中明确写入“房屋租赁”以来，国家和本市已陆续出台了一系列有关住房租赁的政策和法规，形成了现有法规体系，为住房租赁提供了基本的法规依据。客观而言，这些规章与制度与发达国家房屋租赁立法相比滞后许多。笔者认为，加快住房租赁立法应以确保租赁使用的稳定安全性和租金的可支付性为前提，在国家层面和地方层面同步进行。对于住房租赁中一些主要问题、共性问题，需通过国家层面立法予以统一规范。如住房租赁权的物权性、住房租赁合同登记备案的强制性、建设租赁住房的开发贷款条件以及企业投资租赁住房的债务处理等。对有地方差异性的具体问题，则由地方在国家原则性要求下，因地制宜予以规范。如土地供应、税收优惠、租金标准与租赁期限确定等。笔者还认为，加快租赁住房立法的同时还应加强对违反住房租赁法规行为的执法。如租赁备案登记，国家早有法规规定，但实际情况是大多数出租人不办理备案登记，这种局面必须通过加强执法予以解决。建议有关部门尽快提出完善住房租赁备案登记的时间表，使租赁管理真正做到有法可依、有法必依、违法必究。

作者：杨华凯

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