篇一：威尼斯花园别墅730平新古典风格设计方案
威尼斯别墅730平新古典风格设计方案
设计理念：按照度假型别墅设计 以豪华游艇为设计元素 以水作文章
项目面 积：730平米
项目地址小区：威尼斯别墅
设计风格：新古典风格
威尼斯紧邻京杭大运河，门口就是澹台湖公园，物业形态为别墅和多层楼中楼。与嘉宝三期隔河相望。
案例说明：
宁静的港湾
从日出到日落，金黄的阳光带着眩目的光芒，照耀着威尼斯花园这宁静的港湾，劳作了一天也该在这得到舒适、浪漫、豪华的感受，更有对美好生活的憧憬。
本案似一豪华游艇，主人居住有一种自然的放松，悠扬的钢琴释放出美妙、欢乐的乐章，或坐或骑，调一杯羹、酒或咖啡，邀几个朋友，如果雅兴浓您可以穿过户外的梯级步台到码头边去驾驶快艇，玩一点心跳，累了您坐下，来一点自助式烧烤，这一得天独厚的地域优势，任一豪宅都无与伦比。
威尼斯花园别墅一层平面布置图
大厅
一层大厅：将原来的玻璃墙取消，将室内空间向外延伸，再将户外再延伸到外围墙，做一个休闲码头，几个生硬的大立柱用白色的雅士白大理石或金橙色的透光玉（内藏灯）包柱，地而采用白色的微晶石（1200*600）拼贴，使大厅在灯光的映衬下更加亮丽、豪华。
威尼斯花园别墅二层平面布置图
卧室
二层：一个相对私密及安静的环境，您可以足不出户在此蒸一蒸桑拿，冲浪的感觉更
cool！也可以远眺户外释放一下心情。这些都让您仿佛有一个永远不会结束的假期。
威尼斯花园别墅地下室平面布置图
走廊
三层：一个商务及活动的空间。如果有重要的事情，可以通知你的下属列席，在三层不会影响家人的休息，会后您可以同好友一块活动一下筋骨，喝上几杯，数一数天上的星星。
篇二：大平层之于别墅的优点
随着土地资源的稀缺，尤其是随着苏州优质可利用土地越来越少，别墅的开发逐渐出现瓶颈并受到调控政策的限制。此时，豪宅市场开始出现一种新的产品——大平层，相比于别墅不显自露的豪宅范儿，大平层的挑战似乎不被人看好。
不过结果出乎意料。相比于同面积的别墅，大平层的优势也很突出。
第一空间的利用率方面更加具有优势。同等面积之下，大平层的主要活动区域及主次卧可以做到朝南向。相比于别墅，往往是开间短、进深长，尤其是楼梯的存在使得别墅的部分空间显得特别狭窄，远不如大平层舒展。
第二 结构，普通的别墅产品需要使用楼梯将不同层面的空间连接起来，影响空间的使用和划分，有人感叹：“要是睡觉的时候发现手机落在沙发上，岂不是还要爬两三层楼，想着就后怕！”。而大平层可以做到布局的平衡，生活的便利，功能区与休憩区互不干涉，也丝毫不损住宅的奢华感。
第三 配套，从目前苏州在售的大平层项目所在路段来看，均处于繁华的城市中心地带，交通便捷，有的还有不输于山间别墅的江河湖景资源，还有丰富的商业、医疗、教育等生活配套，能够满足一个家庭中老人休闲、年轻人上班、孩子上学等等基本的生活需求，所以单纯从居住角度出发，大平层比郊区别墅更适合作为日常主要居住地。
在对别墅一战中，大平层完胜，并获得了“扁平化别墅”或“平墅”的江湖名号。 接着有好事者拿大平层跟楼中楼、复式、跃层等类似产品比较，大平层也以其装修的可塑性获得部分支持者，其大开间、通透性更是受到极大的拥蹙，自此，大平层在楼市中的名气更大了。
篇三：楼中楼营销推广
江滨现代城楼中楼营销方案
一、营销背景
1、整体市场情况
在历经了08年短暂阵痛和沉淀之后，09年全国房地产市场的骤然回暖，迎来了一场又一场猛烈的投机性涨价风潮，虽然09年末政府也出台了不少政策以抑制房地产过热，但整个地产市场依然火热，预计2010年上半年整个房地产市场发展趋势不会有太大的变化，如下：
（1）供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。
（2）需求：在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。
（3）价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。
2、雒容镇房地产情况
雒容2005年商品房销售均价约1200元∕㎡，2007年商品房销售均价约1420元∕㎡，而2009年商品房销售均价约2000元∕㎡。
二、项目销售情况分析
1、“江滨商贸城”于2004年11月开始正式发售，到目前为止，销售情况统计如下：
2、“江滨现代城”于2008年1月13日正式发售，到目前为止，销售情况统计如下：
注：其中楼中楼剩57套。
由发布者提供的销售数据及入住情况来看，“江滨商贸城”住宅销售情况良好，但真正入住的人数不多，商铺的销售情况不容乐观，基本为单一的纯销售型项目；而“江滨现代城”自08年初销售至今已去化81%以上，属于正常的去化情况，目前剩余的住宅产品以楼中楼（即复式单位）为主。
因此在接下来的销售中，以楼中楼的推广销售带动其他剩余产品的销售为主要的营销策略。
三、客户群体分析
由发布者提供的信息来看，该项目属于三线城市项目，镇上人口只有8万，由于工业园的建造，将引进部分的外来人员，因而江滨现代城的购买客户群体主要有： A、工业员外来员工； B、商贸城经商人员； C、原镇上较富裕的人员；
D、柳州的投资客（相对所占比例较少）。
四、销售可能问题点分析
1、价格
目前商品房的销售均价在2000元/平方米，而楼中楼的销售均价在2300元/平方米，另外楼中楼的面积相对平层较大，销售总价高，装修费用也相
对较高，因而单纯比较价格来看，楼中楼并不存在优势。 2、卖点不突出
该项目因一开始以整体形象作为宣传，并没有对楼中楼此类产品作单独的推广销售，客户认知度不高。 3、购买群范围不广
楼中楼总价高，购买群体相对较小，主要以工业园高层人士及经商的商人为主。
五、营销建议
根据上述楼中楼滞销的问题分析，我们便能发现症结所在。在此，我们将对症下药地提出相应的建议，以供参阅。 1、重新提炼卖点，有针对性宣传
楼中楼是界于别墅与洋房之间的产品，因而必须把它与其他产品区别开，提升其内涵的附加值，“只被少数人所拥有”。 （1）、卖点（仅供参考）：
与洛清江相邻，占江景之优 把别墅建在空中，鉴赏无限风光 公寓价格，别墅生活 拒绝一层不变的生活 （2）、宣传
因该产品的独特性，只为少数人所拥有，因而在宣传上必须针对该购买群宣传：
A、工业园高层主管人员，可提出团购优惠（需要领导协助）； B、贸易区经商老板，将宣传资料有针对性发放，必须网罗该群体。
2、暗地调整价格，大力促销为手段
价格始终是购房的一大要素。尤其是本类型三线城市热情度不高，造成大部分客户对楼中楼的接受度不高，这些都构成了对本产品的竞争压力。
以以往复式单位销售作为借鉴，我们认为只有与其他房源拉开价差，方能引
起市场的关注，方能吸引潜在客源，促进复式单位的销售。
根据目前整体市场状况，三线城市的房价还会有一定的上升空间，为了确保利润，同时营造抢购的热潮，我们可以把楼中楼价格整体提升100—150元/平方米，在此基础上进行阶段性的促销优惠，一口价优惠1-2万元，另再送1-2年的物业管理费用。（优惠幅度，开发商可根据实际情况调整）
3、推出样板房
样板房能够掩盖户型设计的不足之处，同时复式样板房的建造更能突显复式单位的豪华与气派，从而区别于平层单位，突出优势。根据以往样板房的销售情况来看，样板房的接受程度较高，有助于楼中楼的销售。
六、推广成本核算
该推广成本核算未能具体列出，因推广资源及活动的场合，要根据该项目所目前以拥有的条件和广告资源来定，如广告，若该项目在镇内已多处有广告牌，则只需要更换广告则可，电视及报纸等广告着可根据促销的时间和优惠度而定；折页则需从新印刷；另活动配合，也得按照本地的价格。
一般来说，推广的成本占整体销售额的1%左右为正常状态。
如有疑问，可与本人联系，本人也是做地产营销策划的，从事过商业地产和住宅地产，有空可以交流一下。
戚卫怡联系方式QQ：158916822电话：13824080591
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