篇一：商铺租赁合同(通常版)
合同编号：（ -年月-铺号）
商铺租赁合同
甲方（租赁方）：
乙方（承租方）：
租赁合同
甲方（出租方）： 乙方（承租方）：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，甲乙双方就商铺租赁事宜，协商一致，缔结本合同，以资信守。
第一条 租赁物业及用途
1.1
1.2 甲方将号商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方。 该商铺建筑面积合计为 ㎡，该面积为计算租金面积，若该面积
与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。
1.3 乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进
行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。
1.4 该商铺为商业用途，乙方承租用于经营 ，未经甲方书面同
意不得变更经营项目。
第二条 租赁期限
2.1 该商铺租赁期限共年，自 年月日起至 年月日
止。
第三条 交付
3.1 双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于 年 月 日
前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。
3.2 该商铺交付使用时，双方应依该商铺及相关配套设施的清单（附件3）
进行交接，并对其核对后签字确认。
3.3 乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续，逾期前来办理的
视为该商铺已交付乙方。
第四条 租金及相关费用
4.1
甲方给予乙方个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付
与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金（下称计租日）。
4.2
4.2.1 租金按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：年 月 日至年月日，租金单价为元/月/㎡，即
每月租金合计为人民币（大 写） 元整 （ ￥： 元）。
4.2.2 年 月 日至年月日，租金单价为元/月/㎡，即
每月租金合计为人民币（大 写） 元整 （ ￥： 元）。
4.3 租金按月份（指公历月）计算，乙方须于每月 日前以现金或银行转
帐方式将当月份租金支付至甲方指定的如下帐户：
甲方开户银行：
户 名：
帐 号：
4.4 甲方收款帐号若有变更，甲方将以书面方式通知乙方，并由甲方授权代
表签字并加盖甲方公章。
4.5
4.6 以上租金不含税，甲方收到乙方款项后向乙方开具收据。 乙方于签署本合同时预付首次租金，首次租金为约定计租日起至次月月
末的租金即年月日至 年月日租金。
4.7 物业管理费及水电费，物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，单价
为元/月/平方米（不含税），合计为（大写） 元整；管理费自年月 日起开始计收，乙方于每月日前向物业管理公司交纳下月管理费。
4.8 乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府
税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月 日前将上月发生的费用交给物业管理公司，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。
第五条 租赁保证金
5.1
保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付两个月
租金总额合计人民币（大写）：元整（￥:）给甲方作为租赁保证金。
5.2 在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用
及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。
第六条 物业管理
6.1 乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用
与履行其他义务。
6.2 该商铺原有设施设备（含与其他物业共用设施设备）的日常管护由乙方
负责，乙方应进行日常检查，发现问题及时通知甲方及物业管理公司，然后划分责任进行维修维护与保养。
6.3
6.4 乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担。 该商铺的安全防火责任由乙方负责。
第七条 装修和改建
7.1 乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设
施设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担。
7.2
7.3 乙方及乙方聘请之装修人员应服从物业公司管理。 乙方装修，需向甲方提交装修方案，并经甲方同意，同时取得政府有关
部门许可（如有法律要求）后方可进行，费用由乙方承担。
7.4 乙方对装修方案的合法性合理性及后续任何事宜负责，并承担相应责
任；甲方同意乙方装修方案，并不代表其同意对该装修方案产生的任何纠纷、损害及损失等负责或承担责任，因乙方装修产生的纠纷或责任由乙方独立承担。
7.5 乙方的装修作业不得影响该商铺整体建筑的框架结构，不得影响其安全
性。否则由乙方负责赔偿所引致的一切损失，并由其承担相关的法律责任。
7.6 装修作业应尽量封闭作业，装修过程中不得产生较大的噪声，粉尘、刺
激性气味，不得在该商铺外的共用部分堆放装修材料及作业产生的废弃物等。装修期间不能干扰或影响邻近物业的使用。
7.7 乙方装修、改造及设施设备的安装使用等，不得影响其他相关联物业的
使用，或功能，否则回复原状，并承担相应责任。
7.8 乙方装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，
并取得许可或验收合格后方可投入使用。
第八条 转租、分租或出借
8.1
8.2 未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分。 经甲方书面同意的转租，不影响乙方履行本合同义务(包括但不限于交
纳租金)，乙方对转租承租人行为负责。
第九条 保险
9.1 自本合同签订之日起 日内，乙方负责购买以该商铺为保险标的，甲方
为第一受益人的财产保险，并保证保险金额不低于人民币 元（￥ ）。
9.2 在租赁期内，乙方可根据实际情况，自行办理对该商铺进行装修或添臵
的设施设备等财产的保险并承担相应保费。
9.3 保险从本合同生效日开始至本合同终止日止，在本合同有效期内，乙方
不得中断保险。
第十条 牌匾标识及广告
10.1 乙方安装于该商铺外部的牌匾与标识及的尺寸与规格等需经甲方及物
业管理公司同意，并按甲方及物业管理公司的要求安装至指定位臵。 10.2 乙方需在指定的牌匾标识外宣安臵广告牌或宣传标志的需自行与物业
管理公司申请及协商。安装广告牌如需在政府管理部门报批的，所有手续及费用由乙方承担。
第十一条 开业
11.1 乙方应于 年月日前开业。每逾期一天，甲方收取1000元违
约金，逾期超过30天，甲方有权单方解除合同。
第十二条 双方权利义务
12.1 甲方权利义务
12.1.1 甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。
12.1.2 合同期满前三个月甲方可带其他有意承租者进入该商铺视察。 12.1.3 甲方须提供有关部门核准的水、电设施。
12.1.4 甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。
12.1.5 若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合
的，甲方可以予以协助。
篇二：租赁提供证件
签署租赁合同证件
例如： 1、公司名义签署租赁合同,则需提供：
法人身份证复印件、营业执照、税务登记证、品牌代理授权书（公司直营除外）、品牌委托书（公司直营除外）、组织机构代码证、商标注册证、特种经营许可证、资质环评报告、经营卫生许可证、检验证明。均盖落款章
2、个人名义签署租赁合同，需提供：
个人身份证复印件（本人签名、印指纹）、【品牌代理授权书（公司直营除外）、品牌委托书（公司直营除外）均盖落款章】 下方证件如有也可提供：
营业执照、税务登记证、组织机构代码证、商标注册证、特种经营许可证、资质环评报告、经营卫生许可证、检验证明。均盖落款章
篇三：假租赁合同
篇一：虚假租赁典型案例
虚假租赁典型案例
案例一 被执行人陈某串通他人虚构租赁合同并办理虚假租赁合同备案登记对抗法院对抵押房屋的执行
杭州市中级人民法院在执行龚某与浙江某搪瓷有限公司、浙江某实业有限公司（以下简称实业公司）、沈某、陈某民间借贷纠纷一案中，对被执行人陈某名下的位于杭州市江干区迪凯国际中心的房屋委托拍卖。2012年11月19日，案外人朱某以其对案涉房屋享有租赁权为由向法院提出执行异议。朱某提供了其与被执行人陈某（案涉房屋所有权人、出租人）、杭州某物资有限公司（以下简称物资公司，系案涉房屋2室的第一承租人）、实业公司（案涉房屋3室的第一承租人）于2011年3月15日分别签订的租赁案涉房屋1、2、3室的写字楼租赁合同各一份、案涉房屋所有权人陈某同意物资公司、实业公司将案涉房屋2、3室转租给朱某的证据材料以及380万租金的支付凭证，要求保护其租赁权。
杭州市中级人民法院经审查查明：（一）朱某提供的三份租赁合同的租赁期限均为15年（自2011年4月1日起至2026年3月1日止），但2011年9月14日案涉房屋所有权人陈某与物资公司关于案涉房屋2室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队备案的租赁期限仅为4年（2011年9月7日至2015年9月6日），次承租人朱某的租赁期限反而远远长于第一承租人物资公司的租赁期限。（二）案涉房屋所有权人陈某与实业公司关于案涉房屋3室的租赁合同在杭州市江干区房地产监察大队做过两次备案，2011年9月14日第一次备案的租赁期限为2011年9月8日至2015年9月7日，租赁期限也是4年。而在2011年10月26日第二次备案时,租赁期限却改为2011年3月3日至2026年3月2日，不但将租赁起始日期提前，租赁期限也延长了11年。（三）2011年3月28日，被执行人陈某、沈某曾以案涉房屋作抵押向某银行贷款，该银行工作人员到案涉房屋实地调查时发现案涉房屋无装修且未出租，并拍摄了照片存档。（四）2012年5月6日，本案申请执行人龚某向法院申请执行，杭州市中级人民法院执行局遂对已诉讼保全的案涉房屋进行现场查封并张贴封条，当时也未发现案涉房屋被朱某租赁及占有使用的情况。以上证据足以证明朱某提供的租赁合同虚假，杭州市中级人民法院遂裁定驳回朱某的异议。
案例二 俞某、某泡沫有限公司与某包装有限公司、某家具有限公司串通签订《房屋出租抵债务代偿协议》并提起虚假诉讼
原告俞某、某泡沫有限公司向安吉县人民法院梅溪法庭提起诉讼，诉称：因被告某家具有限公司（以下简称家具公司）拖欠原告货款，被告某包装有限公司（以下简称包装公司）自愿为家具公司代偿欠款，并签订《房屋出租抵债务代偿协议》，约定包装公司将其所有的厂房出租给原告，以租金冲抵应付货款，租期十年，原告又将该厂房租给家具公司使用，年租金134万元于每年年底前付清。后因家具公司无力支付租金，两原告起诉要求判令两被告支付租金134万元及逾期付款利息，并腾空厂房移交给原告。
梅溪法庭受理该案后，承办法官在对起诉材料进行审核时发现事有蹊跷，遂通知原、被告双方公司法定代表人到庭，“背靠背”进行调查。后查明，两原告与两被告间的房屋出租事实并不存在，被告包装公司的厂房因向银行贷款已设定抵押，双方签订《房屋出租抵债务代偿协议》的目的系与银行对抗，给银行实现抵押权设臵障碍。梅溪法庭遂依法对原、被告予以训诫，并各罚款1万元。
案例三 浙江某担保有限公司对法院拍卖的房屋主张租赁权，但出租人浙江某电气科技有限公司在租赁合同上加盖的公章在合同落款时间1年多后才被批准启用
台州市三门县人民法院在执行三门某开发公司与浙江某电气科技公司（以下简称电气公司）建设用地使用权纠纷一案过程中，于2012年9月25日作出（2010）台三执民字第465号执行裁定，裁定拍卖被执行人电气公司所有的坐落于三门县海游镇工业园区工业大道37号的房
产及其土地使用权。在拍卖过程中，浙江某担保有限公司（以下简称担保公司）于2013年2月19日以案外人身份向法院提出执行异议，并提交了其与电气公司签署的落款日期为2007年9月22日的厂房租赁协议书，协议书主要内容：电气公司将第一车间厂房及所占用的土地使用权租赁给担保公司使用，租金为每年55万元，租赁期限为20年，从2007年9月22日起至2027年9月21日止；双方签约后，担保公司在三日内一次性付清20年的租金计1100万元，电气公司按照扣除每年租金后的余额以月息1.2%在租赁期满或是租赁终止时一次性补偿给担保公司1254万元。
三门县人民法院查明，电气公司盖在厂房租赁协议书上编号为3310220109275的印章系2008年11月27日经三门县公安局审批启用的，而厂房租赁协议书的落款日期为2007年9月22日，该协议书签订时，电气公司编号为3310220109275的公司印章尚不存在，担保公司与电气公司签订的厂房租赁协议书显属伪造。据此，三门县人民法院对担保公司提出的执行异议和执行异议之诉均予以驳回。
案例四 刘某与王某荣串通将名为租赁实为借款担保的“房屋租赁合同”租赁起始日期倒签，以对抗抵押权人和买受人
2012年7月31日，梅某、吴某通过杭州某房产咨询有限公司，与王某荣、胡某的委托代理人王某昌签订房屋转让合同，购买王某荣、胡某所有的杭州市滨江区某小区1幢1单元1602室房屋。合同签订后，梅某、吴某依约付清了全部购房款并办理了产权过户手续。但第三人刘某以其与王某荣、胡某于2012年3月15日签订了房屋租赁合同为由，要求梅某、吴某继续履行租赁合同，遂发生纠纷。梅某、吴某向法院起诉要求确认房屋转让合同有效，并要求刘某腾退房屋，刘某亦提出诉讼请求，要求确认租赁合同有效。
杭州市中级人民法院经审理查明：（一）刘某提交的其与王某荣、胡某签订的落款时间为2012年3月15日的房屋租赁合同实际签订时间在2012年6月，而该协议系修改自2012年5月18日签订的房屋租赁合同，之所以修改，是因为刘某得知该房屋已于2012年5月15日抵押给王某昌，于是刘某串通王某荣将租赁合同的租赁起始期从5月18日倒签为3月15日，意图使该租赁合同产生对抗抵押权的效力。（二）刘某与王某荣最初签订租赁合同的目的是确保王某荣按约归还借款，刘某提交的王某荣于2012年4月1日出具的收据涉及的所谓房屋租金40万元实为王某荣向刘某所借款项，即刘某与王某荣、胡某之间并不存在真实的租赁合同关系。据此，杭州市中级人民法院依法驳回了刘某的诉讼请求，确认梅某、吴某与王某荣、胡某就案涉房屋签订的房屋转让合同有效，并判令刘某腾退案涉房屋。
案例五 李勇明与丁浙良伪造房屋租赁合同并据此要求退还剩余的房屋租赁费
2007年9月，丁浙良因与他人发生经济纠纷，其位于嵊州市仙湖路877号锦绣嘉园东苑15幢二单元501室的房产被嵊州篇二：执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准 执行程序中人民法院对虚假租赁合同审查的五大标准
一、不可能订立的租约--租约订立行为的真实性审查
司法解释明确指出，人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易，但是，根据人民法院执行工作实践调查，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以直接作出审查判断。
1、倒签的时间
案例一
厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中, 依法查封了被执行人张某名下房产，并委托进行了两次降价拍卖，拍卖过程均告知被执行人张某，被执行人张某未提出该房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后，案外人吴某某向法院提出异议，认为其已经与张某签订10年的租约，并向法院提交房屋租赁合同，显示租期从2012年10月到2022年10月，
10年租金共计36万已经一次性付清。为此，法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定，《司法鉴定意见书》认定：送检的标称签署日期二0一二年十月一日的《房屋租赁合同》原件上的吴某某署名字迹与标称日期 二0一五年八月十九日的《委托书》上吴某某署名字迹应为同期形成。据此，厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚，被执行人立即主动腾退了被执行房屋。
倒签时间是虚假租约最常见的形态。当事人在纠纷发生之前，一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同，也不可能预计到人民法院的查封执行。只有当人民法院采取查封措施（包括保全查封）时，当事人为对抗法院查封执行，避免其财产被强制执行处分，才倒签时间，伪造相关的虚假租赁合同。对于此类倒签时间较长的虚假租约，一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段，检定签订合同的真实时间，从而作出真实性或虚假性判断。 因此，只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的，就可以认定整个租赁合同的虚假性质，当然排除其对执行的干扰。
2、冲突的租约
执行实践中，被执行人伪造虚假租约，为了对抗法院的查封行为，往往需要编造虚假的事由，发生租赁期间内行为与其他民事行为的冲突现象。案例二
思明法院在执行兴业银行、交通银行与风驰公司金融借款纠纷案件中，对被执行人风驰公司提供的抵押店面（抵押于交通银行）依法启动执行拍卖程序，并在抵押店面张贴公告，要求店面承租人快意公司限期搬离，腾退清空房屋。承租人快意公司向执行法院提出执行异议，主张其在2008年3月15日即与风驰公司签订租赁合同，租期20年，租赁时间早于抵押登记时间2008年7月16日，故要求停止案件执行。执行法院审理认为，从快意公司在工商局备案登记的租赁合同认定，快意公司与风驰公司签订租赁合同时间为2009年1月25日，晚于抵押店面的抵押登记时间，故裁定驳回快意公司的执行异议。快意公司不服执行裁定，向思明法院提起执行异议之诉。思明法院一审审理认为，快意公司提供的2008年3月15日签订的租赁合同及银行付款凭证，无法证明其已支付租金，更无法证明其按照租赁合同约定支付方式、期限履行，其预先缴交长达10年租金与常理不符；另查明快意公司在工商局备案登记的租赁合同签订时间为2009年1月25日，故认定快意公司与风驰公司签订租赁合同时间晚于抵押登记时间。因此，思明法院认为快意公司签订租赁合同时间晚于抵押权设立时间，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故驳回快意公司的诉讼请求。快意公司不服提起上诉，厦门中院二审审理认为一审判决正确，予以维持，故驳回快意公司上诉请求。
案例二中，被执行人与案外人先后提交了两份租约，一份租约显示租赁合同签订于抵押权人抵押登记之后，一份租约在工商局登记报务，显示合同签订于抵押登记之前。两份矛盾租约，明显互相矛盾冲突。笔者认为，若被执行人与案外人无法作出合理的解释，或者作出自相矛盾的虚假陈述，则可以判定其提供了租约系虚假租约，排除其对执行的干扰。
3、租金一次性支付
案例三
厦门中院在执行陈某某与李某某债权纠纷一案中，依法查封了被执行李某某名下一处商场，经委托评估价值2500万元，在公告清场准备委托拍卖时，被执行人李某某与案外人刘某向法院提交租赁合同一份，约定刘某已承租该商场，租期20年，已一次性支付10年租金1500万元，并向法院提供了刘某向被执行人李某某支付1500万元的转账凭证。刘某对法院执行清场拍卖行为提出异议，要求法院保护刘某租赁物权。承办法官经向该商场所在物业公司走访调查，查明法院采取网络查封措施之时，该商场系由被执行人李某某实际控制经营，法院现场查封之时，该商场亦非处于刘某经营之下，证明刘某所谓承租行为并不存在，所提交的租赁合同显系虚假合同。经法院明示调查笔录之后，案外人刘某立即撤销了执行异议。
执行实践中，被执行人编造虚假租约的主要形态是长期租金一次性支付（还有极少数先支付
大额租金情况），相当于透支被查封不动产的长期使用权益与收益权，既达到阻碍被查封不动产拍卖处分的目的，也试图继续占有被查封不动产的长期收益收入。长期租金的一次性支付，特别是较大金额的现金支付，除非土地出租等需要长期投资的项目，否则，明显违背生活常理，当然属于不合理租约，应排除其对执行工作的干扰！当然，如果被执行人与案外人串通，根本没有租金支付的事实，而伪造租金支付行为活动，则属于恶意伪造虚假租约范畴，更应当承担相应的法律责任。 笔者认为，被执行人与案外人约定，一次性支付大额租金，特别是大额现金支付方式，明显违背生活常理，属于以明显不合理低价承租现象，应当遵照不合理租约的审查原则，排除其对人民法院执行工作的干扰。若被执行人与案外人并未实际发生租赁关系，不存在租金支付的事实，而是伪造虚假的租金支付情节，则也已构成以编造虚假租约方式干扰法院执行工作，情节严重，应追究其法律责任。
4、租约部分文本剪接
案例四
厦门中院在执行厦门某技术公司申请执行厦门某商贸有限公司、黄某某一案中，依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下一间商铺，案外人张某某提出异议，认为其已经与该公司签订十四年租约，并向法院提交租赁协议与房屋移交确认书一份。经委托司法鉴定，发现案外人与被执行人厦门某商贸有限公司提交的租赁合同中，前几页文字系喷墨打印形成的，而最后一页系激光打印形成的，明显不符合同一时间形成的文件资料，签名笔迹也与落款时间不一致。据此，法院认定被执行人厦门某商贸有限公司与案外人串通编造虚假租约干扰执行，分别对案外人张某某、厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某予以拘留十五天并罚款五万元处罚。厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某立即表示将腾退被查封房产交法院执行，并主动缴交了罚款。
上述案例四中，被执行人与案外人串通，采用保留租赁合同的最后一页关于签名盖章和签订合同时间的条款，伪造合同的主要条文的方式，编造虚假的租约，改变租赁合同的租期、租金、付款方式等核心条款，意图对抗人民法院对该房产的强制执行程序，当然没有法律效力，甚至已经构成拒不执行判决裁定共同犯罪。
二、不履行的租约
1. 租赁物占有
租赁合同是实践性合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必备要件。不存在不交付租赁物的租赁合同。因此，审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。
案例五
厦门中院在执行某商业银行与翔安某公司借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人名下写字楼一幢，案外人李某某提出执行异议，认为其与被执行人签订租赁合同，约定待该写字楼现有租赁到期之后，由李某某租赁20年，租金抵偿被执行人所欠债务。经审查，执行法院认为案外人预期承租被执行标的，被执行房产尚未实际交付租赁使用，该租赁合同关系尚未生效，不得对抗法院执行。
如上述案例，因为被执行房产在人民法院查封时尚处于第三方占有使用过程中，被执行人与案外人签订租赁合同，约定案外人并非直接占有租赁物，而是案外人预期承租被执行人已经被法院查封的房产，明显不符合生活常理，也不符合租赁合同的生效要件。 笔者认为，此类合同要么尚未生效，不得对抗法院查封执行行为，要么违背生活常理，应排除其对人民法院执行工作的对抗效力。同理，案外人必须承担证明已经合法占有交付使用租赁物的举证责任，未占有被查封不动产的，租赁合同并未生效履行；或在查封之后占有不动产的，当然不得对抗人民法院的查封执行。
2. 租赁物转租
当然，租赁物的占有，并非仅指承租人直接占有使用租赁物，还包括租赁物的指示占有。特别是对于转租市场，租赁物经常发生承租人向次承租人交付占有的现象。对此，应当分类予以辨别，判断其真实效力。
案例六
厦门中院在厦门某金融机构与某公司借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人某公司名下的抵押房产一幢，被执行人某公司在办理贷款抵押手续时，签字确认该房产在抵押之时属于自用性质，未对外出租。但是，在依法委托评估拍卖期间，案外人陈某某提出异议，并向法院提交一份租赁合同，约定案外人陈某某在抵押之前承租该房产15年，一次性现金支付租金50万元，后先后对外转租。为此，陈某某提供了银行取款凭证、被执行人某公司租金收据等证据。经承办法官向该房产所在物业公司调查，查明该房产要抵押登记之后一年才对外出租，之前一直由被执行人某公司自己使用。为此，执行法院裁定案外人陈某某所提供租赁合同系虚假租约，驳回其执行异议请求。
本案中，针对人民法院对被执行人名下房产的查封执行，案外人提出执行异议。在执行异议审查程序中，案外人主张其租赁物抵押之前，即已向被执行人承租讼争标的物，但并未实际占有该房产，而是按照合同关于转租的许可，直接将该房产转租给其他第三人使用，因此，其租赁合同可以对抗抵押权人的担保物权，也可以对抗排除人民法院的执行查封。应该说，租赁合同中承租人依法享有占有使用以及转租使用租赁物的权利，但是，在人民法院执行实践中，不能排除被执行人与案外人串通，利用租赁合同的转租权利，以转租的形式，虚构租赁合同，以对抗干扰人民法院对被执行财产的查封执行。其实，这种现象已经成为人民法院执行程序中遇到的一类新问题。因为，被执行人与案外人串通编造虚假租赁合同，必须解决租金支付与租赁物交付问题，若要有效对抗强制执行拍卖，被执行人一般均试图编造长期租约并一次性支付大额租金，从而损害被执行财产的财产价值。当法院采取查封措施时，若该不动产处于出租状态，则，被执行人与实际承租人无法编造虚假的一次性支付长期大额租金的事实。此时，被执行人只有通过利用与案外第三人事前发生其他大额资金往来，假借第三人的名义承租讼争房产，虚构租金一次性支付，再由第三人对外转租的假象，实现对抗法院查封执行的目的。
笔者认为，对于被执行财产的转租行为，应当严格审查案外人（即承租人）与被执行人之间租赁合同的真实性，而且应当严格审查案外人与次承租人之间租赁合同的真实性。案外人主张在法院查封之前承租执行标的物并出租的，应当对前述租赁合同与转租合同的真实性承担证明责任，不仅应当证明租赁合同签订的真实性，而且应当证明前后租赁合同履行的真实性。否则，应当认定为虚假租约，不得排除人民法院对讼争标的的执行处分。
3. 未支付租金
案例七
厦门中院在执行厦门某银行与禾达公司金融借款纠纷一案中，依法执行拍卖了被执行人禾达公司的抵押厂房。执行过程中，案外人闽台公司向翔安法院提起诉讼，请求确认其与禾达公司签订的12年租赁协议有效。该案一审第一次庭审中，禾达公司当庭对闽台公司提出的所有租赁主张均予以认可。抵押权人某银行及拍卖买受人厦门某公司了解到该租赁纠纷正在审理后，申请作为第三人参加该诉讼。但当某银行及买受人参加诉讼，禾达公司及委托代理人经法庭多次传唤拒不到庭。在该案一审第二次庭审中，某银行对闽台公司提出的诉讼请求及证据提出质疑，认为闽台公司并未支付租金，闽台公司主张的租金往来款项所涉及的转款人及收款人均非租赁协议当事人，闽台公司亦未替禾达公司代垫工人工资，且未实际进占抵押厂房。事后闽台公司补充证据提出，禾达公司及委托代理人林文通（亦即实际控制人）已书面确认闽台公司已支付租金、代垫工人工资，并对实际进占抵押厂房的时间进行变更。
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