篇一：物业起诉业主不交物业费官司的超完美答辩状
答 辩 状
答辩人：
地 址： 呼和浩特新城区名都枫景小区
电 话：
答辩人就物业管理合同纠纷一案提出答辩如下：
起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。
一、《业主临时管理公约》内写明原告枫华物业公司为物业服务甲级标准，根据《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准(甲级)》所规定引述：
1、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业户用有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查，有效样本覆盖率大于20%，并对薄弱环节持续改进。
然而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。
2、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。
原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一一个老年活动室也是一位业主开设的老年活动室。
第十三条 建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。
原告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。
3、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。 每年停水电在七八次左右，但只有两次提前公告。
4、公共秩序维护
小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。
小区东门保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库【证据照片】，只有距岗亭二十多米的停车场收费亭内有一名保安，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家被盗，此事还有呼市晨报的报道【证据照片】，其中一位业主一年中被盗三次。很多业主汽车被划被刮蹭.名都小区是一个封闭式小区但小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有做到应尽的职责【证据照片】。
4、 保洁服务
水池、沟、渠、沙井每天清理一次，及时清扫积水、积雪，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。
原告对下雪后积雪的清理非常差，至今小区还到处是积雪和冰。【证据照片】，施工后的场地长时间没有清理【证据照片】
二、根据业主临时公约第二章第六条
业主依法享有一下物业共用设备、共用设施设备的所有权或使用权：共同使用的空地、包括电梯、停车场、公告栏等，
第六章第三十三条
建筑物的外墙面、楼顶平台、公共走道等，非经业主大会决议并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用、变更构造、颜色或设置广告物；
三、根据物权法第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定. 以及物权法第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内。并向业主公布收支情况。
四、根据呼和浩特物业管理条例第十八条
物业费预收期限不得超过3个月，所以物业公司要求业主最低3月缴纳物业费是不合理的
五、其他
1、小区7号楼16号楼前两个水池，从第一批业主入驻至今从未注水使用【证据照片】.
违反交房时物业公司给业主提供的住户手册，第四条第一款
物业管理费用构成包含：物业公用设施设备的日常运行、维护费用 以及“呼和浩特物业管理条例第十二条” 第二款消防、电梯、机
电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护
2、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。
3、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换 ，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。【证据照片】 电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里,呼市晨报2011年9月26日曾有过报道【证据照片】。
六、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”
第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
七、根据《合同法》第67条 对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。
被告与2008年购买房产同时交纳物业费到2010年12月5日停交物业费，但原告提供的服务一直未达到标准符合相关规定，在2010年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证
据照片】，以及呼市晨报2011年9月23日报道。【证据照片】
八、证据
1、呼市晨报2011年9月23日，呼市晨报都对名都小区物业做过报道，关于物业服务问题“名都枫景小区业主“抱怨”多”【证据照片】
2、呼市晨报2011年9月 26日名都枫景小区电梯故障问题的报道“名都枫景小区电梯常“罢工”居民爬十几层楼回家”
【证据照片】
3、2012年12月13日呼市房产网报道“名都枫景小区十几户居民家中被盗”。【证据照片】
4、2010年5月7日呼市晚报就曾报道原告物业公司提供服务差的整版报道【证据照片】
以上新闻报道证明原告在2010年到2012年所提供的物业服务均存在严重违约，并且在原告正常缴纳物业费时就已经违约。
5、2013年3月1日于小区拍摄照片： 未清扫的积雪、损坏的单元门、损坏的垃圾箱、从未注水的水池、电梯里和公告牌上的广告、变成仓库的正门保安亭、小区封闭道路的车辆、施工后没有及时恢复的路面、脏乱的垃圾箱、损坏的灯。
九、答辩请求
综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根
篇二：物业合同纠纷上诉状
上诉状
上诉人（一审被告）：xxx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，北京市xx区xx街xx楼xx号居民，身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx
被上诉人（一审原告）：北京xx物业管理有限责任公司，住所地北京市xx小区内办公楼，法定代表人：xx，经理
上诉人因物业服务合同纠纷一案，不服xx区人民法院2013年12月20日做出的xxxx号民事判决，现提起上诉。
上诉请求 ：
1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；
2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担
上诉理由：
一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为
1、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。
2、此外，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍末交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务。本案在一审诉讼过程，被上诉人也没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴了物业管理费用。
3、 北京高院关于审理物业纠纷的意见--京高法发[2003]389号第26条规定：“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”
本文规定了两层意思：第一层是“审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定”。说明处理物业服务费纠纷案件同样应执行现行法律关于诉讼时效的规定。第二层是“但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业
明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。”本人在一审中提交了物业公司最后一次收费发票，进行了其后物业公司未进行过任何形式催交的说明。被上诉人未拿出任何进行过催交的证明材料。一审做出的“经原告催要，被告未向原告交付2008年1月1日至2012年12月31日的物业管理费及生活垃圾清运费150元。”的结论没有依据。原告未提供任何形式的催交证据能不叫“物业管理企业明显怠于行使权利”吗？一审却指责“王国玲未能提供证据证明原告物业公司存在怠于行使权利的情形”，不支持王国玲的诉讼请求显失公平。
二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任
依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。
本人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，使原告逃避了违约责任。
三、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。
任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。
四、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。
继续性合同的诉讼时效适用性：在合同分类上有两大类，第一类合同是履行一次性就结束，双方的合同目的就达到的合同。典型的例子就是，我们买一辆车、买一栋房子，车、房子交付，转移所有权，双方的债权债务就解决，还有价款也就解决了，这个履行不需要持续不断地进行，不需要反复地重复相同的内容，这就叫一次性合同。我们见到的很多合同都是这种类型，其中最典型的是买卖合同。第二类合同，它的履行不是一次性的、不是一时就能结束，而是要持续不断地进行，有的是不断的重复相同内容的合同，例如，租赁合同、委托合同、供应电合
同、供应气合同，这一类合同就是继续性合同，物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。继续性合同的特点就是由一个整体的合同来固定着双方大概的合同权利义务，随着时间的推移，产生新的权利义务；再往前时间经过，再产生新的权利义务。这样每一个时间推移所产生的新的权利义务，就具有相对独立性，构成一个相对独立的债权债务。因此，在这种情况下适用诉讼时效就不应该以整个合同一体适用，而应该就每个相对独立的履行部分来个别计算，分别适用诉讼时效。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算；同样，第二个交费期没有交付，诉讼时效就从第二个交费期应该交费的最后一天之次日开始起算，以此类推来适用诉讼时效。 综上，一审法院不支持xxx提出的“物业管理单位要求被告交纳08、09、10、11年物业管理费（4825元）、承担相关费用（垃圾清运费120元、诉讼费25元）的诉讼请求超出诉讼时效”的抗辩事由，认定事实不清，证据不足，适用法律不准，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
此致
北京市第一中级人民法院
上诉人：xxx
2013年12月29日
篇三：物业合同纠纷案例
上海市宝山区人民法院
民事判决书
（2014）宝民三(民)初字第29号
原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司。
负责人李海荣。
委托代理人张虎平。
委托代理人李海波，远闻(上海)律师事务所律师。
被告上海佳辰房地产开发有限公司。
法定代表人胡荣达。
委托代理人陆基洪。
委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。
原告绿城物业服务集团有限公司上海分公司(以下简称绿城公司)与被告上海佳辰房地产开发有限公司(以下简称佳辰公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶印洲独任审判，公开开庭进行了审理。原告绿城公司的委托代理人李海波，被告佳辰公司的委托代理人陆基洪、吴燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城公司诉称，原、被告就位于上海市宝山区杨行镇松兰路198弄春江美庐项目签订了《春江美庐前期物业服务合同》(以下简称前期合同)，该合同就物业费的缴纳标准、缴费时间进行了约定，另约定纳入物业范围的已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额负担。2012年10月1日，被告将
涉案物业全部交付原告管理并由原告提供服务。原告提供服务后，被告至今拒绝向原告缴纳物业费。经催讨未果，故起诉要求被告向原告支付物业费人民币2,019,072.03元(计算至2013年12月31日)及滞纳金1,082,880.27元(以每3个月的第1个月的15日开始起算)。
被告佳辰公司辩称，首先，关于物业费总金额，对于原告按照公寓房、别墅、商业用房及车库的个数(单元号)、建筑面积、缴费日期及物业费按合同约定标准计算所得的总金额2,019,072.03元无异议，然三户别墅多计算物业费计7,096.74元及三户公寓房多计算物业费计586.86元及上述多计算物业费的滞纳金均应相应扣除。同时，依照双方补充签订的《春江美庐前期物业服务合同补充协议》(以下简称补充协议)约定，被告已经支付的前期介入费40万元已涵盖了前期合同第十五条所列明的“自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费”，而存在交付时间差的房屋有60套，该60套房屋在该时间差范围内的物业费已涵盖在40万元内，属重复计算，应予以扣除。同时，南区车位实际均由原告在经营管理，经营管理中原告向作为所有权人的被告收取的停车费共计3,900元，亦应予以扣除。其次，根据小区实际入住和原告提供物业管理的实际状况，除公寓房入住率高，对该部分物业费标准无异议外，其余物业考虑到原告没有提供约定的服务、实际服务人员不到位、实际在收取停车费等因素，物业管理费标准应予以降低或不得收取物业费。再次，关于滞纳金，原告从未向被告主张过，不予认可。即便需要支付滞纳金，应扣减物业费的滞纳金也应相应扣除，且滞纳金标准过高于实际损失，要求进行调整。
经审理查明，2010年前后，浙江绿城物业管理有限公司上海分公司(2011年5月该公司名称变更为本案原告，乙方)与被告(甲方)签订前期合同，主要约定，甲方聘用乙方为春江美庐提供物业服务。物业交付时间：2011年12月31日前。该合同第四条约定，乙方提供的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、业主共有的公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；9、法律法规规定的其他内容。合同第五条约定，乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准(物业管理服务质量标准见附件三)。合同第十一条约定，本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费，并按本合同第四条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。合同第十二条约定，本物业服务区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：多层住宅：3.98元/月/平方米；高层住宅：2.27元/月/平方米：商业用房：6.00元/月/平方米；地下车位：60.00元/月/个。合同第十三条约定，物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；6、办公费用、管理费用；9、物业服务企业的利润。合同第十
五条约定，前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月计收，前期物业服务费由业主缴纳。如果甲方与相关业主因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的(以下简称“实际交付”)，实际交付之次月起的物业服务费由业主缴纳。交付当月的前期物业服务费由甲方全额支付。合同第十六条约定，纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；对于甲方已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费由业主和使用人全额缴纳。合同第十七条约定，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间按时交费。合同第二十条约定，业主共有的车库车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车费。上述停车费扣除必要的支出成本外，其余收益归全体物业买受人共有，专项用于共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的除外。归全体业主共有的该部分收入由乙方代管。合同第二十一条约定，甲方所有的车库车位的经营管理，在物业交付前三个月由甲乙双方另行协定。甲方所有的停车场地的车库车位，不委托乙方经营管理的，包括但不限于甲方自行使用、保留、空置或自行出租，均按本合同第十二条的标准向乙方支付物业服务费。合同第三十七条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。该合同附件三对综合管理服务标准、公共区域清洁卫生服务标准、公
共区域秩序维护服务标准、公共区域绿化日常养护服务标准及共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准进行了列明并就有关项目、内容、服务要求等做出详细约定。
嗣后，浙江绿城物业管理有限公司上海分公司(2011年5月该公司名称变更为本案原告，乙方)与被告(甲方)签订补充协议，该协议第二条约定，根据甲方委托管理事项，乙方提供交付前3个月的前期介入服务工作，前期介入费为40万元，由甲方于物业交付前3个月支付给乙方。该前期服务费已涵盖《春江美庐前期物业服务合同》第十五条所列明的“自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费”。协议第六条约定，项目为一次性交付，交付时间暂定为2011年12月31日。协议第七条约定，乙方已经详细的测算并承诺该物业服务费能够满足春江美庐日常运营，甲方不需要贴补额外费用以维持物业收支平衡。
上述合同签订后，2012年9月底，被告将春江美庐物业移交给原告。嗣后，原告为被告提供物业服务，被告未向原告支付物业费。2012年12月份开始，原告以工作联系单方式向被告发函索要物业费。2013年10月23日，原告另向被告发出律师函，要求被告依约在七日内支付拖欠的物业费。如未能支付，则按照日千分之二的标准要求被告承担违约责任。嗣后，被告未支付物业费，故涉讼。
审理中，原告提供一份关于物业费的计算清单，该清单载明：1、别墅未售房物业费为1,041,337.95元(共117户)；2、公寓未售房物业费为110,739.68元(共90户)；3、商业用房物业费为421,794.4元(共
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