篇一：农村宅基地转让协议书
农村宅基地转让协议书
出让方（以下称甲方）：身份证号码： 受让方（以下称乙方）：身份证号码：
甲方自愿将房屋一处及宅基地永久性有偿转让给乙方，经双方本着依法、平等、自愿、公平、诚信、有偿的原则，经双方友好协商一致，现达成如下协议，望双方共同遵守执行：
一、甲方将自有的房屋宅基地坐落于汝州市尚庄乡郭楼村 组集体规划宅基地转让给乙方，该房屋宅基地四至为南邻，北邻东邻 ，东西长 米，南北宽 米，面积 平方米。该宅基地的附属设施同时全部转让给乙方。
二、转让期限：甲方转让给乙方的房屋宅基地使用权为永久性转让，无年期限至，甲方必须保障无其他任何人事单位主张该土地的所有有式使用权，必须配合协调处理好与村委会、基层政府的关系。甲方转让给乙方后，乙方有权对此地做出其他相关的处理或自行转让，甲方不得干预。
三、转让价格：甲乙双方协商转让价格为人民币 元整（大写人民币：元整）。
四、付款方式：签订本协议后，乙方一次性付清支付给甲方，甲方并向乙方出具相关收款、收条。
五、产权归属：甲、乙双方协议签字并支付全款之日起，该处房屋宅基地所有权归乙方所有，乙方有权在此房屋宅基地上修建房屋，甲方家属、亲属及异性人等不得以任何借口反悔、干涉、争议，否则视为违约。
六、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：保证甲方对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该处宅基地及房屋的一致同意。
七、甲乙双方签订协议后：甲方有责任协助乙方办理好过户手续，并不再向乙方收取其他任何费用。同时乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等情况出现，由甲方负责处理，如处理不好，甲方应负责相关赔偿的责任。
八、该房屋宅基地如遇国家、政府村、乡、市级等其他部门占用、征收、拆迁该土地时，需甲方提供相关手续时，甲方不得推辞，由于乙方已经支付给甲方征地补偿费，所以因土地所得的一切补偿费及其他收入全部归乙方所有，与甲方已无关系。
九、违约责任：
1、本协议自签字画押之日起，任何一方不得反悔违约，如甲方违反本协议导致宅基地不能过户、无故进行交付或该合同涉及土地发生归属性纠纷，一切由甲方负责。
2、如甲方违反本协议约定，擅自变更或单方解除合同给乙方造成损失的或拒绝将转让宅基地交给乙方，则必须十倍返还转让款，即元整
十、 甲方及其家人（妻、女）等对此协议已做详细了解，确认并无异议签字。
十一、此协议的签订与甲乙双方先前所签订的协议具有同等的法律效力，对甲乙双方同样有效。
十二、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字按押后生效。
甲方签字（按印）： 乙方签字（按印）：
年 月 日年 月 日
篇二：房屋买卖合同无效案例
京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷
合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知
（2004年12月15日 京高法发[2004]391号）
北京市第一、第二中级法院：各区、县法院：
为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。特此印发，请各院在审判中参照执行。
执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及
处理原则研讨会会议纪要
近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：
一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况
目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定
与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则
与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：
第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一
种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
特此纪要。
海淀法院调研农村房屋买卖合同纠纷案件特点
作者：金川 马敬 发布时间：2010-07-07 09:43:18
随着我市城乡一体化工作的加快，海淀法院山后法庭所辖多个地区均面临大面积拆迁，尤其是唐家岭地区更是全市甚至全国关注的焦点，海淀法院山后法庭受理的因拆迁产生的分家析产纠纷、继承纠纷、房屋买卖等纠纷明显增加。为化解当地居民纠纷，维持地区稳定，海淀法院山后法庭针对农村房屋买卖纠纷案件进行专项调研，发现山后地区农村房屋买卖纠纷案件呈现出以下五个特点：第一、原告起诉要求确认房屋买卖合同无效多数为拆迁利益驱动。拆迁单位根据区位补偿价格对当地农民进行补偿，补偿结果大多为农民获得高额补偿款或以优惠价格购买回迁房屋。所以在经济利益的驱使下，许多卖房农民反悔，以当时不懂法或未经家人同意为理由要求确认之前签订的房屋买卖协议无效。第二、买卖纠纷多发生在农民和城镇居民之间。农村房屋较为便宜，山后地区距离城区较近，交通便利，当地农民将家中闲置房屋出售给城市居民，各取所需。而农民本身有宅基地，并无扩大居住面积之需要或能力，故集体经济组织成
员之间或不同集体组织之间的房屋买卖则非常少见。
第三、房屋数量和结构变化较大。买房人购买后因居住需要及生活水平提高，一般将原有房屋进行翻扩建或者新建房屋，房屋现状（如面积、结构、建筑材料）与购买时房屋情况差距较大。
第四、交易双方法律意识淡薄。农村房屋买卖多数发生在上个世纪八九十年代，买卖双方法律意识淡薄，对农村宅基地和农村房屋买卖的相关政策知之甚少。买房人购买农村房屋后长期居住使用，形成生活习惯，多数不愿腾退房屋。第五、认定买卖合同无效后相互返还存在一定执行困难。案件判决一般为居民腾退现有房屋，农民根据房屋价值及地价按比例返还价款。购房人因在购买院落内长期居住，存在无第二套居所的情况，腾退房屋后无处居住，存在一定抵触心理和客观困难。农民因土地价值及房屋价值的提高，往往无力向购房人支付动辄数十万甚至上百万的折价补偿款。
为了妥善解决农村房屋屋买卖纠纷问题，化解社会矛盾，海淀法院山后法庭针对本地区案件的特点提出如下应对措施：
第一、有区别地制定调解方案，妥善化解纠纷。对于农村房屋买卖案件，加大调解力度，协调双方当事人之间的矛盾分歧。针对拆迁地区实际情况进行调研，了解不同地区的特殊情况，制定不同的调解方案，有针对性地集中解决因拆迁利益导致的民事纠纷，在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上处理当事人之间的矛盾，综合平衡买卖双方的利益，促进双方纠纷的解决。针对腾房及支付折价款执行难的问题，对拆迁地区或面临拆迁地区可采取当事人约定拆迁补偿款分配比例的方法进行处理。
第二、坚持“尊重历史、照顾现实”的处理原则。法官在处理农村房屋买卖纠纷时应当充分考虑历史因素，对农村房屋买卖行为进行考量，并照顾现有房屋居住使用以及新建、翻建的情况，对案件进行认定，判决应注重法律效果和社会效果的统一。
第三、统一司法标准。在尊重现有法律规定的基础上适当地考虑案件特殊性如当事人身份、买卖房屋时的过错程度，现有房屋居住现状等，审慎处理当事人纠纷。农村房屋买卖行为确认无效后，应当启动对应的当事人利益补偿机制，确定补偿标准，使得双方当事人的合法利益得到应有的保障。
第四、加大法律宣传力度，提供农民法律意识。加强与当地乡镇政府、村委会和司法所的合作，法官定期下村入所，加强对村委会、司法所人民调解员的指导力度，与基层组织干部和群众代表进行座谈，提高村民的守法意识和自我保护意识。通过向社会媒体通报相关农村房屋买卖案件的审判情况，形成正确的舆论导向和社会评价。
无效房屋买卖合同所涉的农村房屋征地拆迁的处理
《土地管理法》第47条规定：征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿；征用其他土地（耕地外的土地，应包含宅基地）的土地补偿费和安置补助标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准规定。《土地管理法实施条例》第26条规定：土地补偿费归农集体组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。《物权法》也规定：征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足頟安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
据此，按一般法理推论，出卖人的宅基地使用权已经放弃，而买受人又未取得宅基地地使用权，故征地拆迁时，对于涉及宅基地相应部分的征地补偿利益无需在给与买卖双方，房屋相应部分的补偿及安置利益应当归于买受人，视为出卖人因宅基地的弃权及房屋的转让而一并让与了房屋征地拆迁的补偿安置利益。但是，农村房屋补偿安置利于是与宅基地的合法使用人的集体经济组织成员资格或者身份联系在一起的，非合法的宅基地使用人则依法不得享有此征地拆迁补偿的利益。现实征地拆迁中政府及相关用地部门或者单位一般仍然会认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的情况给与补偿安置。这样处理实质上是土地主管部门同意出卖人撤销其宅基地使用权弃权处分的行为，认可其仍然享有宅基地使用权。此时的纷争或者诉讼不再是无效房屋的返还问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般认为可以按以下原则处理：
1.无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让与买受人，买受人虽然不能取得合法的房屋所有权，但是其仍然可以享有依附于无效合同权责关系的债权性财产
篇三：宅地转让协议
宅地转让协议
甲方（转让方）：
乙方（受用方）：
经双方在平等自愿互利的基础上进行协商，甲方把政府安置宅基地皮转让给乙方使用，为双方互相履行承诺，特制定本协议望共同尊守。
一、地皮位置，位于龙潭新区政府安置地，具体地点以抽签为准。
二、地皮面积为80平方米。
三、转让价格：每平方米4100元，共80平方×4100元=328000元。
四、付款方式：乙方一次性付款。
五、甲方责任：甲方协助乙方办理三证手续三证费用由乙方承担。
六、乙方责任：政府分配安置地时由乙方自主抽签。
七、违约责任：甲乙双方的收付款签字后转让成立。若乙方不参加抽签，不接收地皮的，甲方不退地皮款。甲方在政府安置分配抽签时应及时通知乙方，如因不及时通知乙方，致使乙方不能抽签甚至甲方原因致使乙方不按时得到地皮的，甲方除全部退回乙方地皮款外，还要承担地皮款总额的20%（即 元×20%=元）违约金支付给乙方。
八、本协议一式三份，双方各执一份，公证人一份，具有同等效力。
九、本协议双方签字后生效。
甲方签字：
乙方签字：
见证人签字：
2013年5月21日
免费论文网友情提示：本网站所有内容为共享上传提供，不涉及任何商业利益，本站对此不承担任何保证责任！
Copyright © www.csmayi.cn Corporation, All Rights Reserved 共享时代 共享你我他 版权所有