篇一：房地产营销推广方案
XXXX营销推广方案
XXXX营销策划部 2013年8月27日
XXXX营销推广方案
一、 推广目的
开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、 活动时间
2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整）
三、 推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域
目标： 强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。
产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。 新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。
配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。
广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅
2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广
形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网） 投放时间：各促销活动营销节点。
原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见方案二）
目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。
形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合
主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送”
目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。
形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式：
樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。
星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器：
帆摄影：具体优惠见优惠券。
宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页
4、公关营销，顺水推舟
目的：公关活动制造吸引点，提高客户到场率和销售转化率。 形式：中秋/国庆抽奖活动（见方案三） 主题：xxx，月圆梦圆/金秋圆梦 时间：9月18日晚（暂定） 地点：中心商务区大兴量贩前 5、导流入场
目的：增强客流导入机会，强化氛围。 （1）现场导流
路段：茶苑路（高家寨至公司段）、营销中心至样板房 时间：所有活动前 形式：路边广告 （2）交通配套导流
方式：高速出入口指引，公交线路、车体广告 四、推广预算
五、综合宣传推广方式
户外广告：那柯里、7#楼
直投广告：百业、DM单（兼职派单员） 宣传车：
LED：之前商榷的四个位置及1#楼 微信：公司全体员工
网络：中国普洱网、精彩普洱网 短信群发
附：方案一、方案二、方案三
篇二：房地产营销推广活动方案集锦
房地产项目营销推广
活动方案集锦
Kingsway修改备注：
? 几百条房地产项目活动营销的实例，就像一本“活动营销”教科书，囊
括了国内知名的房地产企业如万科、中海、万通等房地产公司的活动营销内容，以供大家学习和借鉴，并理论联系现实，在平日的工作中给予启发。其中有一些例子比较精彩，读者也可以根据不同的项目因地制宜，进行套用。
? 活动案例中主要提供活动的动因与策略方向，并无实施细案，但好在方
案多多，对于全程营销中的活动规划倒是可以提供生动参考的。
? 资料源自网格。本人已制作全案目录，便于查阅。Ctrl+单击目录可自动
跳转。
? 我为人人，人人为我。珍惜每人的劳动成果，分享你我??百度和电驴
都是好东东。
目 录
雅居乐集团——“别出心裁圣诞夜” ......................................................................... 11
雅居乐花园——集体婚礼 ............................................................................................. 12
雅居乐·雍景豪园——举办夏日欢乐嘉年华 ............................................................. 12
逸彩新世界——举行社区汽车展示活动 ..................................................................... 13
瀛海名居——上演圣诞派对 ......................................................................................... 13
御景华城——启动健康之旅 ......................................................................................... 14
远洋天地——中老年健康月打造品牌 ......................................................................... 15
远洋新干线杯——举办高尔夫盛会 ............................................................................. 15
紫云国际——举办紫云国际轮滑大赛 ......................................................................... 16
卓越集团足球赛 ............................................................................................................. 17
中海月朗苑——12月3日开放“3＋3＋3新光景空间” ......................................... 17
中海蓝湾——推出“同乐日”购房99折 ................................................................... 18
中海地产——“海之旅”活动再启动 ......................................................................... 18
中安·翡翠湖——举办车模锦标赛(重庆) .................................................................. 19
重庆·中央美地——举办图片展 ................................................................................. 19
中茵·皇冠国际——举行“爵士之夜”答谢酒会 ..................................................... 20
中信红树湾二期举行元旦潮汕自驾之旅 ..................................................................... 20
中信红树湾——邀您共同举杯 ..................................................................................... 20
中信红树湾——举办业主高尔夫比赛 ......................................................................... 21
珠江御景湾——举办书画展 ......................................................................................... 21
珠江罗马嘉园——举行产品推介会 ............................................................................. 22
珠江俊园——举办“社区文化活动月”活动 ............................................................. 22
珠江国际城——举行“首都建筑工人圣诞感谢会” ................................................. 22
珠江帝景——启动圣·维利亚国庆摄影大赛 ............................................................. 23
珠江帝景——举办专业的“送健康免费体检”活动 ................................................. 23
珠江帝景——赞助经典芭蕾《罗密欧与朱丽叶》天桥上演 ..................................... 23
珠江地产——启动“满意生活升级年” ..................................................................... 24
珠江地产——启动“爱心工程”系列活动 ................................................................. 24
珠江地产举办大型积分兑奖 ......................................................................................... 25
珠江地产举办春节系列活动 ......................................................................................... 25
重庆龙湖社区——举办长者婚恋纪念活动 ................................................................. 26
自在城市花园——举办“自在之旅”活动 ................................................................. 27
云山诗意——举办航模大赛 ......................................................................................... 27
招商地产——举办蛇口登山节 ..................................................................................... 28
证大家园——举行业主联谊暨开盘活动 ..................................................................... 29
郑州·绿地集团——举办新春嘉年华活动 ................................................................. 30
学府大道69号——举办有奖问答活动 ....................................................................... 30
星牌·龙熙顺景举办中国公开赛开幕酒会 ................................................................. 31
星河湾——携同精英论道财经 ..................................................................................... 31
星河湾——赏心乐事水上嘉年华 ................................................................................. 32
星河丹堤举行专利产品发布会暨捐赠仪式 ................................................................. 33
星海名城——举办万人牵手大派对 ............................................................................. 33
信和自由广场——举行首场超级星秀PK赛 .............................................................. 34
信和自由广场——举行大型“弄情冰爽周末”活动 ................................................. 35
信和·爱琴居——歌舞贺新年 ..................................................................................... 35
新塘新世界花园举行——“扑克技艺” ..................................................................... 35
新塘新世界——举办“烧烤美食节”与“婚纱摄影” ............................................. 36
新世界中心——举行产品发布会暨音乐答谢酒会 ..................................................... 36
远洋山水——举行新客户选房排序活动 ..................................................................... 37
御龙居“奥运奖赏三重炮”大型有奖活动 ................................................................. 37
御景湾——举办VIP客户周末抽奖联谊活动............................................................. 38
瀛海名居——举办企业CEO联谊会 ........................................................................... 38
瀛海名居——超模大赛PARTY ................................................................................... 39
盈彩美居——领舞文化盛宴 ......................................................................................... 40
韵动领地——举办攀岩抱石比赛 ................................................................................. 41
运河岸上的院子举办“名仕私享红客会” ................................................................. 41
银河国际广场举行“晚间纳凉选铺”活动 ................................................................. 42
银都国际——举办金秋嘉年华会 ................................................................................. 42
逸景翠园——举办元旦活动 ......................................................................................... 43
依云小镇举办新品发布会以及艺术沙龙 ..................................................................... 43
阳光100——文化之旅起航 .......................................................................................... 44
样本——举办新春客户答谢会 ..................................................................................... 44
炎华置信——千名业主龙泉赏花享受阳光 ................................................................. 45
新世界倚山花园——组织登山活动 ............................................................................. 45
新世界倚山花园奥运明星助阵“细运会” ................................................................. 45
新世界地产——开创了“理性消费”活动 ................................................................. 46
新浦江城——庆功酒会 ................................................................................................. 47
新地置业——重阳节敬老活动 ..................................................................................... 48
新地置业——举办“社区共建”业主座谈会 ............................................................. 48
协信TOWN城——举办西班牙电影周活动 ............................................................... 49
小城之春——开展“方圆文化之旅”活动 ................................................................. 49
香域中央——推出“儿童节关爱活动” ..................................................................... 50
香溢中央花园——举行开工典礼 ................................................................................. 50
香江集团——举行包机旅游活动 ................................................................................. 50
香花畦——举办大型新年业主联谊会 ......................................................................... 51
香槟谷——举办法国风情月大型活动 ......................................................................... 52
熙园——举办国际室内设计论坛 ................................................................................. 52
西丽山庄——承办“中法国际象棋友谊赛” ............................................................. 53
西城上筑——举办鸿客会周年庆典 ............................................................................. 54
五栋大楼举行“M·塞尔夫”杯颁奖典礼 ................................................................. 54
文荟峰景——举办客户新年答谢会 ............................................................................. 55
蔚蓝海岸——植树节启动社区健康年 ......................................................................... 55
未来域——举行美食商业开街仪式 ............................................................................. 56
威尼斯花园——举行“风动心动”消夏之夜 ............................................................. 57
威尼斯花园——举办儿童的联谊活动 ......................................................................... 57
威尼斯花园——举办比耶纳勒节活动 ......................................................................... 58
威海·青青小城——举办06新春系列活动 ............................................................... 58
万通地产——举办第四届万通地产生活节 ................................................................. 59
万年花城举行“社区商业街设计挑战赛” ................................................................. 59
万科蓝山——举办“海归派”中秋联谊夜 ................................................................. 60
万科集团举办“第二届HAPPY家庭节”活动 .......................................................... 60 万科·金域蓝湾——举办“宝马MINI车展及FM97.1经典情歌音乐沙龙”活动 62
托斯卡纳举办摄影展 ..................................................................................................... 62
通和·都市枫林——举办联谊会活动销 ..................................................................... 63
天悦龙庭——举办客户嘉年华活动 ............................................................................. 63
天琴湾——举行中秋晚会 ............................................................................................. 64
天籁园&慧芝湖花园——举行新闻发布会 .................................................................. 64
天津·乐康置业——联手举办生活秀 ......................................................................... 65
天津·伴景湾——举办客户答谢会 ............................................................................. 65
天骄年华·竹园——举办“产品鉴赏日” ................................................................. 66
天江·格调空间——举办“家庭日”活动 ................................................................. 67
天鸿美域——举办房交会 ............................................................................................. 67
天鸿东润枫景——举办首届冰淇淋节 ......................................................................... 68
提香别墅二期——举办客户联谊酒会 ......................................................................... 68
泰雅园——举行拖拉机PK大赛 .................................................................................. 69
泰晤士小镇——举办“啤酒焰火晚会” ..................................................................... 69
泰富中心广场——举行投资说明会 ............................................................................. 69
苏堤春晓名苑——9月28日晚举行交房仪式 ............................................................ 70
苏堤春晓名苑——举办名流派对 ................................................................................. 70
苏堤春晓名苑活动营销 ................................................................................................. 71
天津·松江集团——举办“朝鲜—松江乒乓球友谊赛” ......................................... 72
顺驰太阳城——举行国庆节马戏表演 ......................................................................... 72
顺驰林溪举行“顺驰乡村别墅金秋奢华名品盛宴” ................................................. 73
顺驰蓝水假期——举办社区文化节 ............................................................................. 73
顺驰集团——三大营销活动拉动领海销售 ................................................................. 74
顺驰柏林——举办新年贺岁大片献礼活动 ................................................................. 75
顺驰·领海——举办开盘周年庆典 ............................................................................. 76
顺驰·半岛豪庭——推介会见证“瞰水楼王” ......................................................... 76
水晶郦城——展现水晶魅力系列活动 ......................................................................... 77
水晶郦城——摄影大赛（重庆） ................................................................................. 78
水岸新都举办“公馆传奇之旅”抽奖活动 ................................................................. 79
水岸公馆举办高尔夫邀请赛和名车试乘试驾活动 ..................................................... 79
双城世纪——举行口岸地产研讨会 ............................................................................. 80
首创置业——举办名盘巡展活动 ................................................................................. 80
世茂集团——举办名流盛宴 ......................................................................................... 81
世茂集团——承办“首届中国和谐地产发展高层论坛” ......................................... 81
世茂蝶湖湾——举行千人时尚白领交流会 ................................................................. 82
世茂奥临花园——举办“陶艺鉴赏”活动 ................................................................. 83
世爵源墅——“感恩节答谢业主盛会”隆重举行 ..................................................... 83
世爵源墅——举行贺岁圣诞party ................................................................................ 83
世界名园——邀请业主共值爱心树 ............................................................................. 84
世纪绿洲——上演大型民族歌舞剧 ............................................................................. 85
世纪绿洲——举办“番茄狂欢节” ............................................................................. 85
时代奥城——与招商银行共办名流酒会 ..................................................................... 86
时代奥城——举办中秋联欢晚会 ................................................................................. 86
十月·华城——“上游嘉年华”活动 ......................................................................... 87
盛大金磐——名车豪邸同台共舞 ................................................................................. 87
盛大金磐——活动营销 ................................................................................................. 88
圣淘沙·骏园——举行答谢庆典 ................................................................................. 89
圣地维拉别墅——举办上海虹桥站巡回展 ................................................................. 89
沈阳·枫合万嘉——举办 “甜蜜生活节”业主互动活动 ....................................... 89
佘山银湖别墅——举行中秋焰火晚会 ......................................................................... 90
汇丰冠军赛——11月10日在佘山高尔夫球俱乐部开杆 .......................................... 90
上京新航线——将举办盛大业主答谢会 ..................................................................... 91
华润置地上海滩花园——举办原声演唱会 ................................................................. 91
上海滩花园“Lighten your life”晚会 .......................................................................... 91
上海滩花园——举办2005GOLF SHOW 锦标赛 ....................................................... 92
上海绿城掀起“绿城业主认领树木”热潮 ................................................................. 93
上海绿城——凝固美丽瞬间 ......................................................................................... 93
上海绿城——举办二期业主Party ............................................................................... 94
上海奥林匹克花园——举行样板房拍卖会 ................................................................. 94
上海奥林匹克花园健康生活节开幕 ............................................................................. 95
三空间——美食节盛大开幕 ......................................................................................... 95
三环新城重奖征集“健康家庭形象大使” ................................................................. 96
瑞丽江畔——请业主游丽江 ......................................................................................... 96
融域——举办新春联谊盛典 ......................................................................................... 97
融侨半岛-风临洲业主疯狂圣诞狂欢夜........................................................................ 97
榕江地产举行项目推介会 ............................................................................................. 98
仁恒地产——举办高尔夫精英训练营主题PATRY（南京） .................................... 98
仁恒翠竹园——举办顺逆市房产价值研讨会（南京） ............................................. 99
青青美庐——开盘仪式和家装赶集会同时举行（武汉） ......................................... 99 祈福南湾半岛举行“满意100”嘉年华暨第36届“亚太国际小姐”见面会 ...... 100 祈福集团——举行护卫精英检阅活动 ....................................................................... 100 济南·齐鲁·涧桥——举行感恩联谊会暨官方论坛开启仪式 ............................... 101 七里香堤——举办“第一届邻里文化节” ............................................................... 101 南山商业文化中心区——举行推介会 ....................................................................... 102 南京·山水华门——举行植树节联谊活动 ............................................................... 102 南湖半岛花园——“缤纷冬日节” ........................................................................... 103 南国·风华天城——举办桑吧热舞活动 ................................................................... 103 鸣溪谷——举行植树造林活动 ................................................................................... 104 明天第一城——举行颁奖活动及三期开盘 ............................................................... 104 明发滨江新城——举办“动感金秋·激情滨江生活”国庆嘉年华活动（南京）105 名墅海景——风情酒会 ............................................................................................... 105 名骏豪庭——欢度龙眼节 ........................................................................................... 105 名都花园举办“泡泡龙游泳比赛”（武汉） ............................................................. 106
篇三：房地产网络推广方案
房地产络推广方案（一）
在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。
房地产络营销运作模式
房地产络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用互联，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。
房地产络营销具有以下七大优势
有较为确定的目标消费群，营销的命中率高
络广告与传统广告相比，不单止高效，而且低价。
整合互补，络营销的成长之道
络营销是一种新的营销模式，然而，限于房地产业与络自身的特点，它并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此，整合络营销与传统营销，进行优势互补，是络营销的成长之道。
到目前为止，传统营销与络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产站本身和房地产企业品牌，而络营销的对象是有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。
房地产企业站的推广和品牌的建立只有通过传统营销方式才能得以实现。站作为消费者与企业最终产品之间的中介者，首先必须把自己推销出去，引导消费者进入站，这样才能使他们接触最终产品信息，而站怎样才能引起消费者的点击欲望呢？传统媒体的广告促销是有力的帮手。就连以上直销闻名的戴尔公司，也在电视的黄金时段大打广告。在宣传站的同时，还必须把站同企业的品牌形象紧密结合在一起，吸引真正有需求的目标消费者，以免虚耗宣传资源。因此企业就必须得在消费者购买决策前树立品牌形象。只有这样，消费者才会垂青于载有该品牌信息的络。对于房地产这种高价值产品，品牌效应在消费者购买决策者中是一个重要影响因素。良好的品牌形象也是房地产企业的一项无形资产。借助传统媒介建立品牌形象，是房地产企业利用传统营销手法引导消费者登陆企业站的一个较好方式。
利用络提供信息。络营销的对象是大量信息，包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻，如房屋百科、售点新闻等。络虽然不能代替现场看房，但能为消费者提供丰富的信息，对优化房地产市场的信息环境意义也很大，所以络营销的目标至少在目前应定为提供信息，而不是上买卖，实际交易还是应在传统渠道。
房地产络推广方案（二）
改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。
一﹑我国房地产业目前的基本情况
中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长29.7%（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑34.1%﹑42%），高于同期
固定资产投资增幅13.4个百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长30.5%，占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积为5.1亿平方米，增长24.4%，其中，新开工面积2.3亿平方米，增长30.4%；竣工面积1.06亿平方米，增长17.2%；销售面积1.04亿平方米，增长20.8%，个人购房比重达到93.9%，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，辽宁﹑上海﹑浙江﹑山东﹑海南﹑黑龙江等省市销售面积大于同期竣工面积。商品房价格增长6.1%，其中商品住宅价格增长6.6%。统计数据显示，我国的房地产业在经过十多年的发展之后，已经渐渐趋于成熟并显现出良好的发展势头和广阔的市场空间。
二﹑房地产营销的内涵及其意义
所谓房地产营销是房地产开发企业以企业经营方针﹑目标为指导，通过对企业内﹑外部经营环境﹑资源的分析，找出机会点，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场﹑促进和引导房地产开发企业不断发展目的的经济行为。从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。
目前，从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构﹑合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向﹑以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和住宅产品开发建设的中间环节，是开发商将潜在市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段，从某种意义上说，房地产营销是关系房地产开发经营成败的关键。
三﹑房地产营销策略
由于房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。由于目前房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P策略，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品﹑价格﹑销售渠道还是促销，都以消费者的需求﹑意愿为首要因素和根本出发点。许多房地产营销人员都将其看作是房地产营销的战略转移，但笔者认为，4C理论的理论根源与4P理论同出一宗，与其说是战略转移，还不如说是4P理论在实际操作中的发展与改良。因此，本文仍将按照营销学中传统的4P理论对房地产营销策略进行分析。
目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念﹑一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。因此，房地产营销的产品策略﹑价格策略﹑营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的
市场情况进行合理的创新。
（一）房地产营销产品策略（Product）
房地产营销产品策略是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：
1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。
2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。
3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理﹑保证公共设施的提供等。
目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。
首先是房地产品牌营销。
目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道，在日益激烈的市场竞争中，品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上，长江实业﹑新世界集团﹑新鸿基集团等着名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多3.5%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下，“品牌”为什么就会比“产品”厉害？因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述，因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物，除物质满足外，更需要丰富多彩的精神享受，而“品牌”有精神，“产品”则没有。
产品是品牌的基础，但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时，“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作，只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位，才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动，才能让消费者不断重复消费。
随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌，房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫，对产品进行全方位的品质提升，才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌，从而建立起消费者的品牌忠诚度，为后续产品的开发销售提供条件。
其次是房地产产品的特色营销
消现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
目前已有一些精明的开发商发现了特色营销的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的营销思想作为经营理念，不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同，突出居住者个性，而且在广告宣传、
渠道选择、价格确定、促销方式等方面也独具风格，因而成为市场亮点。以最近大连市房交会上几个销售火爆楼盘为例，作为经济适用房的“锦华南园”“锦华北园”等推出的小户型住房功能齐全，深受年轻人青睐，另外如绿化率达90%的“青云翠居”，大打“绿色”王牌，“软件知音园”的IT特色﹑“兰亭山水”的文化色彩﹑“丰源海景山庄”的海景特色，以及“星海人家”的明星效应等，在开发商的精心营造下都成为极具个性的特色化楼盘。再次是消费者居住环境的打造。
随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。如1997年初上海的“绿荫苑”，它独辟蹊径，提出“新加坡风”的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。后来的“上海春城”以3500平方米的“蔚蓝色湖泊”，“中远两湾城”和“盛大花园”以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。
目前，尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但其最多也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主；绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间（绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等）营造，也包括了住宅单元内中空间（朝向、层次、通风、采光、干湿等）的营造。因此，绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求。所以，单一的绿化营销还必须与区位营销、房型营销、物管营销进行融合才能实现真正意义上的环保营销。
再次是房地产产品文化营销。
当代社会文化对经济的影响力越来越大，建筑亦不例外。项目选址对历史文脉的承继、挖掘与发扬，对社区人群生态的保留与重构，往往给楼盘带来意想不到的效果。没有文化的物业不过是钢筋加水泥的壳子，现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。因此，开发商要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路、复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场——神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑10座，其中包括罗马神话人物阿波罗、花神、丰收神、谷神等，每一个雕塑都给人们一个美丽的传说。在这里，人们可以领略到难得的神话情调。
另外，随着现代交通、电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成一个村庄，人心却越来越封闭。 广州98十大明星楼盘之一的翠湖山庄的开发商就注意到这一问题，他们把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，他们在这一问题上的努力可以从
一幅候车亭广告看出：“下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服”，这一主题相当朴实，却又那么珍贵，让我们久久回味。另外，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品味，以及小区内大部分住户的文化层次。现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。
（二）房地产营销价格策略 （Price）
房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。
1、房地产定价方法
一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：
（1） 市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较， 对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。
（2） 成本法。 以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。
（3） 收益法。 将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。
（4） 剩余法。 将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格
当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。
2、定价比例
一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。
用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。
商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三
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