篇一：阶段性担保协议
住房公积金贷款担保合作
协议书（三方）
甲方：
办公地址：
联系电话：
邮政编码：
开户金融机构：
乙方： 郴州市住房公积金管理中心（ 管理部）办公地址：
联系电话：
邮政编码：
丙方： 湖南长银担保投资有限公司郴州分公司 办公地址 郴州市燕泉南路10号中天大厦4楼 联系电话： 0735-8888752 邮政编码： 423000
为促进住房建设，支持公积金缴交人购买住房，改善住房
条件，甲、乙、丙三方本着平等互利的原则，经友好协商，三方就甲方房屋买受人个人住房公积金贷款及贷款担保业务进行合作的有关事宜达成如下协议，以资共同信守：
第一条合作原则
三方承诺坚持依法经营、平等互利、诚实信用的合作原则，
互不欺诈，互不侵犯对方权益。
第二条 资格审查
1、丙方受乙方的委托，协助其开展对甲方开发建设并依法
销售（或组织团购）的位于区（县）路（街）号（或地段）的经批准命名为商品住房(或经济适用住房)项目是否符合公积金贷款政策和条件进行资格审查，并对该楼盘是否符合公积金贷款担保条件进行审核，甲方应提供一切必要之配合，积极提供有关资料供乙方和丙方审查。
2、甲方应按乙方和丙方的要求积极提供必要的资料证明房
屋买卖行为的真实性和购房客户的经济状况、还款能力，供乙方和丙方审查。
第三条 贷款担保的对象
本协议生效后，丙方为经其审查认为符合公积金贷款条件、
为乙方接受并发放公积金贷款的购房人购买本协议第二条第一款所指甲方开发建设（或组织团购）的房屋提供个人公积金贷
款担保，并配合乙方及时发放贷款。
第四条 贷款担保的额度、期限和比例
个人住房公积金贷款的额度、期限和比例由乙方按现行郴州市住房公积金信贷政策审查核定。
第五条 贷款资金的使用及其监管
1、由丙方提供担保的公积金贷款甲方只能用于购买（建造）本协议第二条所指房屋，不得挪作他用。
2、丙方协助乙方对上述贷款资金的使用情况进行监督管理，必要时可向甲方调查了解贷款资金使用情况，甲方应提供一切必要之配合。
第六条 反担保措施
1、甲方自愿为本协议第三条所指贷款担保对象（借款人）就丙方为该借款人个人公积金贷款担保提供阶段性、无条件的和不可撤销的保证反担保；
2、保证反担保的范围为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于处分抵押物产生的费用以及诉讼费、保全费、律师费等费用）。
3、甲方保证反担保的期限自乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为借款人办妥所购住房《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等房屋权属证明文件并交乙方保管之日止。本协议第七条第二款约定的情形除外。
4、甲方应向丙方交纳贷款总额的%作为保证金。如在上
述保证期限内，借款人未能按照借款合同约定按时偿还借款本息或相关费用导致丙方代偿的，丙方有权要求甲方代偿或直接从保证金中扣除。丙方需划扣保证金时，应提前3天书面通知甲方。保证反担保期限结束后，丙方应在3个工作日内将保证金退还给甲方。丙方应对保证金实行专户管理，并主动接受乙方监督，除本协议约定的使用用途外，不得挪作他用。
第七条 甲乙丙三方的有关承诺
1、甲方承诺配合好乙方和丙方做好发放借款申请表、收集借款资料、审查借款人（购房人）资格等借款前期工作。
2、甲方承诺其所有房屋买卖行为的真实性，如发生甲方与购房人以虚假购房行为骗取公积金贷款并骗取丙方为此提供担保之行为的，自该行为被有关机构认定之日起七日内，甲方应赔偿丙方由此遭受的全部经济损失，并向丙方支付涉案金额的50%作为违约金。
3、甲方承诺在其发生破产、清算、解散、合并、变更、重大诉讼、仲裁等重大行为和事件，或发生项目开发主体变更、与他人合作开发等重大事宜时，必须提前60天以书面形式通知乙方和丙方，并处理好有关协议、文件换签等事宜。在甲方承担的保证反担保责任得到重新落实前，甲方仍须履行保证责任。
4、乙方承诺按现行郴州市住房公积金信贷政策审查甲方及其客户的有关资料并按规定发放个人住房公积金贷款。
5、丙方承诺将为促进甲方房屋销售提供优质服务，根据实
事求是的原则审查甲方及其客户的有关资料，配合好乙方的贷款发放工作。
第八条 特别声明
本协议系三方基于促进甲方开发建设的本协议第二条第一款所指楼盘的销售、支持公积金缴交人购买住房之目的而签订的框架协议，三方一致确认，本框架协议的效力及于本协议第二条所指楼盘中涉及公积金贷款的全部销售行为和第三条所指之全部对象，三方不再针对上述对象另行单独签订保证反担保合同，且本协议不因未逐一签订保证反担保合同和未明确告知借款人而无效或者效力不及于每个单独发生的借款担保行为。
第九条 商业秘密
三方对在合作过程中知悉的对方商业秘密负有保密义务。对任何一方因泄露商业秘密造成另一方损失的，泄密一方负有赔偿责任。
第十条 协议的变更与解除
对本协议任何内容的变更或末尽事宜，三方承诺友好协商，另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
本协议在合作期限内，三方均不得擅自提前解除。确因客观原因需要解除协议时，一方应提前通知另外两方，并征得另外两方的书面同意。
第十一条 纠纷解决方式
三方在履行过程中发生争议，应首先通过友好协商解决，
篇二：购房合同补充协议阶段性担保律师拟定版本
XXX购房合同补充协议
出卖人：XX 房地产公司
买受人：
买受人自愿购买出卖人开发的小区幢单元层 号房屋，出卖人与买受人依据双方于年订的编号为的《XXXX购房合同》（以下简称主合同），就主合同的未尽事宜及其他修改事项，订立以下补充协议，以资信守。
第一条、付款事项
1、买受人选择支付房款的付款方式见主合同附件。
2、买受人须按照主合同规定的付款日期支付房价款：
① 以银行汇款方式支付的，以汇款到达出卖人指定帐户之日为付款日； ② 以银行票据方式支付的，以银行票据所载款项到达出卖人指定帐户之日为付款日；
③ 以现金方式支付的，以买受人向出卖人交付现金之日为付款日。
第二条、按揭贷款方式（含住房公积金贷款方式）付款的约定
买受人采用银行按揭贷款方式支付房价款的，应在签订主合同后银行指定按接贷款律师提供个人住房按揭贷款所需全部书面资料，配合办理相关手续并交纳与按揭贷款相关的全部费用。买受人办妥上述手续及交清全部费用后，应向出卖人提供经按揭贷款律师确认的《个人住房按揭贷款资料提交确认单》，以此作为确定买受人履行按揭贷款资料提交完毕的依据。
第三条 阶段性担保约定
鉴于出卖人在买受人按揭贷款购买的房屋办理产权证和抵押登记之前为买受人向按揭贷款银行提供了阶段性担保，在银行贷款发放以后，买受人须无条件按期向银行偿还贷款本息，如买受人逾期偿还银行贷款本息而只是出卖人履行了代为偿还银行贷款本息（含罚息、赔偿金、追缴费用等，下同）的保证责任，买 第 1 页 共 1 页
篇三：阶段性担保
阶段性担保－开发商的陷阱
房地产按揭中，国内的银行大多要求开发商与银行签署一个“按揭合作协议”，并要求开发商作为担保人也在小买家的借款抵押合同上签字。“按揭合作协议”和借款抵押合同上涉及开发商的条款内容都是要求开发商为银行提供阶段性担保。担保的时间自借款抵押合同生效起至银行拿到其他权利证明并且开发商办妥大产证止，有的甚至写到小买家取得小产证。
这个阶段性担保看似很正常，时间也很短，其实其中隐含开发商的巨大风险。所谓阶段性可能并非阶段性的，而是开发商要一直担保下去，直至贷款还清。
以下是一起真实的案例：
开发商为深圳某房地产公司，按揭银行为某银行深圳分行。某小买家与该银行签订了《楼宇按揭借款合同》，借款期限：2002年7月至2032年7月。开发商在《楼宇按揭借款合同》上签字，提供阶段性担保。合同约定保证责任至“办妥”其他权利证明及小产证。2004年8月，已经“办妥”小产证及其他权利证明，按照合同约定，阶段性担保责任应该此时结束。至2004年底，借款人累计拖欠借款本息3期。银行要求开发商在抵押物价值之外承担连带保证责任，诉诸深圳市罗湖区人民法院，法院判决支持银行的诉讼请求。
法院判决的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第32条。该条内容是：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。
按照司法解释及法院的判决，即便开发商和银行约定了承担阶段性担保的时间，不论是写到“办妥大产证”或者“领取小产证”，均属于“保证期间早于或者等于主债务履行期限”的情形。在此情况下，法院视之为“没有约定”，认为开发商的担保责任到小买家的借款抵押合同所规定的贷款还清之日起6个月。
至于各方对该判决本身的争论，在此不再评说。对开发商而言，对阶段性担保的风险和责任需要重新评估了。
对开发商来说，最好还是不提供阶段性担保。实践中，银行对于一些资信状况比较良好的开发商是可以不要求提供阶段性担保的，而一些境外银行则比较少要求开发商提供阶段性担保。但是，开发商出于商务上的原因，有时只有考虑阶段性担保。如果确实有此必要的时候，则必须采取一些对策。对此，我们华益律师事务所通常建议客户所采取的对策主要有：对阶段性担保设定条件，构成附条件的担保合同；将阶段性担保解释为债权和抵押权的转让。
阶段性担保费
问：我委托中介公司办理贷款业务，中介公司向我收取阶段性担保费。请问什么是阶段性担保费，这笔费用一定要缴吗？
答：所谓阶段性担保，是指中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行执管《房地产其他权利证明》之日止的连带保证责任。银行向借款客户放款，必须等拿到《房地产其他权利证明》，明确没有其他人或单位对该套房产具有任何权利后才能进行。而房产交易中心办理《房地产其他权利证明》需要一定的工作日期，如果办理阶段性担保，由中介公司或担保公司承担这段时间的风险责任，银行就可以提前放款，从而加速房产交易完成的速度。由此可见，如果交易双方希望快速完成交易，应当支付阶段性担保费。而如果对交易速度没有特别的要求，就没有必要一定支付阶段性担保费。目前，阶段性担保费的收费标准基本是，在100万元以内按400元/笔收取；在100万元以上的，按照贷款额的0.1%收取。
地下车位是否单独发产证
问：去年，我在买一套预售商品房时，出于投资目的还买了小区两个地下车位。当时，开发商说每个地下车位均可单独办理产证。谁知，今年四月交房后，开发商说只能将车位登记在我房屋的小产证上，不能单独办产证。请问，开发商的说法正确吗？
答：根据目前的有关规定，商品房附属地下车位不单独办理产证。其中，若地下车位是与商品房一并购买的，或者是在业主拿到商品房小产证之前购买的，地下车位的车位号、面积等情况应在办理商品房小产证时一并在小产证附记栏内注记若购买商品房并拿到小产证后，业主再购买地下车位的，则应由房地产登记部门在商品房小产证附记栏内加注地下车位的车位号、面积等情况。
“抵押贷款”与“阶段性担保”比较
完全抵押贷款程序
1、申请人填写贷款申请书，提交有关资料；
2、资料初审，房产评估；
3、贷款审批：申请人开立专用存款账户，存入购房首付款；出具《贷款承诺书》；
4、签订《购房抵押贷款合同》并办理公证及房产过户、保险、抵押登记等手续；
5、银行发放贷款，划拨购房款；
6、借款人按月还款付息，本息结清后注销抵押登记。
阶段性担保程序
1、第一、二、三步同完全抵押贷款申请程序；
2、申请人、银行、担保机构签订《个人住房借款合同》并办理公证及房产过户、保险等手续；
3、银行发放贷款、划拨购房款；
4、办理房产抵押登记，取得他项权利证明后，解除阶段性担保责任，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记。
二者不同的是在“抵押贷款”的第四步和第五步，抵押登记在先，银行拨款在后，而“阶段性担保”第三步和第四步是银行拨款在先，抵押登记在后，这种程序上的相反性完全决定了出售方在什么时间段里拿到自己的房款
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