办公楼管理方案

篇一：办公楼管理方案 初稿

物业管理方案

一.办公大楼管理模式设想及管理方式 XX办公大楼物业形态较杂，主要以办公、会议、基层来员开会办事三种现状，对物业管理的需求也会呈多样化，它不同于写字楼，因此我们认为，在分层的管理服务中，应根据不同的需求特点，有针对性地开展工作。根据办公楼需要安全、高效、便利、安静的特点。精心设计了办公楼将管理模式与管理方式。

管理模式之一：质量成本双否决

我们实施质量成本双否决的机制已多年，管理成本持续下降，服务品质稳步上升。

“一张纸两面用”“人走灯灭，随手关水”等，早已成为我们日常工作中的固定思维。成本管理理念体现在具体行动上的事例在我们所管辖的物业项目举目可见。公司对管理处经理职务及管理处职员年终奖金进行双否决。

在XX办公大楼的物业管理中，我们将紧密围绕“质量成本双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符，合理取酬”的优质服务。 管理模式之二：两大管理体系

我们将在XX办公大楼的管理服务中全面导入质量管理、环境管理两大体系，这两个体系几乎涵盖了物业管理及企业管理的所有范畴，通过推行“流程再造”工程，不断优化管理服务流程、确保管理体系运作效能得到根本的提升。 管理模式之三：客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，我们拟在XX办公大楼建立客户中心的运作体系，即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。客户服

务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业户及客户所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责在第一时间内分类处理：而管理处所有需公布的管理服务信息，亦通过该中心反馈到客户及业户。通过服务中心的有效运作，带来以下便利：

第一，可保证管理处对外信息传播口径的统一化； 第二，建立首问负责制，所有业户及客户的投诉和需求都有专人负责跟踪到底，决不推诿；

第三，管理资源集中，统一调度，能够最大程度满足客户需求；

第四，全天候服务，保证业主及客户的需求即时得到受理及解决。

二.管理制度

XX办公大楼管理处实行经理负责制

管理处经理负责指挥和协调各项工作。管理处与公司签订管理目标责任书。内部采用直接职能制，减少中间管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。

客服中心作为管理处的信息平台，综合处理各种信息，对管理处所设置各班组及人员进行统一调度；同时负责客户关系，大楼商务、大楼文化宣传等；并负责行政事务、后勤、资料档案管理和费用申报等；为职能班组正常运行提供申报物料配备的服务。

环境绿化组负责大楼内外的保洁和绿化，对XX办公大楼实行专业化服务。

安全管理组负责大楼内外治安交通管理、营造安全氛围。

工程组负责大楼内外的设备设施日常巡视、运行、检修、保养、分包方管理以及客户维修服务。

严谨的逐级考核制度

通过签订《XX办公大楼管理处经营目标责任书》，明确责任和权利，明确考核方式，明确考核结果，在公司范围的平台上对整个管理处形成有效的激励。通过建立和实施绩效考核体系，管理处每月对各项目组实施考核，考核结果用以调整项目组报酬。通过制订《XX办公大楼管理处管理体系执行考核办法》，督促职员按标准提供有效工作过程和结果，使职员行为趋于规范。建立《XX办公大楼管理处主管巡检制度》，根据管理处管理体系文件的标准，各项目组主管是该项目组的品质责任人，对所负责范围内工作实施现场管理，并根据检查结果和整改情况调整职员报酬，达到激励作用。

科学的考核方式

激励实施主要以考核绩效为基础，任何的考核都同被考核方充分沟通，被考核方对于考核有任何不同意见，均可在事前、事中、事后及时申诉，明确事实，达到公正、公开科学考核的目的。

计划控制机制

管理处将在工作进行前，对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交到相关项目组审批后再实施。并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。

三.管理服务内容

1前期接管

提要

☆ 展开业主需求调查，使管理方案更加切合实际；

☆ 组建项目工作小组，依托总部技术力量，提交专项建议

书；

☆ 接管验收严格把关，注重后续维修保障体系的建立。

我们将根据甲方提供的项目施工进度表、接管计划安排，分别制订前期接管、接管期工作计划；并依据目标，制订正常接管期的对内、对外达标计划以及常规性工作计划。我们将力求务实、高效，并积极协助“XX”有关部门做好服务，实现双方多赢的目标。

2前期管理的思路

前期管理是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足使用的需求。

我们对物业管理前期的基本思路是：通过组建专案工作小组介入本物业的前期管理，提前对本物业进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对房地产、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥本物业各项配套设施使用功能，满足客户群体的使用需求的合理化建议；并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合XX办公大楼特点的物业管理方案。

3组建“项目前期物业管理组”

我们将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的相关专家，组建“项目前期接管组”对XX办公大楼的土建、给排水、电气、智能化、园林等项目，在最短的时间内提交《XX办公大楼专项建议书》，使物业能够更加满足业户以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。

4根据物业特点，提出合理建议

根据目前高档大楼的发展趋势及本物业市场定位，客户群体具有较高的共性，对工作环境和生活品质均有着极高的

需求。

“项目前期顾问组”将依据我们已建立并有效运作的管理体系，对大楼区的给排水、电力供应、电梯、消防、安保、园林绿化、停车场、、智能化系统、标识系统、供暖系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，并提交《XX办公大楼物业管理规划建议书》。

5维修养护范围

共用部位是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、外墙面、屋面、楼梯间、通道等。6提供6“一站式服务”：客户服务中心

结合XX办公大楼的情况，我们将在大楼设置客户服务中心外，还将为办公楼的管理单独另行设立客户服务中心，构建“一站式”客户服务体系，设置客户助理12小时服务,日常事务即时受理即时解决，作为办公楼服务平台的客户服务中心，对外采用酒店式接待全方位面向客户；对内协调各项目组，构建成为信息中心和指挥中心，一站式解决客户需求。

针对大楼提供超常规服务（如酒店式服务）的设想 物业管理超常规服务，是指超出了客户所期望的服务质量和服务项目的部分，预见和满足客户的需求，是服务行业的基本职责。针对XX办公大楼的特点，除了提供常规物业管理服务项目以外，管理处将提供：

a. 针对办公物业，提供好助理服务

办公区域室内保洁：办公区域常用装修材料一般较高档，客户也比较注重办公室的形象，管理处将专为客户办公区域保洁提供个性化服务，比如清洗地毯、地毯吸尘、刮擦玻璃、家具保养等。另外，管理处还拟为大楼客户提供办公区域室内维修、洗车代理服务、临时看护及保管服务、出租时花、盆景和园艺摆设、大件物品短期储存或保管等客户日常

篇二：办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、认识与定位

（一）全国战略长沙重点

（二）项目定位

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

（二）零风险工程

三、指导思想、管理模式、管理目标

（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担

（二）一种模式：[经营型]物业管理模式

（三）管理目标两项承诺

四、四大优势

（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）

（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持

（三）配套优势：提供综合性物业管理服务

（四）经验优势：外接项目管理服务的实践

五、八项措施

第一章 管理方式、工作计划和物资装备

一、管理方式

二、工作计划

三、物资装备

第二章 管理人员配备、培训与管理

一、管理人员的配备

（二）管理处人员配置

（三）各部门人员素质要求

二、管理人员的培训

三、管理人员的管理

第三章 管理规章制度和档案的

建立与管理

一、管理规章制度的建立

二、档案资料的建立与管理

第五章指标的承诺及其措施

第六章管理成本测算和管理费标准

一、物业管理费标准

二、对物业管理处财务管理的认识

三、管理处控制成本主要措施

四、机关新大院物业管理有关费用测算

第七章 办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入

一、物业管理的前期介入

（一）施工期的物业管理

（二）办公大楼设施设备调试期物业管理

（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理

二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施

第八章社区文化和便民服务

一、社区文化与物业管理关系的再认识

（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。

（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。

（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。

（一）社区环境特点

（二）社区总体目标

（三）保证社区文化总体效果的主要措施

三、便民服务

第九章机电设备设施的管理

一、系统的日常运行

二、设备系统的应急处理方案

（一） 设备故障处理规程

（二） 发生火警处理规程

（三） 电梯困人救援规程

（四） 供电电源停电故障处理规程

（五） 停水及故障处理规程

（六） 空调故障处理规程

三、系统的维护保养

（一） 维护保养工作方式

（二） 日常维护保养、定期维护保养的质量控制

（三） 主要系统定检工作要点

（四） 设备维护保养检修计划和标准

四、节能管理

五、技术改造、更新

六、技术资料的收集、管理、使用

第十章物业维修养护计划和实施

一、房屋本体及公用设施维修养护范围

二、房屋本体及公用设施维修养护运作

三、房屋本体及公用设施维修养护周期

四、房屋本体部分维修计划、标准

五、公用设施维修养护计划及标准

第十一章日常物业管理的综合服务

一、事务管理

三、保安及消防管理

五、设施管理

第一章 提高物业管理服务水平的

整体设想及策划

零风险工程 —— 解除后顾之忧

一种模式—— [经营型]物业管理

二项承诺—— 示范大厦、满意率

三个重点—— 整体形象、设备管理、配套服务

四大优势—— 观念、技术、经验、配套

八项措施—— 精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、

质保体系、成本控制、远程网络、服务创新

一、认识与定位

（一）全国战略 长沙重点

岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。作为历史名城的长沙，

湖南省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。即将在新世纪之初全面启用的长沙市委市政府机关新大院，项目占地40万平方米，一期工程8.7万平方米，座落在长沙市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，长沙市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了长沙市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。

深圳市中航物业管理有限公司（CATIC PROPERTY

MANAGEMENT，以下简称CPM）的发展战略是：以深圳为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。

CPM将机关新大院项目作为跨世纪业务首选，高度重视这项著名

物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务机关新大院的真诚愿望，更有信心为机关新大院提供全面、专业和高水准的物业管理服务。

（二）项目定位

长沙市委、市政府机关新大院作为一个国际化、多功能、大绿化、

环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。机关新大院项目整体形象定位是

开放、高效、亲和

?开放 体现长沙市委、市政府改革开放的思想和国际化

的办公方式

?高效 展示长沙市委、市政府进取、创新的精神状态和

高效率

?亲和 象征长沙市委、市政府为民服务的宗旨及与外界

的和谐关系

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

CPM以客户导向理论为依据，从长沙市委、市政府的角度分析机

关新大院的物业管理服务需求，确定了物业管理服务的三项工作重点：

重点一：树立政府物业整体形象

通过环境形象楼宇形象控制、设备和公共设施管理、治安和交通控

制、管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造机关新大院开放、高效、亲和的整体形象。

重点二：楼宇设备管理

机关新大院楼宇设备的安装、调试难度大，关键设备国产化程度高，

而政府物业的特殊性又要求设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是严峻的考验。物业管理单位必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要

篇三：写字楼管理方案

写字楼物业管理

随着中国城市化进程的发展，城市中一座座高楼大厦拔地而起，不仅极大的改变了城市的面貌，而且已经成为城市中亮丽的风景线。在众多高楼大厦中，写字楼已经比比皆是，而且随着中国经济的快速发展，也使得写字楼有日益增多的趋势。这些大厦不仅设计和建造标准高，而且要求物业管理服务好。“写字楼”一词是由国外传入的，这种物业按我国习惯通常称作办公楼，主要是用作办公用途。写字楼租户较多，出入人员复杂，因而管理起来难度较大。写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。

一、写字楼物业特点

1、规模大、功能齐全。

现代化的新建高档写字楼建设规模越来越大，少则几万平方米，多则十几万、几十万平方米。现代化的高档写字楼功能齐全，不仅设有设备层，在地表地下设有停车场，而且设计能为业主和客户提供会议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、外币兑换、储蓄、邮电等服务设施以及其他特约服务。

2、建筑档次高，设备设施先进

目前大中城市新建的写字楼一般都有较高的档次，其主要建筑材料和主要设备设施大都是进口的，造价昂贵。写字楼的智能化水平都较高，安装的设备设施先进，供电系统大都设有三路电源供电，同时自备小型发电系统作为急用电源，确保正常、安全供电；还装有闭路电视等监控系统；大厦设计有中央空调等等。

3、办公单位集中，人流密度大。

有的写字楼聚集着几十家甚至上百家单位，其中大部分是贸易、金融公司，成为一个区域经济贸易中心，每天有上千人在写字楼内上下班，加上来往的客户、酒家、歌舞厅的客人，日平均人流量数千人次，人口密度很大。

4、设备复杂，管理难度大。

为保证用户各方面的需求，写字楼装备完善，致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统：给排水系统、供电系统、中央空调系统、保安系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、照明系统、自控系统、备用发电机组系统等等。

5、客户作息时间集中。

写字楼客户的作息时间比较集中，一般是早上8：00或者8：30至下午5：00或者5：30，较少加班，实行双休。

6、客户相对稳定

写字楼租期一般都在一年以上或者更长，由于租期较长，客户比较稳定，物业管理公司与客户间比较熟悉，了解情况，便于合作，易于管理和服务，提高物业管理的效率。

二、写字楼物业管理要素

1、租赁经营与营销推广

物业管理公司接受开发商或者业主委托进行写字楼的租赁工作。日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的环节，也是保证业主经营效益的一个基本组成部分。租赁业务主要工作包括：接待来访的潜在承租客，介绍写字楼的情况，并做好促销宣传，做好与客户的联系；处理写字楼的具体租赁工作；接受和处理承租户的投诉和要求，及时协调；定期对承租客户进行访问，以加深感情。

2、设备设施管理

主要包括：登记、使用、维修、保养等信息；设立专门部门监控设施使用情况，定期维护、保养和调试；对新设备的引进做出详细的计划安排；针对报修单的内容进行及时的抢修或者更换新的设备。

3、商务服务

商务服务区域一般设在办公大楼的一、二层公共区域内，门口一般有鲜明的标记。写字楼的商务服务中心是物业管理公司为了方便客人，满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼物业管理部门提供的商务服务的内容有：

（1）办公租用服务：包括办公系统自动化、秘书服务、翻译服务、出租临时办公室的服务、商务会谈、会议安排和咨询、查询服务等。

（2）代租和代订业务：包括代订飞机票、火车票、报刊杂志、各种信息等等，代租电脑等通讯器材、商务车辆等交通工具、以及代订秘书培训服务等。

4、治安管理

建立健全的治安管理制度，保安应该24小时工作，保卫小区，并派专人定时巡视写字楼及周围环境，全天候执勤。对承租人有特殊保卫要求的部门或部位，严格按照合同或者协议的约定进行监管，预防各种治安事件的发生，确保写字楼及承租人的人身及财产安全。监控

系统保证24小时有人值班。

5、消防管理。

消防的管理工作需要借助一些现代化的设备来完成。写字楼内部应设有火灾自动预警系统、自动喷淋系统、烟感控制系统等措施。并建立火灾扑救反映体系。

6、环境卫生管理。

实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要重点清洁的位臵，所需清洁次数、时间，由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。实行标准化清扫保洁，垃圾要日产日清。定时巡查各个卫生死角，发现问题一追到底。物业管理公司本身不具备清洁作业的条件时，可以请保洁公司完成清洁工作，明确要求，专人检查。为客户创造清洁的卫生环境。

7、绿化管理。

绿化管理人员对写字楼周围的绿地、树木、花木和景点等进行养护和管理，为承租人和外来办事人员提供良好的、整洁的、舒适的、高雅的环境。大多数写字楼绿化美化用地有限，因此物业管理企业要尽量在写字楼的走廊、前厅、大厅、会议室等绿化重要部位多摆设一些盆景，以绿化、美化写字楼的环境，弥补写字楼绿化面积小的不足，创造良好的办公和交往环境。

8、总台客户服务。

总台应该设在大堂视线开阔且方便与来客联系的地方。写字楼的一切服务与管理工作都是由总台开始的，总台的形象与服务的好坏直接影响客户的满意程度。所以总台的工作一定要做到细致入微，使客户感到宾至如归。要求做到：接待热情、介绍详细、解答耐心、指引到位。

写字楼总台的客户服务的内容主要有：信件报刊收发、分拣、递送服务；问讯服务和留言服务；代订餐饮、文化体育节目票务服务、代订航空机、轮船票、火车票等服务；出租车辆预约服务；全国酒店及世界各地酒店预订服务；文娱活动安排及组织服务；外币兑换等服务。

9、车辆管理。

车辆管理人员应该对承租人、外来办事人员及写字楼内部的车辆进行管理，车辆摆放整齐、管理有序、妥善保管。

10、其他多种经营服务。

如开设美容美发店、洗衣房、俱乐部、餐厅、咖啡厅等。

三、写字楼物业管理重点

1、防火工作万无一失，确保消防安全。

写字楼的消防工作极其重要，可谓写字楼物业管理的重中之重。一旦发生火灾，扑救不及时，将会损失惨重，必须注意防止各类火灾事故的发生。写字楼造成火灾的原因有好多，如管理不善、线路老化、意外因素等等。物业管理工作除了要保证消防设施的完好和消防通道的畅通外，还要加强对员工和用户进行防火教育和技能培训。充分调动一切积极因素共同做好消防管理工作。

2、加强治安防卫，做好保安工作。

安全不仅关系到承租人的生命和财产安全，而且还会关系到物业管理公司的声誉。由于写字楼人流量大，死角较多，不确定因素多，所以要着重加强治安管理。对电梯间、楼梯间及各隐蔽地方专人定时巡逻，不定期抽查，建立严格的督促机制。对地下室、楼内的各种管道、通风口、车库等楼内重点要害部位，要做好安全防范。保安人员必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况，定期检查办公楼的安全设施和检查承租人的安全保卫措施的落实情况。

3、保证各种公用设备、设施的正常运行。

电梯、空调、供电、供水、通讯以及闭路电视监控、智能化系统、防火报警系统等设备、设施是大厦的心脏部位。任何部位出现问题都将影响整个写字楼承租户的正常工作。对写字楼的变电所、电梯机房、水泵房、锅炉房、蓄水池、监控室等设备、设施要经常进行检查、保修和养护，确保其正常运行。

4、做好应付突发事件的准备。

由于写字楼结构、设备和人员的复杂性，物业管理公司必须时刻保持警惕，准备处理各种可能发生的事情，如电线短路、电梯运行出现故障、发现火情等。发生这类事故时，物业管理人员要冷静应对，将损失控制到最低，让承租户满意。

5、刻意创造优美整洁的物业环境。

优美整洁的环境可以使人心情愉快，工作效率提高，同时反映物业管理水平。因此物业管理人员要利用一切可利用空间，采取一切可采取措施，做好绿化工作，为承租户和外来办事人员营造亲切宜人的环境。

四、写字楼物业管理特点

1、科学化、制度化、规范化。

现代化的写字楼管理技术含量高，管理范围、管理层面都比较广，不能只凭以往的经验管理，而应该有科学的管理方法来引导，并积极探索改进，制度应该更加全面，服务行为更加规范。要使管理制度明确化，管理任务责任化，管理手段科学化。

2、专业管理人员技术要求高。

由于写字楼设施、设备智能化水平比较高，有的甚至引进楼宇全自动化系统、办公全自动化系统等等，各种硬件设施的运行、维护、维修都要求物业管理人员要具有专门的技术知识，完全不同于一般形式的物业设施的运作。比如一些安全监控设施，通讯及多媒体设施等等，都需要专业的物业管理人员管理和运作。

3、物业管理人员素质要求较高。

因为写字楼内业主普遍素质较高，文化层次较高，因此也需要配备素质较高的物业管理人员。如工作时不大声喧哗，以防止打扰业主工作；平时要穿戴整洁卫生，良好的形象；绝对不能贪图小便宜，随便拿业主财物等等，这些都是应该具备的最基本的素质。

4、物业管理任务方面，消防安全和治安保卫是写字楼物业管理的首要工作。

现代化的写字楼设备复杂、管线密布、设施先进、科技含量高。但在使用过程中很容易出现线路老化、过载等等都有可能引起电火，从而引起大面积火灾等突发事故，写字楼内人员密集，一旦引起火灾，损失巨大。因此消防安全是写字楼物业管理最重要的任务之一。

由于写字楼内集中的办公单位多，人员进出往来频繁，给办公楼宇的治安工作提出了挑战，增加了管理难度。因此必须要认真采取措施，具体细化治安规则，增加写字楼内巡逻保安的数量，实行区域责任制，确保责任到人。同时借助于现代化的监控手段来做好写字楼的治安工作，比如在合适的位臵装上电视探头，但要注意保护隐私的问题。

5、写字楼卫生形象的保持占有重要地位。

由于写字楼一般处于城市繁华地带，因此卫生清洁占了重要的地位。由于写字楼一般采用质地讲究的高级装饰材料进行装饰，因此，清洁难度大，专业要求高。因此物业管理公司要采取一切适当措施进行清洁工作，确保写字楼卫生形象。

写字楼管理与服务的要求

写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼

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