篇一：商场招商推广方案(实用)
招商推广方案
第一部分：招商策略
第二部分：招商进度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位
第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分：广告宣传策略 第九部分：开业庆典
第一部分：招商方向
招商方向：津滨为主，京畿为辅
以滨海、天津为重点，在确保津滨地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出相应的招商精力，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等手段进行招商。效果理想的情况下，在保证津滨地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配
招商的前期阶段，招商的比例计划为：津滨地区招商占60％左右；外地招商占30％左右；预留出10％的比例，作为机动或炒作。
其中：津滨地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如15％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：租金与物业费方案及付款方式 一、 租金收取标准
1. 面积标准：按照实际使用面积（含墙柱）的110%计算租金。
理由：如按照建面收取容易很难得到商户认可，而按照实际面积收取又会造成损失，因此上浮10%比例作为公摊，商户一般不会发现，即使发现，管理方也容易做出解释。 2. 押金：押金统一为三个月租金，或称为保证金，解约时退还。 二、 租金方案一：
1. 一次性交纳两年租金，约定前两年租金不变，第三年起租金调整，具体幅度视市场情况而定。 2. 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳年租金的50%，商场开业前缴纳剩余50%。 3. 优惠政策： ? 先交款先选铺。 ? 免租期统一为2个月。 三、 租金方案二：
1. 商户可选择一次性缴纳两年以上的租金，最多一次性趸交5年。
2. 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的50%，商场开业前缴纳剩余50%。 3. 优惠政策 ? 先交款先选铺。
? 每趸交一年租金，增加一个月免租期。
例：趸交3年租金的免租期为4个月，趸交4年为5个月，5年为6个月。
篇二：国际广场大型商业项目招商策划书
目目 录录
商业招商概括 ................................................... 2
招商策略 ....................................................... 5
大型商业物业招商策略............................................ 5
本案场分析（国际广场） ........................................ 11
优势............................................................... 13
弱势............................................................... 13
机遇............................................................... 14
本案招商策划方案 .............................................. 15
一、招商原则................................................... 15
二、招商策略................................................... 15
三、品牌形象定位............................................... 15
四、实施方案（分割出租）....................................... 15
五、商场布局................................................... 16
六、人员配备计划：............................................. 17
七、招商人员岗位职责........................................... 18
八、商场租金预测............................................... 20
周边租金调查....................................................... 20
本公司推荐方案 ................................................ 29
后续：商场招商管理 ............................................ 30
招商管理原则 .................................................. 30
商业招商概括
完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端；“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。）的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。
第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：
1、 招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验（尤其
要擅长招商运作），懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。
2、 大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一
定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、 区域协销经理若干，主要职责是协助 开发市场，完成销售。协销经理
需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。
4、 商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来
电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、 其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：
1、 项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。
2、 沟通技巧（如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等），以培养
团队成员的职业感。
3、 招商专业知识（招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等）。
4、 招商要旨（招商策略说明及合同解读等）。
招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。
从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。
招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：
第一次信息的处理（来函、来电）-第一次信息回复-第二次信息处理（二次来函、复电、咨询、商洽）-第二次信息回复（信息升级→有选择发送实质性资料）-招商总部零星接单（上门洽谈、签约）-招商会议的筹划、准备（全国性会议、区域性会议）-发出会议邀请（曾经问询者、熟悉者及看报来电
篇三：商业街招商计划书
目录
一、 项目概况
二、 商业环境分析
三、 项目定位
四、 招商策略及管理运营模式
五、 整合推广策略
六、 招商进度安排
七、 结束语
一、 项目概况
1、地理位置
XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。 2、商业氛围
XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。
2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。 3、商业街规模
XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200㎡，地面建筑面积22500㎡，商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220个商铺位共3600㎡；会所及配套设施建筑面积1800㎡，公寓办公建筑面积3000㎡；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000㎡。
本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。
二、商业环境分析
1、宏观经济环境
XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV年度最具经济活力城市20强。
2、城市商业环境
XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。
相对集中的商业经营环境正在被打破。近两年来，随着城市化进程的加快和商业地产的日益繁荣，XX的商业格局有分散的趋势。近年来先后出现了以新北区（河海大学）、武进区（湖塘）为次中心的商圈，由此也带动了大批开发和建设项目。
可以预测，未来XX还将出现众多商业楼盘，配套服务设施也将越来越完善，将吸引更多的商家进驻，不断优化、整合商业环境已经成为城市发展的必然趋势，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的多功能商业区将成为主流。
新兴楼盘开发和居民小区向外围延伸导致局部人口急剧增长，相对的商业配套目前还没有完全到位。
3、项目竞争环境
以下是本项目周边主要商业区情况的比较：
名称 比较项目
XX 购物中心 泰富百货 泰富广场 新世纪商城 南大街 商业步行街
莱蒙都会（在建） 面积 约6万㎡
约10万㎡
7万㎡ 10万㎡（占地） 50万㎡（建面）
地段
延陵路
和平路
延陵西路、 南大街
延陵西路、 北大街
南大街、 公园路 延陵西路、 青果巷
延陵西路、南大街 西瀛里、早科坊
物业配套
北邻文化宫广
场、扶手电梯
停车场、
扶手电梯、
观光电梯
停车场、
扶手电梯
地下停车场、
内街广场、 扶手电梯
地下停车场、 内街广场、 观光电梯、 扶手电梯
经营方式
统一管理、
租赁经营 统一管理、
租赁经营 统一管理、
租赁经营 沿街商铺、
独立经营
沿街商铺、返租为主、统一管理
业态组合
化妆品、 服装、鞋帽、
运动、休闲、数码产品等
化妆品、 服装、鞋帽、
运动、休闲、数码产品等 化妆品、
服装、鞋帽、运动、休闲、数码产品等 服装、餐饮、超市、精品店、书店等 大型综合业态 SHOPPING MALL
经营档次 中高档 高中档 中低档 中低档 高档（现定位） 经营环境 较好
好
一般 一般 未知 消费群体 中青年、白领 中青年、白领
中青年
年轻人居多
尚未开业
从上表比较分析可知，五个较大的商业项目全部集中于延陵路周边，且都相距不远，商家经营压力比较大。节假日人流量过于集中，购物环境舒适度降低。
XX商业区相对集中，同业竞争激烈。商业市场由单一的商场式经营模式向大型商业街区过度。
本项目的独特优势：它所在的位置远离延陵路商圈，周边人口密集，是未来新一轮城市建设的又一中心。当地集中消费的一站式购物形式还处于初期阶段。地理位置优越、交通方便、人口流动大，消费群尚未受到足够重视。
4、居民消费能力
2006年XX居民人均消费支出9274元，超出长三角平均值386元，超出江苏省平均值1449元，位于长三角16城市中排名第7位，江苏省消费支出第2位。
中青年人的消费观念比较超前，他们负担轻，顾虑少，不乏超前消费顾客群。城市双职工家庭占绝大部分，改善现有生活水平的意愿强烈。独生子女家庭比较宠爱小孩，且具有相当高的消费能力。
城市外来工消费需求持续旺盛，XX有140万外来工，他们为城市发展带来不可或缺的贡献。他们多数分布在XX周遍地区，这部分消费群理应受到重视。 分析结论：
一、 XX原有的商业格局正在发生转变，由传统商业模式向现代商业模式
过渡，一站式购物体验日益受到重视。
二、 城市经济发展潜力巨大，商业市场尤其是周边市场大有可为。居民消
费能力高，潜在消费能力不容忽视。
三、 城市化进程加快，城区地域不断扩大，商业地产由集中向分散过度。 四、 本项目所处区域目前尚处在商业地产开发的初期阶段，本项目很好地
填补了商业空白，未来发展潜力巨大，升值空间可观。
三、项目定位
1、
市场定位
集服装、百货、餐饮、便利店、文化娱乐为一体的多功能时尚购物街区。
2、 经营定位
根据周围消费人群的现实情况，遵循“一站式购物”模式，以中低档
商品为主，兼顾高档。消费为主，娱乐为辅。主力项目优先，辅助项目配套的定位原则。
3、 业态定位
沿常锡路商铺：银行、药店、五金建材、汽车美容等 东南区：数码、通讯、网吧、文化音像、美容美发等 东北区：饭店餐厅、特色名吃、面包糕点、茗茶咖啡等 西北区：服装服饰、
箱包皮具、床上用品、运动服饰等 地下商铺：小商品（日用杂品、工具文具、小饰品等） ? 主力百货商场：泰富百货 ? 主力超级市场：华润苏果超市
? 主力中餐店：大娘水饺、永合豆浆大王、7+7、蓝白等 ? 主力西餐店：肯德基、麦当劳、必胜客等
? 主力服饰专卖店：森马、美特斯?邦威、李宁、匡威、佐丹奴、FUN、
特步、以纯、唐狮、耐克、阿迪达斯、彪马等 ? 主力饮品：上岛咖啡、迪欧咖啡、真锅咖啡等 ? 主力食品店：元祖蛋糕、面包新语等
? 其他主力店：米奇皮具、啊呀呀饰品、蝉之云内衣等
以上主力商家在全国各地都有布局，知名度较高，面向的消费人群较广，价位适中，最重要的是具有可持续发展的特性。
“主力店”配合“辅助项目”的布局可以充分抓住广大消费群体，满足大多数消费者的购买需求，实现业态之间的优势共享，互补共营，使商业街既考虑到经营品种的完整性，又保证了商品的多样性。整合吃、穿、用、休闲、娱乐、文化等为一体的“一站式”的消费体验，使人气不断凝聚，从而有力保证商业街区持续兴旺，经营者持续营利。
四、 招商策略及管理运营方式
现代大型商业形态的管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个整体的经营平台上，并加以持续管理。历史发展的经验表明，不能统一经营管理的商业形态，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失商业竞争力。因此，一个好的招商策略和后续运营管理方式是项目能否长远营利的关键。
（一） 招商策略 统一招商管理原则：
1. 维护产业经营适当比例
即零售、餐饮、娱乐（休闲）产业黄金比例为：5：2：32. 维护统一主题形象，统一品牌形象
在招商时要注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 3. 功能同业差异，形式异业互补 4. 集中品牌优势特色
我们在招商之前，应对市场品牌进行调查，对商家进行前期接触和排查，形式可以多种多样。然后进行适合该区位的项目定位和品牌引进，借鉴周边城市成功的商业形式，结合本地实际情况加以整合，集中一批具有市场竞争力的品牌以打造本项目的经营特色。 5. 经营方式 自主经营：必须符合本街区的业态规划，自负盈亏。 返租经营：由管理公司负责具体招商，取得稳定收益。
6. 主力店优先（项目面积、选址、租金优惠等），特殊客户应给予特殊照顾。 7. 租金的合理定位
根据当时、当地的消费能力，制定合理的租金水平。不同商铺、不同位置租金不同，开业初期阶段为培育市场还应适当减免租金。（应充分考察周边实际情况而定） 8. 商户入驻优惠政策 ? 租金、租期优惠 ? 税收优惠 ? 物管费优惠
（二） 管理运营模式
经营管理模式定位：统一管理、自主经营“统一管理”就是商业街负责项目整体形象推广、日常管理、客户查询、突发事件处理、保安、商业街活动的组织统筹。统一管理可以通过收取合理的管理费用，出租活动场地等费用来举办商业街促销活动；统一管理包括八个“统一”： 1) 统一规划布局 2) 统一宣传促销 3) 统一商业街形象 4) 统一营业时间
5) 统一物价、质量、计量管理 6) 统一售后服务及投诉接待 7) 统一物业管理 8) 统一管理制度
五、 整合推广策略
1、 商业街命名
XXX
商业步行街（丽华商业街）
2、 商业街推广主题
? 与“XXX商业步行街”一起赚钱——经营0风险！ ? 步行街主力店（泰富、苏果等）强势进驻！ ? 青年时尚购物基地——打造东南新版图！ ? 魅力新世界——东南购物首选之地！
3、 招商推广策略
? 现场招商
售楼处设立现场招商，利用条幅、招商画册等，充分展示商 业步行街投资购物环境等，接待咨询和洽谈。 ? 广告招商宣传
宣传媒体的投入，对于项目招商能否成功至关重要。
媒体包括：报纸广告、硬广告（海报）、软广告（DM）、新闻性 广告、电视、广播广告等等。 ? 利用已有的资源，进行品牌商户洽谈及资料派发
利用现在已经掌握的客户资源，在招商前期阶段采取定人定点的方式，电话拜访、直接约见、邮寄和派发资料等进行定向招商。 ? 新闻推广及广告招商
在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。 ? 直销发单
给各类目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系（需要大量人力和精力）。 ? 条幅
楼体布置招商信息条幅，每入驻一个品牌商家就增加一块条幅。 ? DM（Direct Mail）广告 可以在当地相关市场（小商品城、九龙、九州）发放DM广告以吸引本地投资者。 ? 活动推广
组织意向商家考察XX商业情况和“XXX商业步行街”情况。 ? 现场包装（充分展示街区特色及形象）
1、 楼体包装：楼体布置形象喷绘或条幅，突出商业步行街形象
及招商、销售信息；
2、 灯杆旗、路旗：主要布置于项目附近街道沿线及步行街内。
六、 招商进度安排
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