篇一：万达地产经营管理制度
万科精品
一、深圳万科----地产项目全程策划流程
一、市场调研
1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；
2、市场分析
（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）
（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）
3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势
4、竞争个案项目调查与分析
5、消费者分析：
（1）购买者地域分布；
（2）购买者动机
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）
（4）购买时机、季节性
（5） 购买反应（价格、规划、地点等）
（6） 购买频度
6、结论
二、 项目环境调研
1、地块状况：
（1）位置
（2）面积
（3）地形
（4）地貌
（5）性质
2、地块本身的优劣势
3、地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）
4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5、 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）
6、 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）
7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）
三、 项目投资分析
1、投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策）
（2） 房地产的政策法规
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分
析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2、土地建筑功能选择
3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4、土地延展价值分析判断（十种因素）
5、成本敏感性分析
（1）容积率
（2）资金投入
（3）边际成本利润
6、投入产出分析
（1）成本与售价模拟表
（2）股东回报率
7、同类项目成败的市场因素分析
四、营销策划
（一） 市场调查
1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）
2、建筑规模与风格
3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）
5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）
8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）
（二）、 目标客户分析
1、经济背景
·经济实力
·行业特征 ―― 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）
家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）、 价格定位
1、理论价格（达到销售目标）
2、成交价格
3、租金价格
4、价格策略
（四）、 入市时机、入市姿态
（五）、 广告策略
1、广告的阶段性划分
2、阶段性的广告主题
3、阶段性的广告创意表现
4、广告效果监控
（六）、 媒介策略
1、 媒介选择
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率
5、费用估算
（七）、推广费用
1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2、印刷品（销售文件、售楼书等）
3、媒介投放
五、 概念设计
1、小区的规划布局和空间组织
2、小区容积率的敏感性分析
3、小区道路系统布局（人流、车流）
4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）
5、小区建筑风格的形式及运用示意
6、小区建筑外立面色彩的确定及示意
篇二：万达地产设计变更管理制度
第7节 设计变更管理
1. 总则
1.1 在项目施工图发出后，设计单位根据建设单位要求，对设计图纸做出
的变更，统称“设计变更”，包括设计修改、设计补充。
1.2 因各类原因导致项目签批图纸及指标变化，参见第三节7.1条上报审
批。
1.3 相关部门，如商管总部、酒店公司等部门发出的设计修改要求，各自
按照制度要求的审批流程完成设计变更申报、审批，审批通过的变更事项，移交项目公司发起设计变更审批流程。
2. 设计变更分类
2.1 设计变更分为一类设计变更及二类设计变更。
2.2 一类设计变更：包括规划指标、建筑方案、功能布局、面积指标、重
大效果等的设计变更，以及可能引起法律纠纷（如与主力店的合作纠纷、可能导致购房业主法律纠纷）的设计变更。
2.3 二类设计变更：一类设计变更以外的设计变更。包括但不限于：售楼
协议文件、设计图纸错误（错、漏、碰、缺）、配合施工需要、配合设计优化、业态对接和专项设计分步实施、配合商家进场造成的设计修改或补充事项等。
3. 设计变更办理时间
3.1 设计变更实施前，项目公司审批权限范围内的设计变更，办理时间为5
个工作日。对需审批的各类设计变更，项目公司审批时间为5个工作日，各部门审批时间为5个工作日，实行一单一算，严禁事后补办。 3.2 在紧急情况下（由项目公司设计、工程副总经理判断），对于不影响
建筑质量和验收的二类设计变更，根据设计变更审批权限，在完成《设计变更审批单》，知会设计单位后，开发设计部编写《设计变更通知单》一式三份，开发设计部、成本控制部、施工单位各一份原件，工程（配套）部、监理单位留复印件。如果相关施工单位多于一家，则原件也需多出相应份数。施工单位接到《设计变更通知单》后可立即组织施工。
3.3 设计变更实施后，工程（配套）部、成本控制部、监理公司、施工单
位对每月25日前已实施完毕的设计变更进行确认。在设计变更实施完毕的7天内，施工单位填写《设计变更确认单》，10日内将该单及相关资料送至项目公司成本控制部。否则，结算时不予确认该部分增加的款项，若为减少的款项则双倍扣除。对于增加工程成本的设计变更，如果未经确认，在工程结算时将不予考虑；对于降低工程成本的设计变更，如果施工单位不配合确认工作，由监理单位及项目公司共同确认后生效，将作为工程结算的依据之一。
4. 设计变更办理程序
4.1 发起变更：设计变更发起单位或部门（项目公司、施工单位、设计单
位、监理单位等），填写《工程联系单（变更）》，通知工程（配套）部。
4.2 变更影响评估：项目公司工程（配套）部相关专业工程师在《工程联
系单（变更）》上描述该设计变更部位的现状（是否已按原设计图纸实施完毕、部分实施或未实施）、分析该设计变更对工程质量和进度的影响后，提交开发设计部，工程（配套）部留存复印件。 4.3 变更审批会签：开发设计部经办人负责办理变更的审批会签。开发设
计部根据工程(配套)部提供的《工程联系单（变更）》，如变更可行，填写《设计变更审批单》，按照“设计变更审批流程”规定的流程和权限进行审批：工程(配套)部负责填写工程意见，成本控制部根据设计变更的内容估算成本变化。《设计变更审批单》通过审批后，开发设计部留存一份原件，成本控制部留存复印件。
4.4 设计变更通知实施：设计变更审批通过后，开发设计部通知设计单位
根据《设计变更审批单》中关于设计变更的要求，完成《设计变更通知单》一式三份，经规划副总经理进行确认、工程副总签字后，开发设计部负责下发，开发设计部、成本控制部、施工单位各一份原件，并报规划院和成本控制部备案。工程（配套）部、监理公司留复印件。当《设计变更通知单》如果由开发设计部编制时，按照附件的标准表格填报后，按照上述流程执行。
4.5 设计变更实施确认：设计变更实施完毕，施工单位填写《设计变更确
认单》一式二份，写明其实施情况，监理和工程（配套）部对表单中的事实进行确认，成本控制部对表单中的费用进行确认。经施工单位、监理单位、项目公司派驻现场的工程师（一般为主管工程的副总经理）签字确认后，成本控制部、工程（配套）部、施工单位、各一份原件，作为工程结算的依据之一。开发设计部、监理公司留复印件。无论有无发生，每份设计变更通知单均必须经确认。
4.6 结算以《设计变更确认单》、《设计变更通知单》及相应的变更图纸
作为依据。
4.7 开发设计部负责对《设计变更审批单》、《设计变更通知单》进行编
号，两个表单为同一编号，编号方法为：在设计变更归属的设计合同的编号后加“—bg—xxx”(xxx为序号)。
4.8 成本控制部负责对《设计变更确认单》进行编号，编号方法为：在设
计变更归属的工程承包合同的编号后加“—bg—xxx”(xxx为序号)。 4.9 若涉及到已发布广告宣传、已签订售楼协议的规划及建筑设计变更，
应首先通知营销部，并由公司法律顾问进行法律评估后，再决定是否进行设计变更。售楼协议引起的设计变更引起成本增加时，项目公司必须在办理设计变更之前同客户签订费用承担协议。
5. 设计变更审批流程
工程联系单（变更）
编号： 说明：本表作为《设计变更审批表》审批的支持文件。
设计变更审批单
注：此表单的审批按设计变更审批权限的规定执行。
篇三：2014年房地产公司管理制度大全
【2014年房地产公司管理制度大全】
【内容简介】
智地网【房地产公司管理制度开发营销财务工程行政合同大全】包括房地产公司规章制度、房地产公司管理制度、房地产公司组织架构、房地产开发报建流程、房地产开发成本、房地产策划、房地产销售、房地产营销策划、房地产营销策略、房地产营销方案、万科恒大万达等企业的房地产项目成本控制设计工程管理预算管理流程、房地产财务管理制度与合同管理范本、房地产材料管理与工程监理、房地产行政管理等等内容，由余源鹏老师亲自收集国内最新最全的房地产开发企业开发报建流程、营销策划、工程合同管理、财务行政管理方面的资料整理而成。
【本套资料部分精华目录】
本套资料主要分为房地产开发企业培训讲座视频、房地产开发流程程序文件部门工作程序与报批报建文件、房地产公司组织架构及部门职责和岗位说明书、
房地产公司财务管理制度与成本控制投资分析及预算
管理、房地产开发企业合同管理与常用合同、房地产工程管理设计管理与材料采购管理及工程监理制度、房地产开发企业营销策划管理、房地产公司行政人力资源管理等方面的内容。
一、房地产开发流程程序文件部门工作程序与报批报建文件部分精华
资料目录
1、房地产项目开发全流程暨报批报建流程
万科_房地产开发全流程运营与管理_108p_管理规范.ppt★
万科房地产公司报批报建作业指导书办理流程.rar★
广东东莞房地产开发报建手册_86页_报建健流程.doc★
房地产开发报建流程及潜规则_21页.doc★
房地产开发项目开发流程.doc
金地集团宁波公司前期报批报建工作流程图.jpg
金地_地产项目管理-报建流程指南-48PPT.ppt
万科_青岛项目报批报建工作流程培训_57p_课程_教程.ppt
万科_长沙万科项目事务部_报建报批流程及说明_16页_万科城_工程管理_规划报建.ppt
龙湖_房地产运营体系及开发流程培训_94P_组织架构_研发设计_造价采购.pdf中国房地产开发程序与税费.rar
中国房地产开发程序培训_73P_培训课程.ppt
中航_房地产开发业务运作管理模式_90页_开发流程.doc
房地产一级开发程序.doc
2、政府办事流程
上海房地产开发作业指导书(全流程)-doc210页.doc★
北京房地产公司全套管理制度-开发程序-流程图-工程管理-120DOC.doc★北京市房地产二级开发流程_94P_远洋地产.ppt
北京房地产一级开发程序流程_20页_实施方式_审查内容_用地预审_取得征地.doc
郑州房地产开发部办事流程工作流程_58页.doc
海口市房地产开发相关手续办理流程_43页.doc
济南房地产手续办理程序.doc
3、知名房地产开发企业管理流程制度
万科-VANKE房地产开发程序文件-58个文件★
万科集团全套程序_表格_指引_172个文件★
万科管理全景图房地产流程管理_156PPT.ppt★
万科集团_下属公司制度流程及表格_93个文件.rar★
中南房地产标准汇编之职责、流程及准则_591页.doc★
中远房地产开发有限公司制度流程体系_472页_制度流程.doc★
绿城集团公司管理制度及流程表格_349页_2012年.pdf★
中粮地产开发流程_部门管理流程汇编_325页.pdf★
房地产知名上市公司企业主要管理流程全集_221页.doc★
房地产管理流程_金地集团_305页_2012年_管理制度与标准手册.pdf★奥园集团房地产开发管理流程_138页.doc★
天津融创集团管理制度及流程汇编-非常详细.rar★
保利地产企业管理流程深度研究报告_61P_2012年12月.ppt★
北京融科智地房地产开发有限公司管理制度流程_36个文件★
万科集团公司全套企业管理流程及项目可行性报告_655页.pdf★
万科_房地产管理流程配套工作指引标准表单_470页.pdf★
海尔地产全套流程管理手册_642页【精】.rar
龙湖地产全套管理流程图_236页.pdf
兰德_昆明星耀房地产公司GMS管理流程文件_176页_行政管理_人力资源_资金预算_手续办理.doc
远大集团房地产企业管理流程与规范手册_123页.doc
旭辉集团_集团_事业部_城市公司_运营管理流程_40个文件.rar
万科_房地产企业流程管理_71P_识别集团管理模式_权责划分_组织设计_业务流程.pdf
浙江某房地产集团公司全套流程_75页_管理流程_流程图.doc
万科_房地产项目决策程序及工具_155P_项目分析_土地属性_产品配比_产品建议.ppt
东莞万科项目操作标准化流程指引_65p_2012年2月_操作手册.ppt中信_房地产开发业务流程优化工作思路培训资料_48PPT.ppt
中冶置业_房地产开发全流程及高端城市综合体案例分析_72页.ppt
房地产公司开发部培训文集与工作流程_202页.doc★
珠江地产-房地产管理中心工作职责及工作流程-42DOC.doc
江苏国信地产_招标管理办法及工作流程表格_64个文件.rar
金地集团地产业务流程绩效指标库.xls
世茂集团管理咨询诊断报告_85p_2012年_业务流程_工作计划【已发】.ppt房地产业务流程优化方案项最终版-123页.pdf
4、商业地产项目开发流程与管理流程
商业地产项目全程建造流程标准_宝龙广场建造流程与标准控制_261页.doc★商业地产项目开发流程★
北京商业地产项目全程策划代理流程.doc★
复地_内部培训.大型商业地产开发设计策略_203p_百锐_开发模式_设计流程.pdf★
商业地产企划手册_114页_作业流程.doc★
万达_大连万达商业地产开发操作流程_98页_建设程序.doc★
万达商业地产项目运作制度流程表格汇编_281页.pdf★
商业地产开发手册_270页_全流程_商业规划_工程建设程序_招商_培训计划.doc★
恒大地产项目开盘前工作指引_56页_2011年9月_前期营销策划_工作流程.doc万达商业集团商业地产招商流程_64页_招商手册.pdf
商业地产全程策划流程图
商业地产开发销售流程.rar
商业地产招商策划的程序.doc
商业地产购物中心商店管理规范及流程全套23个文件.rar
商业物业运营策划标准化流程之项目市场调研篇
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