篇一：物业公司组建方案
物业公司的组建方案及管理办法 根据公司建设开发项目的总体发展规划，经公司研究决定，拟组建物业管理公司，现拟定组建方案及管理办法如下：
一、组建物业公司的目的：
1、遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。
2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。
3、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的开发公司企业文化和 物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。
二、组建物业公司的思路
（一）、组建前准备
1、拟定物业公司名称
2、拟定注册资本
3、股权结构及出资方式
4、拟定经营范围
（二）、物业管理公司的组建条件
1、企业名称的确定;
2、企业住所;
3、法定代表人;
4、注册资本;
5、公司章程;
6、公司从业人员。
（三）、物业公司的设立程序
在组建条件具备以后,申请物业管理公司的发起人或发起单位写出申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交当地房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后,再按有关规定向当地工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照,即可对外营业,并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,还要向税务机关办理税务手续。
（四）、物业企业资质申报
在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级
1) 资质一级企业:注册资本500 万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30 人,
企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。
2) 资质二级企业:注册资本300 万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。
3) 资质三级企业:注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目:具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。
三、物业公司的组织形式
（一）、公司构架：
（二）、人员编制
总经理：人
财务部：人
物业管理部： 人
工程管理部： 人
安全保卫部： 人
环境清洁部： 人
（三）、职责、服务内容与工作程序：
物业管理部：
1、职责：
◇为物业管理和服务配套配置适合的人力资源 ◇负责日常办公行政事务
◇管理物业档案和业主资料档案
◇接受和处理业主报修、投诉、委托服务事宜 ◇协调各部门日常运作
◇检查服务质量，对不合格服务采取纠正和预防措施 ◇负责日常物业管理费用收取
2、服务内容：
◇建立客户服务中心，接受业主报修、投诉、热线服务
◇根据业主需求和实际情况及时处理各种问题，指令和协调各部门为业主提供服务
◇按档案资料管理要求，建立物业档案和业主档案◇按内部管理要求，做好物业管理日常行政、后勤工作◇按培训计划，组织和落实培训事宜，并记录考察结果◇做好与业主的沟通、回访工作
◇按服务质量评定要求和不合格服务控制，做好服务质量控制工作
◇按财务制度，做好管理费收缴和日常费用开支工作
篇二：XX公司关于成立物业管理公司筹备方案及建议
XXXXXXXXX公司
关于物业投资管理公司的筹备
及建议（参考稿）
根据公司领导对园区的前景思路、园区成建后及地方特点，特搜集和整理出以下方案，（目前我公司在建的三个园区仅有纺织工业园初具规模，以下方案均根据纺织工业园规模制订） 仅供领导参考： 工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风，必须规范的物业服务管理，有了优质和高端的软、硬件服务，才能吸引真正的高端企业和优良客户，才能真正做到园区的良性发展，为公司的未来创造更多的财富和发展空间。
一、 工业园区物业的几个可能出现的问题
1、 因我园区厂房均为多功能厂房，一栋厂房可能进驻多家企业，
人员构成繁杂，存在出入管理困难，物品乱堆乱放，入驻企业安全生产和消防意识淡薄，货运和公共电梯使用和收费管理，还可能存在各厂自扫门前雪而又相互投诉等问题；
2、 物业及公共配套实施设备有效维护比较困难，存在安全隐患如
园区消防设施检查、排水排污更换疏通、电房设备更新维修、配套标识的及时更新更换等。
二、物业服务的特色：
工业园区的服务，其主要内容与住宅小区基本一致，包括公共秩序维护，清洁、绿化、公共设备保养、客户服务、园区文化建设等。
但工业园区以安全生产管理为重点，特别是消防管理，工业消防事故一旦发生，其损失和影响都是重大的，其次是客户服务又涉及了很多政府部门和政策业务，如工商执照、消防执照甚至报关服务等，三是园区面积广，人员众多且又以年轻人为主，秩序管理难度大等。
三、 筹备物业管理公司方案
目前园区物业管理一般有如下筹备方式：
1、 通过委托方式进行物业管理。这种方式是物业管理企业通过全
委托方式接管物业，表现方式是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。
2、 通过顾问方式进行物业管理。这种管理方式就是一个物业管理
企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委
3、 通过合作方式进行物业管理。这种管理方式就是两家物业公司
通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。
根据公司实际状况，比较适合第一种管理模式即全盘接管上级开发商开发的物业，因为目前公司在建工程较多，物管公司提前介入后各项工作因工程进度问题不能全面铺开，目前只能着眼重点，即安全
生产、防火防盗、人员管理及24小时巡逻值班等，其他工作只能根据工程进度逐步进驻。
四、物业公司前期介入工作重点：
熟悉园区规划和周边环境，熟悉和协同相关安保单位制订联防计划，熟悉厂房详细构造及配套实施，熟悉工地人员构成等，并制定人员构成及管理计划。根据工作重点针对性安排相关技术人员和保安员，在做好前期日常工作的同时，为今后公司全面进驻打好基础，并着眼未来培养相关技术骨干。
五、规范后的物业管理公司构成
为使公司早日走向正规并适应未来的发展，建议从现在开始即对公司组织机构和人员构成制订全面和详细的铺排和预案
1、组织机构构成
（1）、设办公室：
负责日常事务；检查安全生产和绿化、养护、保洁等；协调和处理企业及客户之间的关系。
（2）、设工程部：
负责建筑房屋质量的定期检查；熟悉建筑主体、电器电梯和基础设施构造，建立设施设备维护和保养计划；设消防和安全生产安全员，成立并培训生产安全应急小组，并对突发生产事故和消防事故做好安全预案，做好日常维修保养工作。
（3）、设财务部：
管好用好财务；负责管理费、租金及代收费用等；统购日常维修器材、分发器材等。
（4）设保安部：
选好保安员，搞好培训和管理；成立安全生产和消防事故应急小组并演练所制定的各种应急方案；加强消防检查，做好防火防盗，维护园区良好治安秩序；与相关部门建立联网治安，加强周边环境安全。
2、管理人员配备：
（1）、项目经理一人、副经理一至二人，全面负责本区日常事务管理，详细制定各项工作计划和安全预案。
（2）、物业主管及企业客户服务人员根据入驻企业或根据厂房数量若干，熟悉和负责每栋厂房和各厂安全生产检查、服务及收费等，并制订管理制度，做到责任落实到人。
（3）、水电工一至三人，负责园区水电及工程维修和定期保养。
（4）、保洁工若干，负责园区公共区域卫生，全日制保洁。
（5）、绿化工一至二人或公司承包，负责园区绿化及日常养护。
（6）、保安若干，24小时巡逻值班、预防和搞好各种突发事故并做好预案演练，协助和参与其他部门所需的各项工作，从中发现并培养公司所需骨干。
以上建议多为个人搜集资料所编，有很多问题需经领导具体研究部署后才能尽善。
XXXXXX公司物业投资公司（筹备）二O一二年九月十二日
篇三：物业管理公司成立方案
物业管理公司成立方案
一、根据《重庆市物业管理条例》规定，首先在工商局注册成立公司，并领取工商营业执照。依照《公司法》注册成立物业管理公司需符合以下条件：
1、股东成员一人以上。
2、注册资金50万元以上。
3、股东制定公司新章程。
4、有合法的公司名称。
5、成立公司的股东会、董事会、监事会。
6、有固定的经营场所。
根据实际情况，第5项内容，公司可以是只设立股东会和一名执行董事及一名执行监事的有限责任公司。第6项内容，固定经营场所的确定可以提交场所的租赁合同。
二、物业管理公司注册后，应按照《重庆市物业管理企业资质管理规定》取得物业管理公司临时资质证书，方可从事物业管理经营服务活动。
物业管理公司资质证书是凡在重庆市辖区内的物业管理公司从事物业管理业务的资格凭证。
取得临时资质应符合的条件：
1、具有独立法人资格。
2、注册资本50万元以上。
3、具有中级以上职称的工程类或经济类技术人员5人以上，管
理人员取得物业管理从业人员岗位证书5人以上（其中经理岗位人员应取得高级物业管理经理证书）。
4、管理有一定的物业面积，并签订前期物业管理合同。
5、具有比较健全的公司管理制度、组织机构和符合国家规定的财务管理制度。
根据实际情况，第3项内容，中级以上职称的技术人员，可以只提交职称证书，实际工作人员由没有职称证书的人员担任，以降低工资成本，物业管理从业人员岗位证书建议组织或要求相关人员参加学习，取得证书后，持证上岗。第4项内容，公司应与移民小区的建设方鱼嘴镇政府签订移民小区的前期物业管理合同，建议签订三年，三年后如移民小区成立了业主委员会，则应与业主委员会重新签订物业管理合同。
三、公司的名称、经营范围、内设机构及相关人员配备。 名称：重庆市东部新城物业管理有限公司（暂定）
经营范围：管理方面：楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；秩序维护管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。服务方面：物业修缮。物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务；车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。
内设机构：办公室、物管科、财务科、维修科。
办公室负责公司行政工作、接待工作和各科室的综合管理。 物管科负责小区的安全管理、清洁卫生和日常运作。
财务科负责公司的财务管理和商业费用收支。
维修科负责小区的工程维修和住户维修服务。
公司成立后的物管费和其他服务项目收费标准，原则上均按物价局核价的标准执行。
四、商业八家等区域的管理接收。
商业八家等区域的管理接收应注意三个方面的问题：
一是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位委托前期物业管理公司进行统一管理，必须向前期物业管理公司移交物业建设的相关施工资料和图纸。
二是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位移交物业时，必须向委托的前期物业管理公司提供相应比例的物业管理用房和社区用房，物业管理用房必须按照市人民政府规定比例（按总建筑面积0.5%）提供，社区用房必须按照每100户业主配备15个平方的标准提供，费用计入建设成本，物业管理用房属于全体业主所有。商业八家应该按照相应比例向物管处提供物业管理用房，或者提供购买相同比例房屋的资金，由前期物业管理公司选址购买，物业管理用房的所有权属于全体业主，前期物业管理公司只有使用权。
三是根据《重庆市物业管理条例》的规定，大修基金必须由业主按市政府规定标准交纳，日后用于小区居民楼的修缮，如没有这部分资金，以后的小区设施和单元楼工程维修将无法进行，并且可能直接导致商业八家等区域业主今后的房产证无法办理。
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