篇一：2015年全国物业管理行业发展报告全文
2015年全国物业管理行业发展报告全文 来源：中国物业管理协会 时间：2015-11-07 21:18 [导读] 2015年全国物业管理行业发展报告全文由中国物业管理协会编写并发布，报告由前言、行业环境新变化、行业发展新进步、行业发展新趋势、行业未来新主张五部分构成。
一、前言
2014年以来，我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。经济发展进入新常态，增长速度从高速增长转为中高速增长；经济结构不断优化升级，第三产业消费需求逐步成为主体；增长动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。坚持以提高经济发展质量和效益为中心，把转方式调结构放到更加重要位置，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定，是新时期经济工作的总基调。经济发展仍处于重要的战略机遇期，发展高附加值的现代服务业成为经济发展新的增长点。
作为现代服务业的组成部分，物业管理行业在经济新常态下呈现出新的发展趋势，得到各方面关注。中国物业管理协会大力宣传《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》，推广万科物业、绿城物业、长城物业、彩生活物业、上房物业、龙湖物业、蓝光嘉宝、民召物业
等一批品牌物业服务企业在商业模式、服务方式、管理方法上创新与转型的经验，从而带动更多的企业认识到行业向现代服务业转型升级的紧迫性，并积极参与到行业持续发展的创新探索与实践中，取得了可喜的社会效益和经济效益。
然而，不能回避的是，客观上行业总体还处于低水平运行状态。物业服务企业盈利空间相对狭窄，服务内容和质量与广大业主的需求相比还存在一定差距。引入新技术、新业态和新方式，开创新的商业模式，提高物业管理的技术含量和产品附加值，实现从传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。
二、行业环境新变化
近两年来，我国物业管理行业无论是政策环境，还是市场环境，都发生了深刻变化。
从政策环境看：
2014年12月，国家发展和改革委员会印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，要求放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格，表明行业在全面深化改革道路上更进一步，对行业逐步建立并完善市场引导机制、运作机制和监督机制具有重要意义。2015
年，李克强总理在政府工作报告中指出，要深化服务业改革开放，促进服务业加快发展，促进服务业和战略性新兴产业比重提高、水平提升，优化经济发展空间格局，加快培育新的增长点和增长极，实现在发展中升级、在升级中发展。国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》提出，充分发挥“互联网+”对稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险的重要作用；推动跨区域、跨领域的技术成果转移和协同创新；发展便民服务新业态，发展社区经济，在餐饮、娱乐、家政等领域培育线上线下结合的社区服务新模式。上述政策所产生的叠加效应，为物业管理实行“互联网+”提供了有力的政策依据和发展空间。物业管理行业开始了“互联网+”时代的创新旅程。
从市场环境看：
一是行业发展前景广阔。一方面，我国房地产市场持续发展，国家新型城镇化规划推进实施，为新型城市群建设注入活力。据国家统计局数据显示，2012-2014年连续三年全国房屋竣工量高达10亿平方米左右；部分地区政府推行物业管理全覆盖，大量住宅区逐步引入物业管理。增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。另一方面，物业服务用户趋于成熟。用户对物业服务尤其是优质物业服务的购买意愿显著增强，部分物业服务企业基于用户多元化、个性化需求产生的非主营业务收入已超过物业服务主营业务收入。国家统计局发布的《2014年国民经济和社会发展统计公报》
显示，2014年全年劳动生产率比上年提高7%，人均GDP增速提高；全年全国居民人均可支配收入比上年增长10.1%，同期居民价格消费指数增势放缓，扣除价格因素，人均可支配收入实际增长8.0%，居民购买力持续增强。
二是“互联网+物业”成为发挥资本、互联网、物业管理各自优势，整合线上线下资源的产业融合新业态。互联网特别是移动互联网的出现，促成了“网上支付消费”和“社区O2O消费”两个巨大的服务消费市场。物业服务企业处在社会和社区的节点上，贴近社区的资源和用户，与社区基层组织、周边商业圈关联度高，在最后一公里乃至最后一百米内，成为社区资源的隐形掌握者。
三是资本市场改革和完善持续推进，尤其是新三板的扩容、地方股权交易中心的建立，促进物业管理行业形成了快速发展的新格局。彩生活物业在港交所主板上市，北京东光、浙江开元、珠海丹田、青岛华仁、河南索克、克拉玛依城投鹏基等物业服务企业先后在新三板上市。物业服务企业通过融资，在行业内开展收购、兼并、重组，有力助推了企业规模的扩张和资源的整合。投资型企业与物业服务企业的业务融合，如中国平安人寿出资50亿元人民币收购碧桂园9.9%股权，在社区金融领域展开合作，满足住户金融需求，实现了企业业务种类和盈利点的增加。资本已经成为促进行业提速换挡、创新发展的重要驱动力。
三、行业发展新进步
近两年，行业积极应对管理成本攀升，从业队伍人才匮乏，经营理念滞后，管理方式粗放，地域发展不平衡，市场机制不完善等行业发展过程中存在的阶段性问题，在以下方面取得了新进步：
（一）基础服务取得新提升
基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素，行业处于任何发展阶段都不能忽视。近两年，在全行业的共同努力下，基础服务水平有较大提升。一是服务理念端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”“守正”的经营理念，认真做好物业管理本职工作。二是服务技能提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入；广东、辽宁、合肥等地纷纷开展行业技能大比武、引导提高基础服务技能。三是服务品质提高，关注物业服务用户体验，增强与用户的交流互动，精细管理的同时简化服务流程。据调查显示，2014年物业服务企业业主满意度较2012年有较大提高。扎实的基本功带来了经济效益和社会效益的外溢，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社
篇二：万科物业质量记录表格一览
物业管理有限公司
质量记录表格一览表
篇三：万科物业管理费测算指引
万科物业管理费测算指引
1.目的
确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围
适用于集团内各物业公司及物业管理项目的管理费测算。
3.职责
根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，品质部门负责设备、清洁、绿化成本的测算
4.7.物业管理费测算公式为：
物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算
4.9.列举法测算
4.9.1 人工费用的测算
4.9.1.1.组织架构的确定
4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。 根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）
4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：
使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价
饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：
照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准
4.9.2.3.办公设备维护费用
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费
物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用（BP机等）。
4.9.2.5.公干车辆费
根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
4.9.2.6.交际应酬费
4.9.2.7.电脑维护费用
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
4.9.2.8.报刊资料费
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
4.9.2.9.咨询及诉讼费
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
4.9.3.财产费用的测算
4.9.3.1.折旧费用
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：
? 办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
? 清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月
4.9.3.2.资产的摊销
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月
4.9.3.3.固定资产的修理费
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。
4.9.3.4 员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）
4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积 购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
4.9.4.物料消耗的测算
4.9.4.1.服装费的测算（单位：元/月）
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
4.9.4.3.保洁物料消耗
根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
4.9.4.5.物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。
物业维修物料分摊表
单位：元
序号 项目 测算依据 费用构成 备注
1 公共设施的维修养护 护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的
制作更换 公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。
车场设施养护材料。 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算
2 供配电系统 变压器
发电机 变压器、高压设备维修保养材料。
发电机运行保养材料费、油费
3 照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等 按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
4 消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、 消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓 按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
5 给排水系统 生活供水变频泵
潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费
6 防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。 每年维修材料费
7 水景娱乐设施 维护材料费
8 空调及采暖
4.9.5. 小区公共费用的测算（单位：元/月）
4.9.5.1. 公共电费。
根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
4.9.5.1.1. 电梯系统电费。
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
4.9.5.1.2. 公共照明系统电费。
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：
公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时
数）的总和×电费单价（元/度）
4.9.5.1.3. 供配电系统电费。
变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或： ? 变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；
? 变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天
4.9.5.1.4. 消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月
送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月
中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
4.9.5.1.5. 给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价
4.9.5.1.6. 泳池系统电费。(收费泳池不计此项)
泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价
4.9.5.2. 公共水费（单位：元/月）
4.9.5.2.1. 绿化水费
根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）： 绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）
4.9.5.2.2. 清洁用水
根据清洁面积测算：
清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
4.9.5.2.3. 泳池用水（收费泳池不计此项）
根据泳池容积测算泳池水费：
泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）
4.9.5.2.4. 小区景观用水
根据小区景观的数量测算：
小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
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