房地产市场调研报告

篇一：房地产市场调查报告

房地产项目市场调查报告

小组成员

摘要

一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排

七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算

一、调研目的

1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。

2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况

二、调研内容

1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况

2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等

三、调研范围及对象

天津市的所有房地产开发商都是被调查对象

四、调研方式与方法

主要以实地调查为主，具体实施方法如下：

在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查3-4家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。

五、调研具体实施 （1） 准备阶段

确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员 （2） 实施阶段

根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责3-4个房地产开发商的调查，时间控制在1-2天以内。 （3）调查后续工作安排

调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。

六、调查时间进度安排 （一）调查时间：

1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 （二）调查时间进度安排表

七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计： 分析数据及调查报告撰写： 八、经费预算

共计：元整（详见活动经费预算表） 活动经费预算表：

篇二：X2015年上海房地产市场调研报告

XX2015年上海房地产市场调研报告

上海市房地产行业协会

房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政有关部门和民间研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。

本次调研着重分析2015年上海房地产市场运行情况，并对2016年市场走势进行预判，形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、2015年上海房地产市场的基本情况

（一）土地供应

2015年，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年减少17.5%。其中居住用地739公顷，增长25.7%；商服用地194公顷，减少15.3%；工业用地317公顷，减少53.8%。

（二）房地产开发投资

2015年，全市完成房地产开发投资3468.94亿元，比上年增长8.2%（全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%），增幅回落

5.5个百分点；其中住宅投资1813.32亿元，比上年增长5.1%（全国为增长0.4%），增幅回落1.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的54.6%，占比上升1.3个百分点。

（三）房地产开发建设

2015年，全市商品房施工面积15095.33万平方米，比上年增长2.8%，增幅回落5.9个百分点；其中住宅施工面积为8372.12万平方米，下降

1.8%。在施工面积中，新开工面积2605.08万平方米，下降6.4%（全国为下降14%）；其中住宅新开工面积1560.28万平方米，增长0.8%（全国为下降14.6%）。

2015年，全市商品房竣工面积2647.18万平方米，比上年增长14.4%，增幅上升11.8个百分点；其中住宅竣工面积1588.95万平方米，增长

3.5%，增幅下降4.8个百分点。

（四）房地产交易

2015年，全市商品房销售（市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房）2431.36万平方米，比上年增长16.6%，增幅上升29.1个百分点。其中商品住房销售2009.17万平方米，增长12.8%，增幅上升24.5个百分点。

2015年，全市存量房（二手房）成交登记面积为2654.58万平方米，比上年增长65.26%，增幅上升103.32个百分点，其中住宅成交登记2365.36万平方米，增长76.18%，增幅上升116.36个百分点。

（五）住房价格

全市新建商品住房价格指数，2015年1、3月份环比持平，2月份环比下降，4-12月份环比持续上涨，2015年12月比上年同期上涨18.2%。

二手住房价格指数：全年除2月份环比持平外均为上涨，2015年12月份比上年同期上涨11.7%。

2015年，全市商品住房平均销售价格（含保障房）21501元/平方米，比上年上涨31%。二手住房平均成交价格25295元/平方米，比上年上涨17.8%。

（六）房地产金融

2015年，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348.65亿元，同比增长12.04%，增幅同比回落1.56个百分点。其中人民币个人住房贷款余额6076.46亿元，同比增长10.1%；人民币房地产开发贷款余额5478.89亿元，同比增长17.25%。

二、2015年上海房地产市场的政策环境

2015年中国房地产市场政策面的主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整的主要方向。中央和各级政府在供应和需求两端同时调整政策：在供应端通过《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，按照分城施策的要求，对不同城市的住房供应和土地供应进行调整；在需求端则通过降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。2015年，央行共5次降息，5次降准，进一步释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。2015年，上海认真执行中央的各项政策，继续严格执行限购政策，并根据上海的实际情况提高了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场的过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。

（一）房地产有关政策

1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。??中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。

2、3月25日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），《通知》共四条：一、合理安排住房及其用地供应规模。（一）科学编制住房建设规划及年度实施计划。??（二）加强住房用地年度供应计划编制。??住房供求矛盾比较突出的热点城

市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。（三）强化住宅用地供应管理。各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。??

二、优化住房及用地供应结构。（四）优化住房供应套型结构。在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需求??（五）促进房地产用地结构调

整。??三、统筹保障性安居工程建设??四、加大市场秩序和供应实施监督力度??。

3、3月30日，中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》共三条：一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。??对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，??二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。三、加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。??。同日，财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015]39号），《通知》要求将个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。（业内将这两条政策称为“330新政”）

４、8月27日，商务部、住建部等六部门联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策》。一、外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》(工商企字[1987]第38号)执行。二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。三、境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。（上海按现有政策执行，没有变化）四、住房城乡建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等有关部门进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。

５、9月30日，人民银行、银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，《通知》共两条：一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。同日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金[2015]150号），共八条。一、提高实际贷款额度。2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延

篇三：中国房地产市场调查报告

●居民住房私有化比例已达59．3％ ●预购房以经济适用房和商品房为主 ●居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主 ●25－34岁的人占购房人群的36％ ●预购面积以80－100平方米的需求量最高 ●主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元间 工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军 随着国家住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提高，个人购房已成大势且愈演愈烈。新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为中国市场与媒体研究（cmms） 的调查，今年的中国市场与媒体研究2000（cmms 2000）调查总体为居住在20个样本城市的15－64岁的人口，样本量50000.以下是新生代市场监测机构根据cmms 2000数据对中国房地产市场所得的调查结果。 城市居民目前住得怎样从cmms调查所涉及的调查范围看，20城市居民以居住楼房为主，87．7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3．7％的家庭住在有电梯的商品里，还有8．2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。 由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59．3％，超过半数；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住单位的房子（见图一）。住房面积多数在40－80平方米之间。 多少都市人准备买房据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21．9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。 有了产权房，还买房吗数据显示，调查总体中59．3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23．3％预计在五年内购房，20．1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。 调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。（详见图二） 有产权房家庭的购房情况可以参见图三。计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的比例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。 另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55．6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30．5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62．3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？ 假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（见图四）。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为 30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房价在6000元以上的不足1％（见图五）。 以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69．1％希望使用家庭存款来购房，31．4％希望政府贷款，16．1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。 购房者是什么样的人？ 数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20．3 ％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。 目

前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39．2％；预购面积在70－150平方米间不等，以80 －100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。 居民购房承受能力有多大房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。比如北京的房价与其他各大城市相比持续居高不下，市内一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成 20年按揭付80平方米房价，则首付最低在10万元左右，每月还款额大致要在2000元左右。这样的还款额与总体家庭收入间的差异是显而易见的，因为北京地区预购房家庭月收入集中在1000－3500元范围内，占预购总体的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000 元以上的仅占5．6％（见图六）。 从居民对房价的期望值曲线上可以明显看出，期望值与市场价差距甚远（见图七）。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。 另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了国人消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府贷款的占31．1％，希望银行贷款的占15．5％，希望跟亲戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿意办理银行贷款。可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。 谁更急于买房中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠的人占总体调查人口的75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要！ 目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11．5％，居第二位，而这其中60．1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12．8％，居首位，这其中46．5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中介于21－35岁的占43．7％，介于36－45岁的占30．4％； 34．7％为独身，其中66．1 ％介于21－35岁之间，仅有1．4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。 应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000－4000 元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。 调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000 元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的仅占1．3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。 居住环境对购房有多大影响调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。 目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60．9％，看来，争取绿色生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，绿色程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得绿色生存环境的愿望无法实现。 多少人不怕失业都市人每天生活在事业与生活的双重压力下，拥有一个宜人的家居环境非常重要。而购房贷款制度要求贷款人具有持续还款能力，即拥有可持续发展的事业及资金来源，这使许多想购房又缺乏资金的人望贷款而却步。但是，在调查总体中仍有47．1％的人认为自己不惧怕失业，这些人中26．5％的人预计在五年内购房，而他们的收入目前主要在1000－3000元之间（见图八的收入曲线）。 另外，从图九

中我们还可以发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

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