篇一：中央空调系统的维护与保养
【实务】中央空调系统的维护与保养
2016-06-27闻立达管理咨询中国物业管理协会
中央空调系统主要由主机（冷热源）、系统循环（冷却水系统、冷冻水系统）、空气处理末端设备（空气处理机组、风机盘管、风道等）组成。
对中央空调系统维护保养的主要设施设备包括中央空调机组、循环水泵、补水泵、冷却塔、软化水加药装置、新风空调机组、风机盘管等末端设备，以及各设备的附属管路及电气控制系统等。
中央空调系统的维护保养工作主要分为换季保养和计划性检查维护。换季保养是指每年对中央空调系统各设施设备进行的全面保养，计划性检查维护工作是指为确保空调系统的正常运转，有计划性的定期对系统各设备较易发生问题的部位进行的检查维护。
以下对换季保养和计划性检查维护的主要工作内容进行简要介绍。
一、中央空调系统的换季保养
（一）中央空调主机（以离心式冷水机组为例）
1.开机运行，观察机组运行，记录运行参数；
2.开机运行分离冷媒中冷冻油，排除制冷机组油箱内冷冻油；
3.利用抽排泵装置，将冷媒（制冷剂）抽至冷凝器储存或指定冷媒钢瓶内储存；
4.关闭各个相应的截止阀，拆卸清理更换冷媒过滤器，拆卸清理更换引射过滤器，拆卸清理更换冷却马达电机冷媒过滤器，检查清洗更换油过滤器；
5.检查清理电气线路控制部分，清理接触器触点，检查各个安全保护装置，必要时调整；检查压缩机马达绝缘情况；
6.检查任何脱落或过热现象的电气元件，收紧松动的接触器触点及螺栓；检测扇门导叶开启度，必要时调整；
7.打开冷凝器盖板物理清理冷凝器铜管，检查盖板腐蚀程度；根据冷凝器铜管内壁结垢情况进行化学药物清洗（使用专用清洗剂）；
8.对机组加入氮气进行查漏，抽真空除湿；加入新冷冻机油送电对油加热；打开各个相应的截止阀；
9.平衡机组冷媒，待制冷机组油箱温度达到指定温度（60℃左右）开机调试运行；对缺少冷媒的机组补充冷媒；
10.观察机组运行情况，检测各个温度传感器的安全参数。
（二）循环水泵、补水泵
1.检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好，紧固机座螺丝并做防锈处理；
2.补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换；
3.检查易损件：泵的主要易损件包括弹性联轴器，机械密封，动静环，O型橡胶卷，轴承，叶轮螺母，填料压板等，维保时应注意仔细检查，如损坏应及时更换；
4.清理各水泵附属除污器，检查过滤网完好；
5.水泵电机接地线连接良好，拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密；
6.点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正；
7.保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常；
8.观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常；
9.控制柜各电气元件无不良噪音。
（三）冷却塔及冷却水、冷冻水系统
1.检查冷却塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；
2.清洗冷却塔、塔盘；
3.清洗冷却水管上的过滤器；
4.在冷却水系统中根据水质监测情况加入缓蚀剂、阻垢剂（外委进行）；
5.检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；
6.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面；
7.在冷冻水系统中监测软化水水质情况，检查软化水系统；
8.风叶螺柱紧固，检查转动时是否振动，刮塔壁；
9.齿轮箱油位检查、补油，皮带及皮带轮检查，轴承温升检查并补加润滑油；
10.检查布水装置是否有异物堵塞情况；
11.塔盘、塔体倾斜校正；
12.检查水塔补水装置是否正常；
13.运行前检测风扇电机绝缘情况；
14.检查填料使用情况是否有堵塞或破损；
15.检查冷却塔管路及结构架、爬梯等锈蚀情况，及时进行处理；
16.对系统管路除锈刷漆，检查管路保温是否完好。
（四）新风空调机组的保养
1.检查机组电源控制箱，保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌；
2.手摇转动风叶，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或连轴器间隙和对中度；
3.检查风机、风道各法兰接口处、风机门等位置的密封情况；
4.清洁风叶、机壳外部及电机外表面；
5.向各转动部位加润滑油（脂），调节风阀传动机构使之动作灵活可靠；
6.检查新风阀、回风阀、电磁阀控制是否灵敏，电线有无破损，电线接头紧固是否良好，风阀是否能完全闭合；
7.检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好；
8.检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子，合上风机主电源，检查电源指示是否正常；
9.检查过滤网、表冷器翅片是否清洁，阀门有无滴漏现象；
10.检查冷凝水管路及排水地漏是否通畅；
11.开机后，观察各仪表指示灯指示应正常，运转无异响，检查机组管路压力表、温度计的显示数值是否正确。
（五）风机盘管的保养：
1.检查风机盘管电机运转情况，控制面板三速开关可靠；
2.检查风机盘管控制电动调节阀和温控开关；
3.检查风机盘管水循环情况，二通阀、除污器是否正常；
4.检查风机盘管过滤网，并做清洗工作；
5.检查风机盘管接水盘是否干净、无污物冷凝水管是否通畅；
6.检查风机盘管吊件、风口连接等处是否稳固，是否存在倒坡现象；
7.检查风机盘管管路保温层是否有破损或脱落。
（六）相关阀门、管道及附件的保养
1.各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏；
2.单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水；
3.压力表、温度计指示准确，表盘清晰（经校验）；
4.分、集水缸及水管路、各附件保温完好，外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。
（七）系统各设备电气控制柜
1.断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；
2.检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电气接触线头和接线端子的接线螺丝；
3.清洁控制柜内外灰尘；
4.合上总电源，检查电源指示应正常。
二、计划性检查维护
（一） 检查机组的动作情况，记录运行数据；
（二） 检查润滑油循环系统及油温，如有需要，分析油质；
（三）检视润滑油及冷媒是否泄漏；
（四）检查机组是否有不正常的噪音现象；
（五） 检查电气控制系统；观察电流表指针移动情况，对比电流表数据与实际是否相同；
（六）检查清理机组配电柜继电器触头及接端子；
（七）检测调整扇门马达开启度；
（八） 检测各个温度探头及各个安全参数是否正常；
（九） 检测主机微处理器各组态设定值是否正常；
（十）检测冷却循环水、冷冻循环水的水流量压力差是否正常，必要时调整。
篇二：中央空调维修保养的主要保养项目
中央空调系统维护保养方案
中央空调维修保养的主要保养项目
一、中央空调维修保养分类
1、检查性维护保养：
1）、基于设备运行情况和客户需求，有计划地进行各类常规检查。
2）、现场指导业主的操作人员，讲解涉及机组运行、保养的实用技术。
3）、提供各类必要的增值服务。
4）、就主机及辅助设备 运行存在的问题提供专业意见和改善方案。
2、预防性维护保养：
1）、包括检查性维护保养提供的内容。
2）、按照厂家的推荐进行必要的预防性保养。
3）、预防性保养包括清洗换热器铜管，分析和更换冷冻机油、油滤芯、
干燥过滤器等。
3、全面性维护保养：
1)、最全面彻底的保养方案，包括全部常规检查、增值服务和紧急故障
处理的服务。
2）、在设备故障时，负责全部维修工作和零部件更换。
4、紧急性维修：根据客户的需求，全天为客户提供紧急维修服务，发
达的服务网络和高素质的服务人员队伍确保快速排除故障，确保最短停
机时间。
5、冷冻机油的分析：润滑油质能充分反映压缩机的内部机械运转状况
和运行趋势，润滑油的金属含量、湿度和酸度等都是可能导致重大设备
故障的关键指标，我们提供的专业油分析，能在关键时刻向您提出改进
意见，提前排除机组的重大故障隐患，避免意外停机和高额维修费用，
保护您的投资。
二、中央空调系统维护保养内容
1、空调主机部分；
⑴、检查空调主机制冷系统制冷剂的高压、低压是否正常。
⑵、检查空调主机制冷系统制冷剂有无泄漏；是否需要补充制冷剂。
⑶、检查压缩机运转电流是否正常。
⑷、检查压缩机运转声音是否正常。
⑸、检查压缩机的工作电压是否正常。
⑹、检查压缩机油位，颜色是否正常。
⑺、检查压缩机油压、油温是否正常。
⑻、检查空调主机相序保护器是否正常、有无缺相情况。
⑼、检查空调主机各接线端子有无松动。
⑽、检查水流量保护开关工作是否正常。
⑾、检查电脑板、感温探头 阻值是否正常；
⑿、检查空调主机空气开关是否正常；交流接触器、热保护器是否良好。
2、风系统的检查：
①、检查风机盘管出风的风量是否正常。
②、检查风机盘管回风的回风滤网是否聚积灰尘。
③、检查出风温度是否正常。
3、水系统的检查：
①、检查冷冻水的水质情况，是否需要更换水。
②、检查冷冻水系统中的过滤网上的杂质，且清洗过滤网。
③、检查水系统中有无空气，是否需要排气。
④、检查回水、出水温度是否正常。
⑤、检查水泵声音、电流是否运转正。
⑥、检查阀门是否开启灵活、有无锈斑、有无泄漏等现象。
⑦、检查保温系统有无开裂、破损、漏水等现象。
三、中央空调系统维护保养定期回访
①、向工程部工作人员了解设备、系统近期运行情况是否良好。 ②、检查设备、系统的运行工作纪录；判断是否有故障。
四、中央空调检修内容
1、正常运转中的检修
1）查压缩机冷冻油的油压及油量。
2）系统探漏（制冷剂），发现漏点及时处理。
3）检查有无不正常的声响、震动及高温。
4）检查冷凝器及冷却器的温度、压力。
5）检查各种阀门是否正常。
6）检查冷水机出入水的温度及压力。
7）检查主电路上接线端子并压实。
8）检查电气控制部分。
9）检查机组润滑系。；
10）检查各仪表、控制器的工作状态。
11）保持设备处于清洁状态。
2、年度间停机后的检修
1）检查清洗干燥过滤器，干燥剂吸潮后应进行干燥处理或更换。
2）检查及制冷设备安全保护装置整定值。
3）检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充。
4）检查压缩机电机绝缘情况。
5）查并收紧电路上的各电线接点。
6）查电气控制部分。
3、末端的检修
1）、空气处理机、风机盘管的检查。
2）、空气处理机、风机盘管的保养、加油。
3）、检查、调整皮带，清洗表冷器，清洗过滤器。
4）、清理管路、除污。
5）、空气处理机的清扫、除尘。
4、 水系统检修工作内容
1）、冷冻水泵检查、加油。
2）、电机、电器绝缘检测、加油、检查及更换密封元件。
3）、水系统关键部位的阀门、过滤器、单向阀、压力表、温度计。 保温情况的检查及更换修理。
中央空调的维修保养方式
中央空调的维修保养的承包方式分为大包、中包和小包三种方式；
1、大包
大包即三年或五年一签合同，合同内容包括空调系统的所有配件更换费用、维修及日常运行管理人工费用、日常保养维修及检查的费用、例行的每月两次全面检查费用、系统清洗及换油费用等等，因机组及系统产生的所有问题都在包修范围之内。
其特点是：承包费用高、风险大、利润高、所用人员多，需要有一定的备件库存。所以为了平衡故障率、降低风险，合同一般为两年以上。
2、中包
中包合同都要两年以上，与大包相比较只是少了日常运行人员的管理费用开支，（即包所有的维修、材料及人工费用，不包运行管理费用）。 其特点是：承包费用高、风险大、利润高、所用人员多，需要有一定的备件库存。所以为了平衡故障率、降低风险，合同一般为两年以上。
3）、小包
小包是指只包维修保养的人工费用，不包机组维修保养的任何材料费用，当机组出现故障需要检修或需要例行性保养时所产生的材料费用由要和甲方再签定材料供应合同，或由甲方提材料我方免费维修。
其特点是：承包费用低、风险小，利润低，人员少，不而要备品配件，合同一般一年一签。
空调使用方与我方就空调的日常操作、检修维护、应急维修、换季保养等方面达成协议，交付我方完成以上全部或部分工作的一种合作形式。 因设备及客户需求可分为：
·全日型：我方派技术人员长住客户方，完成制冷空调设备的日常操作、检修维护、应急维修、换季保养等工作。
·定期型：客户自己进行设备的操作，我方定期（每周一次或月一次）派技术人员到客户方，对设备进行检修维护、换季保养及应急维修。
以上就是中央空调维修保养方案的主要类容，中央空调维修保养方案要按照客户需求维修保养类容去具体制定，中央空调维修保养方案只供大家参考！
中央空调维修保养标准作业规程
1.0 目的
规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。
2.0 适用范围
适用于重庆融创物业管理有限公司所属各类中央空调的维修保养。
3.0 职责
3.1 管理处主任负责审核中央空调维修保养年度计划，并检查该计划的执行情况。
3.2 维修管理部主管负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织、监督、指导该计划的
实施。
3.3 维修人员负责具体实施中央空调的维护保养工作。
3.4 管家负责向有关用户通知停用中央空调的情况。
4.0 程序要点
4.1中央空调维修保养年度计划的制定
4.1.1每年的12月15日之前，由维修管理部设备负责人组织相关设备人员一起研究、制定
中央空调维修保养年度计划并上报公司审批。
4.1.2制定中央空调维修保养年度计划的原则：
a）中央空调使用频度；
b）中央空调运行状况（故障隐患）；
c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。
4.1.3中央空调维修保养年度计划应包括如下内容：
a）维修保养项目及内容；
b）具体实施维修保养的时间；
c）预计费用；
d）备品、备件计划。
4.2 对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。
4.3 相关设备人员负责中央空调的日常维修保养，中央空调的大型修理及PC中央处理器的
故障处理由外委完成。
4.4 冷却塔维修保养：相关设备人员每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。
4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理
后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。
4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油，如有异常磨擦声则应
更换同型号规格的轴承。
4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松， 如是
则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。
4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。
4.4.5清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。
4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。
4.4.7拧紧所有紧固件。
4.4.8清洁整个冷却塔外表。
4.5 风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。
4.5.1每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。
4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加润滑油，如有异常磨擦响声则应更换
篇三：中央空调维护保养常见问题及解答
一、空调不开机
空调不开机时请做如下检查：
电源是否有电，是否停电;
电源插头是否接触良好;
遥控器电池是否有电，如电量不足，发射信号较弱，室内机接收不到;
遥控器操作距离是否过大，信号衰减较为严重，室内机接收器接收不良。
检查处理方法：检查电源电压是否在198～242V之间;重新断电后3分钟以上再通电试机;更换遥控器电池。
二、空调长时间不用的保养方法
空调在长时间不用(换季收存)前的保养，在晴天送风状态下，开机运转半天左右，使空调内部完全干透。yyhkcn_jusha_tml
切断空调的电源，否则即使空调器处于停止状态，也会消耗一定的电力。
清洁过滤网、用抹布檫拭室内机、室外机外壳的灰尘，有条件可用室外机外罩盖好机组。
三、在什么情况下需要填加制冷剂
聚沙机电中央空调安装后，在正常的使用温度范围内(-7℃-+43℃)，制冷和制热效果正常，就不需要填充制冷剂，如果感觉空调在正常的使用温度范围内效果不好，可与厂家售后服务联系上门维修处理。
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