篇一：物业管理毕业论文2013
滁州职业学院2013届毕业
论文
系 部：专 业：
姓 名：张珊珊
论文题目： 爱
指导教师：孙晋繁
目 录
摘 要 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2
引 言．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3
第一章 新世纪物业管理发展的四大方向
1.1新世纪物业管理将向规模化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4
1.1.1 规模化经营的必然性．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．4
1.1.2 规模化经营的途径．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5
1.2新世纪物业管理将向区域化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 5
1.3新世纪物业管理将向专业化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．6
1.4新世纪物业管理将向智能化方向发展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7
第二章 新世纪物业管理企业发展战略的变革
2.1新世纪物业管理企业面临的挑战．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．9
2.1新世纪物业服务企业用人制度变革．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10
2.1.1 以人为本的管理理念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．10
2.1.2 行之有效的激励机制．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13
参考书目．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．15
结束语．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16
【摘要】
我国物业管理经过20多年的探索和实践，目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期，在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力；高新技术的应用、提供个性化专业化的服务，奉行以人为本的服务理念；加强法制管理，规范物业市场；奉行以人为本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
【关键词】
以人为本物业品牌
China in the 21st Century Development of Property Management
【Abstract】
China's property management after 20 years of exploration and practice, has begun to enter the market, standardization, the rule of law in the new period of development in this period there will be a very competitive, well-managed, services to enhance the idea of a good situation. Take the path of development of the Group, to build strong brands and improve the core competitiveness of enterprises; the application of high and new technology to provide personalized professional services, to pursue people-oriented concept of service; to strengthen the rule of law, regulate the property market; to pursue people-oriented, to create a "harmonious Community "concept of service will become the property management industry trends.
【Key words】
People-oriented brand properties
21世纪中国物业管理发展思路初探
【引言】
随着我国房地产行业发展日渐成熟，作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。人们购房时不在单纯地看房了，而是多了一份理智地思考：我能否享受到优质、高效的物业服务。新世纪里，科技的提高、社会的发展，物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下，物业管理企业又将何去何从？
第一章 新世纪物业管理发展的四大方向
我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构；相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望，开发商以此作为自己楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视，成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪，我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后，正从幼稚走向成熟，并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明，在这一前进过程中，物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
一、新世纪物业管理将向规模化方向发展
（一）规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩，还是企业竞争的相对地位来说，市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们，企业仅仅达到经营规模还不行，它还必须在市场份额总量上居于首位，才能优于别人。当然，物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。
由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。
（二）规模化经营的途径
扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份额总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？
1、兼并重组，充分利用小企业资源。
目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。
2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面积。
新世纪伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段，对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象。同时，内地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
我们还可以看到，物业管理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本土化磨合的关键时期，也是传播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场，恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此，只要我们坚持“服务第一”的指导思想，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。例如，福田物业便是在1999年进入苏州市场之初，我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力，“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可，广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖，当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下，我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来，福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地，“福田物业”的美誉度还传播到附近城市，如昆山市高新技术开发区房地产
篇二：物业管理论文
浅谈物业管理如何在构建和谐社会中发挥作用
2011级物业管理专业尹静
摘要：和谐”是中国传统文化的核心理念和根本精神，表示的是各种事物有条不紊、井然有序和相互协调的状态，而物业管理就是通过处理公共事物、公共关系、公共行为，最大程度地实现了人与人的和谐，提供了群体生活、工作的基本保障，实现了群体利益的最大化。构建和谐社会，物业管理不可或缺。
关键词:物业管理；构建和谐社会；作用
构建和谐社会，实现美好生活，是人类孜孜以求的理想目标，更是中华民族传统文化价值取向，古代《中庸》里所说的“致中和，天地位焉，万物育焉”和《周礼》说的“以和邦国，以统百官，以谐万民”左证了“和谐”一词的源远流长。党中央从全面建设小康社会出发，与时俱进地提出了“构建社会主义和谐社会”的奋斗目标，明确指出构建“和谐社会”是党和政府工作的重心，是全社会必须共同参与的系统工程。而作为社区管理服务的主力军，物业管理公司就承担着重要责任。
一．业管理在构建和谐社会中的作用
运用现代管理与服务技术实施物业管理，对各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。物业管理不提供具体的实物产品，而是向业主提供劳务商品，为业主提供方便，其经营方式是凭借自己现代化的管理手段向业主提供综合性的劳务项目，创建—个整洁、文明、安全、方便的居住环境和工作环境。在具体实践中，把握社区建设与物业管理的关系，实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设和物业管理秩序，从而形成温馨和谐的家园气氛，是构建和谐社区的途径。社区建设与物业管理两者有着相互依存、相互促进的联系。物业管理是社区建设的重要组成部分，它所从事的保安、保洁、绿化、房屋及设施设备维修养护等工作，正是社区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。同时，物业管理在社区文化建设中的作用也是非常重要的。物业管理企业在小区组织形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社会稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。
二．当前物业管理在构建和谐社会中存在的不和谐处
1．素质参差不齐，管理水平偏低，服务能力不足
物业管理是个新兴的产业，自1981年开始在我国出现，而在胜利油田出现仅有10余年的时间。目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，
从业人员良莠不齐，大多是从原生产单位的后勤服务人员中剥离出来的，普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。加之部分物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。北京市曾抽查99家物业，总体评价满意人数为零的占21％。14.3％的物业被评价为差。认为服务质量“差”的占24.6％，管理水平“差”的占24.9％。调查表明，一些物业公司管理水平低。因此，物业管理还不能完全达到建设和谐社会的要求。随着我国物业管理师资格认定考试的施行，标志着行业从业人员职业资格制度的建立，对各类物业实施更加专业化、规范化管理，对提高物业行业整体管理水平，将产生深远的影响。
2．理企业经营风险问题
物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念，随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。 由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。因此，目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。这也对物业管理承担构建和谐社会责任提出了挑战。
三．物业管理在构建和谐社会中的具体实施
为了实现构建和谐社会的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。首先要加强居住环境的改善，促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”，在路边屋旁建花坛，在有条件的街道建花棚，在社区内建立园林景点，作为居民休闲娱乐的场所。其次要注重精神文明建设，促进社区良好社会风尚的形成。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力，进而营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。邻里和谐是和谐社区的重要表现，“增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境。第三要强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与。业主委员会的广泛成立，业主大会和业主代表大会的按要求举行，从组织上给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。参与标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，通过形式多样的交流活动，居民们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，
有什么困难，准备如何去克服。第四要坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望，只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(交通、医疗、卫生等)，并能够对这些设备设施进行及时保养和维护；和谐的社区还应有丰富的教育资源，教育体系完备，为业主提供良好的学习环境；和谐的社区须具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。第五要坚持双方互动，让居民了解、参与到和谐社区的建设中来。建设和谐社区，居民是最终也是最大的受益者。为此，居民作为小区建设和谐社区的主人，不能置身事外，而应参与其中。因此，物业管理企业要通过开展“与居民同心，与物业同行”的活动，在“同心”上做文章，在“和谐”上下工夫，积极倡导居民参与物业管理，参与和谐社会共建。
和谐社区，是一种充满活力、创造力和秩序井然的社会环境。而这些，必然要依赖于良好的物业管理。因此，提高物业管理水平，是构建和谐社会的重要基础。在管理物上和服务人上定准位、选对点、做实事，社会各个层面也要大力支持物业管理工作，积极参与到这项综合工程中，那么，早日实现和谐社会就不是遥远的事情。
四．管理在构建和谐社会中的具体实施
为了实现构建和谐社会的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。首先要加强居住环境的改善，促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”，在路边屋旁建花坛，在有条件的街道建花棚，在社区内建立园林景点，作为居民休闲娱乐的场所。其次要注重精神文明建设，促进社区良好社会风尚的形成。物业管理企业可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力，进而营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。邻里和谐是和谐社区的重要表现，“增进邻里感情，构建和谐社区”是让社区居民从我做起、从现在做起、从小事做起、从力所能及的事做起，逐步清除彼此之间的隔阂、冷漠、排斥状态，强化社区团结意识，重建人们之间的相互信任和接纳意识，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境。第三要强化业主监督，促进居民对社区事务的广泛参与。业主委员会的广泛成立，业主大会和业主代表大会的按要求举行，从组织上给业主广泛参与社区事务提供了组织保障。参与标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。居民心目中的好社区往往都有着畅通的沟通渠道，通过形式多样的交流活动，居民们增加了对管理、服务部门的了解，知道管理、服务部门已经做了什么，正在做什么，有什么困难，准备如何去克服。第四要坚持服务第一，搭建一个便民的平台，尽最大努力完善社区的服务功能。和谐的定义要求每个个体都能实现安居乐业的愿望，只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和
谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(交通、医疗、卫生等)，并能够对这些设备设施进行及时保养和维护；和谐的社区还应有丰富的教育资源，教育体系完备，为业主提供良好的学习环境；和谐的社区须具备酒店、会所、商场等场所，满足业主不同层次的需求。第五要坚持双方互动，让居民了解、参与到和谐社区的建设中来。建设和谐社区，居民是最终也是最大的受益者。为此，居民作为小区建设和谐社区的主人，不能置身事外，而应参与其中。因此，物业管理企业要通过开展“与居民同心，与物业同行”的活动，在“同心”上做文章，在“和谐”上下工夫，积极倡导居民参与物业管理，参与和谐社会共建。
和谐社区，是一种充满活力、创造力和秩序井然的社会环境。而这些，必然要依赖于良好的物业管理。因此，提高物业管理水平，是构建和谐社会的重要基础。在管理物上和服务人上定准位、选对点、做实事，社会各个层面也要大力支持物业管理工作，积极参与到这项综合工程中，那么，早日实现和谐社会就不是遥远的事情。
参考文献
[1] 《发挥物业管理作用 创建文明和谐社区》高明霞2005年7月《现代物业杂志》
篇三：物业管理专业毕业论文(定稿)
河南商业高等专科学校
毕 业 论 文
题 目 物业管理收费问题浅析及对策 学 号09030301034班 级 物业管理（1）班专 业 物业管理 系 别 工程管理系作者姓名 宋 冲完成时间 2012.05.01 指导教师 宋 健职 称 讲 师 物业管理收费问题浅析及对策
摘 要
物业管理作为二十一世纪的朝阳产业，虽然它牵涉
的面广，涉及的问题复杂，但作为市场经济体制下的产物，却为广大市民了解甚少，但它却无时无刻不在市民身边，影响着市民生活的方方面面。然而物业服务企业收费难的问题却其中困扰着物业服务企业，阻碍着物业管理行业的快速健康发展。
关键词：物业服务、收费、问题、解决办法
一、物业收费现状分析
目前对物业管理的理解有两种流派，一种是站在服务角度理
解的：物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人的委托，依照物业服务合同，对房屋建筑及附属设备设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人或使用人提供综合性的有偿服务；另一种流派是站在管理角度理解的：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
综合以上两种流派，可以达成一个统一的理念，即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。
物业管理作为第三产业即服务行业，其产业的生存运作基于收取的物业服务费用，1996年原国家计委、建设部以计价费
[1996]266号发布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”。政府开始干预物业管理收费行为，物业管理收费逐步进入规范化。但是，《暂行办法》未能解决合理收费的问题。2003年国家发展与
改革委员会、建设部以发改价格[2003]1864号发布《物业服务收
费管理办法》（2004年1月1日起实施），更进一步提升了物业管
理产业的社会效应，为物业服务费用的收取提供了法律依据。
实习单位简介：河南广汇物业管理有限公司，成立于1997
年，实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政部、客服部、
工程部、安管部、资产管理中心、网络监控中心、财务中心等几
个部门，现有员工一百多人，其中中级以上职称管理人员30余人，
是一家二级资质的物业管理公司。管理项目有：广汇国贸大厦，
广汇PAMA小区等。2012年12月本人加入广汇物业PAMA小区
项目客服部，参与了公司2012年度物业费的收取，三年的理论知
识学习结合工作中的经历经验及对郑州其他物业公司的调查发
现，现在,几乎所有的物业管理公司都陷入物业服务费收取难的困
境，那么，其原因何在，又有何解决办法呢？问题主要在以下几
个方面。
二、物业收费中面临的问题
（一）开发商的问题
1.开发商遗留问题导致业主拒交物业服务费。如规划的变更，
造成容积率提高，绿地面积减少，监控等配套设施不到位都会造
成业主的不满而拒绝缴纳物业费。开发商开发的房屋质量有问题，
如漏水、墙体开裂、粉刷层脱落时，在保修期内房产开发商修补
时不及时，质量不到位，再加上一些物业公司和房产公司的特殊
关系，导致一部分业主拒交物业费。开发商遗留问题在物管费欠
交中占20%-35%左右。
2.开发商越权承诺，导致业主拒交物业服务费。开发商许诺
的事情无法兑现，如小区的设施规划，物业费的减免等，业主的
愤怒无处发泄最终只能以拒交物业费的形式来进行抗争。
（二）业主的问题
1.服务付费理念跟不上。服务付费，就好象用水用电要交费，
收看有线电视要付费一样，可一些业主由于跟不上时代的发展，
物业服务付费理念跟不上，认为无需物业或没感受到物业的服务
为理由拒交物业费。
2.治安状况差，引起业主拒交物业服务费。每个小区或多或
少都存在财物被盗的现象，业主认为交了物业费，物业就应该保
证业主的财物万无一失，如鑫苑名家、广汇PAMA等，这类问题在
欠交物业服务费占5%-15%。
3.维权手段比较少。现在业主维权还是以个人为主，还不是
主动通过建立业主委员会来维权。在调查的住宅小区中，已成立
的业主委员会的小区只占到30%，而个人维权费时费力，业主一
般没有足够的时间去维权，物业公司正是抓住了这一弱点而未完
全履行物业公司的义务。
4.盲目从众心理，侥幸心理，导致物管费不交面恶性扩大。
由于一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，一些业
主欠交了物业服务费后，另一些业主看到欠交物管费的不交了就
不交了，也产生了从众心理，妄图逃避物业费。
（三）服务企业的问题
1.人员素质低，服务不到位是造成拒付物管费的主要原因。
服务理念差，物业公司本应该根据物业服务合同的要求履行服务，
但一些服务企业把自己的身份作为管理者，而不是服务者，没有
把业主作为平等的被服务者主体来看待，平时不能及时沟通早发
现问题。服务不到位，少服务、不服务现象时有发生，尤其是小
区清洁、保安、装潢垃圾清运、楼道保洁等内容，不少小区未能
按事先承诺的标准兑现，调查中住户对杂物堆积、电子防盗门不
及时维修等现象更为不满。
2.收支透明度低，主动接受业主监督的自觉性跟不上。业主
对自己所缴纳的管理费用的支出有知情权、物管没有对业主作财
务明细公开，而这些却给业主们留下了虚假亏空的想象和收费标
准偏高和乱收乱支的怀疑。
3.物业服务的整体特性。物业服务提供的也是一种公共产品，
与电力、自来水、有线电视、电话等服务有较大的差别。物业服
务提供的是综合服务，对欠缴物业服务费的业主限制少，物业服
务企业不可能像电力部门、自来水公司、广播电视台、电信部门
对欠费的用户实行停电、停水、停播、停止使用的措施，物业收
费的整体难度较大。
（四）政府和社会的问题
1.政策的空白点。一些炒房者的物业服务费收取更难，特别
是外地炒房者，联系上都很难，收费就更难。另外，由于炒房者
转让房屋，进行权属登记时，没有制度和措施强行约束要求交清
物业服务费。房屋的受让方根据《国务院物业管理条例》规定：
受让人不对房屋受让前产生的物业服务费负责，导致物业服务企
业对物业转让前这段时间的物业服务费索要无门。
2.政府承诺的问题。政府承诺也是一个非常重要的问题，一
些政府应建的市政工程未按时建设也会造成业主对物业的不满而
将责任转嫁到物业身上。
3.空置率高，导致物业费收取困难。由于存在房价预期升值
和炒房行为推动房产过度开发，导致目前房屋空置率增高，在广
汇PAMA小区，空置率几乎占到了40%。
4.规划不够完善，带来物管效率低，相对提高了物业服务的
收费标准，增加了管理的难度。在规划小区建设中，部分开发商
只考虑了销售，方便交通，而忽视物业管理，造成小区出口多，
物业分散，从而增加了物业管理成本和管理难度。
三、解决物业收费问题的办法
那么，针对物业管理中存在的这些问题，应该采取什么措施
来提高物业收费率呢？政府、社会、物业企业及业主在其中应该
发挥什么样的作用呢？有以下几个方面可以参考。
（一）应加强宣传，建立互信的关系，着力解决收缴率低下
的问题
对广大业主加强物管工作职能和作用的宣传，使之充分认识
到做好物管工作可以营造良好的生活环境。物业服务企业和业主
委员会可运用小区宣传栏、发放传单、召开业主代表大会等多种
形式，广泛宣传物业管理的职能、服务范围、政府相关政策以及
对小区管理的要求等，帮助业主走出认识误区，明确自己的权利
和义务，树立起消费即要付费的观念。政府职能部门也要通过电
视、报纸等大众媒体，大力宣传物业管理服务等方面的政策法规，
用政策引导物管企业和广大业主建立和谐合作的关系。
(二）重新审核成本、多方听取意见，适时调整住宅小区物
业服务收费等级评定标准和物业综合服务费收费标准
实行政府指导价的物业服务收费标准应根据目前的人工成本
的调整而适时的修改。目前郑州市的物业服务收费标准是2005
年制定的，由于这几年物价的持续上涨太快，最低工资标准也多
次调整，再加上物业服务是劳动密集型企业，人员的劳务开支占
总开支的80%左右，国家为防止物价上涨过快，物管企业多次要
求提高物业服务收费标准被推迟，适时的修改物业法律刻不容缓。
（三）科学划定物业管理区域，让业主委员会发挥物业管理
的主角作用
业主物权管理理念和消费理念的缺失，造成自我管理机制不
完善，业主委员会建立难，发挥作用更难。有些居民嫌烦、怕得
罪人、不愿挑头，再加上业主委员会成员纯粹是尽义务，没有报
酬、吃力不讨好，因而，部分小区至今无法建立业主委员会，致
使许多问题难以通过正常途径解决。还有些已建立的业主委员会
工作不正常，未发挥应有的作用。
（四）科学规划，管理先行，提高物业管理的效率
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