篇一：2017年禁养区畜禽养殖场关停有补偿吗？看律师怎么说
2017年禁养区畜禽养殖场关停有补偿吗？看律师怎么说
作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验
养殖场搬迁，禁养受损应予补偿
国务院法制办公室官方网站全文公布《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》，征求社会各界意见。据了解，该条例的出台是国内首部针对畜禽养殖污染防治方面的法规，畜禽养殖污染防治拟不简单采用工业污染治理的制度和措施。
《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》共六章三十六条，分别从立法目的、政府职责、监管体制、禁养区、限养区、养猪场建设要求、配套环保设施、排污要求以及拆迁补偿等各个方面做了详细规定。
为加强对特殊区域的环境保护，条例第10条、第11条规定，在饮用水水源保护区、风景名胜区等区域禁止建设畜禽养殖场、养殖小区。地方政府可以根据实际需要，划定本地区的畜禽养殖品种、规模、总量等限制养殖区域。
为尽量降低养殖成本，促进养殖业健康发展，条例第12条规定，新改扩建畜禽养殖场、养殖小区要依法进行环评，环评文件要包括废弃物综合利用方案和措施，同时授权环保部商农业部确定需要进行环评的养殖场、养殖小区的范围和规模。
针对养殖场比较关心的拆迁补偿问题，条例第25条规定，因畜牧业发展规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域、限制养殖区域，或者因畜禽散养密集区域整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由地方人民政府予以补偿。畜禽养殖污染防治设计了有别于工业污染治理模式，着重体现“以奖促治”的管理思路：条例第26条、第27条、第28条分别规定了对污染治理设施的资金支持；生产、运输、销售、使用畜禽养殖废弃物有机肥产品，购置、使用废弃物收集、处理、利用设备的税收优惠政策；利用畜禽养殖废弃物生产有机肥、发电、制取沼气的价格优惠政策等。条例第30条规定，对于标准化养殖场、养殖小区支出的建设项目环评收费，由各级地方政府给予补助。条例第31条规定，养殖场、养殖小区在达标排放的基础上，自愿进一步消减排污量的，由县、乡政府给予奖励，并优先列入畜禽养殖发展相关资金扶持范围。
养殖场拆迁补偿标准
《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
1、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被 征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农 业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被 征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
2、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地
的土 地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
3、依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
黑龙江三家养殖场拆迁维权案例
【案例简介】
这三家养殖场因为业务关系彼此比较熟悉，而且都面临拆迁，所以共同委托我所（北京吴少博律师事务所）进行代理。我结合三家养殖场拆迁的具体状况，谈一下养殖场拆迁可以借鉴的经验。
这三家养殖场的主体状况和面临的现实情况有以下相似点：
第一，这三家养殖场取得土地使用权的方式有两种：第一种是通过竞拍的方式从银行取得了土地使用权；第二种是和村委会签订了土地使用权购买协议，但是没有办理正规完整的土地使用权转让手续。在八九十年代的农村，这种土地使用权取得方式很普遍，从历史渊源来说，当事人取得的土地使用权是有合法性的。
在养殖行业的实际情况中，养殖场虽按照农业养殖的实际用途取得了土地使用权，但是经过经营发展，土地的用途可能不仅限于农业养殖，还进行了冷库、超市、饭店等的建设，可这些都不能磨灭土地使用权的合法性。在此次案件中，其中一家养殖场就遇到了这样的情况，其建场之初是按照农业生产养殖用地进行批建的，但是在实际生产的过程中有一部分土地上建成了冷库，但是是刚刚建成，还没有投入到实际使用。当地征收办以改变土地使用用途为由，要求吊销养殖场的土地使用权证，要求其卖掉养殖的动物、变卖孵化设备等。征收办的这种行为是完全违法的，相当于是从根本上否定了当事人合法取得的土地使用权。
第二，养殖场拆迁过程中面临的压力是有规律可循的。因为养殖场带有一定的污染性，所以政府一般会以环保的名义进行施压。比如此次案例中，其中一家养殖场和当地居民区靠的比较近，当地政府部门于是采取措施，以没有使用环保设施、没有对排放物排泄物进行处理的名义要求关停养殖场，并采取了断水断电挖路的手段，破坏了养殖场的正常经营。可是根据我国环保法和相关行政法规，在使用行政强制措施关停企业之前，需要给企业改正补救的法定权利，但对方并没有做到这个法定程序，这也给我们的反击提供了机会。值得注意的是，因为养殖行业是免税行业，拆迁方不能以核查纳税的方式进行试压。
第三，三家养殖场面临的拆迁项目都是涉及公共利益的，比如市政规划的调整、修路修桥、市政设施的扩建等。
【办案过程】
根据对方所暴露的违法之处，我们一一回击，给对方施加了足够的压力。比如把吊销土地使用权相关的行政决定及时向哈尔滨人民政府申请行政复议，并且在一个多月之后得到了哈尔
滨人民政府的支持，判决其做出的吊销土地使用权证的行为是违法的；针对其他两个行政补偿决定，我们也向上级政府进行行政复议，但是没有得到上级政府的支持，我们及时向法院提起了诉讼，法院撤销了复议决定和相应补偿决定，我们的合法权益最终得到了法律的保护；针对对方断水断电断路的行为，我们及时投诉到了相关部门，如果相关部门不予以回复的话，我们要求其承担相应的民事赔偿责任；针对环保局下达的行政处罚命令，我们也及时请求了法律的审查，理由是处罚的标准没有说明，而且没有允许当事人首先作出补救改进这一法定程序。
当把对方在这次拆迁中所有的行政行为均纳入到法律审查的范围时，会产生很多有利的影响：第一，行政行为的落实会相应得到延缓；第二，双方接触机会增加，客观上给双方提供了更多的谈判机会，第三方主体增多，双方谈判调解的机会也多了；第三，给对方造成压力，增加谈判的筹码，尤其是上级政府或者法院支持我方诉求的话，更是让我方把握住了主动权，但即使我方掌握了主动权以后，也不能漫天要价。如果迫使对方继续采取行政措施的话，后续维权的成本会更大，而且这也不符合公平合理的态度。
最后，经过当事人和我所的共同努力，拆迁方愿意坐下来和我们进行平等的谈判，当事人都得到了满意的补偿。
企业被征收能获得的补偿项目介绍
1.土地、企业的房屋价值补偿
房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。
2.装修附属物补偿
关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。
3.停产停业损失补偿
停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时
不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。
4.搬迁费用、搬迁损失
企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。
5.各项拆迁奖励费用
在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。
拆迁补偿方案的选择
1.土地置换
如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业在置换来土地上建设厂房，那你有权利获得地上附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。
2.土地加房屋安置
如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，仅仅可以获得一定时间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。
如何计算停产停业损失
1.按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿
这种计算方法比较简单，一般都是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。
这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢？此外，工厂的仓库属于不属于经营面积呢？其实这些都是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢？如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。
在北京停产停业的补偿标准是每平方米500-1500元，但实际上随着经济水平的发展，以及各个企业的自身盈利情况不同，通过适当的维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准的。具体而言有如下标准：
1. 按照企业纳税的情况计算停产停业损失。2.按房屋总价值的一定比例3.按营业收入、利润4.评估机构进行评估5.双方协商决定
2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积
具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。
3.按照实际经营面积进行计算
还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积（数字）。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实体争议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。由于在实际工作中各地补偿标准和方法差异很大，《条例》授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。
篇二：2017年强制关停养殖场有补偿吗？看律师怎么说
2017年强制关停养殖场有补偿吗？看律师怎么说
作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验
养殖场搬迁，禁养受损应予补偿
国务院法制办公室官方网站全文公布《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》，征求社会各界意见。据了解，该条例的出台是国内首部针对畜禽养殖污染防治方面的法规，畜禽养殖污染防治拟不简单采用工业污染治理的制度和措施。
《畜禽养殖污染防治条例(征求意见稿)》共六章三十六条，分别从立法目的、政府职责、监管体制、禁养区、限养区、养猪场建设要求、配套环保设施、排污要求以及拆迁补偿等各个方面做了详细规定。
为加强对特殊区域的环境保护，条例第10条、第11条规定，在饮用水水源保护区、风景名胜区等区域禁止建设畜禽养殖场、养殖小区。地方政府可以根据实际需要，划定本地区的畜禽养殖品种、规模、总量等限制养殖区域。
为尽量降低养殖成本，促进养殖业健康发展，条例第12条规定，新改扩建畜禽养殖场、养殖小区要依法进行环评，环评文件要包括废弃物综合利用方案和措施，同时授权环保部商农业部确定需要进行环评的养殖场、养殖小区的范围和规模。
针对养殖场比较关心的拆迁补偿问题，条例第25条规定，因畜牧业发展规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域、限制养殖区域，或者因畜禽散养密集区域整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由地方人民政府予以补偿。畜禽养殖污染防治设计了有别于工业污染治理模式，着重体现“以奖促治”的管理思路：条例第26条、第27条、第28条分别规定了对污染治理设施的资金支持；生产、运输、销售、使用畜禽养殖废弃物有机肥产品，购置、使用废弃物收集、处理、利用设备的税收优惠政策；利用畜禽养殖废弃物生产有机肥、发电、制取沼气的价格优惠政策等。条例第30条规定，对于标准化养殖场、养殖小区支出的建设项目环评收费，由各级地方政府给予补助。条例第31条规定，养殖场、养殖小区在达标排放的基础上，自愿进一步消减排污量的，由县、乡政府给予奖励，并优先列入畜禽养殖发展相关资金扶持范围。
养殖场拆迁补偿标准
《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
1、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被 征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农 业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被 征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
2、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地
的土 地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
3、依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
黑龙江三家养殖场拆迁维权案例
【案例简介】
这三家养殖场因为业务关系彼此比较熟悉，而且都面临拆迁，所以共同委托我所（北京吴少博律师事务所）进行代理。我结合三家养殖场拆迁的具体状况，谈一下养殖场拆迁可以借鉴的经验。
这三家养殖场的主体状况和面临的现实情况有以下相似点：
第一，这三家养殖场取得土地使用权的方式有两种：第一种是通过竞拍的方式从银行取得了土地使用权；第二种是和村委会签订了土地使用权购买协议，但是没有办理正规完整的土地使用权转让手续。在八九十年代的农村，这种土地使用权取得方式很普遍，从历史渊源来说，当事人取得的土地使用权是有合法性的。
在养殖行业的实际情况中，养殖场虽按照农业养殖的实际用途取得了土地使用权，但是经过经营发展，土地的用途可能不仅限于农业养殖，还进行了冷库、超市、饭店等的建设，可这些都不能磨灭土地使用权的合法性。在此次案件中，其中一家养殖场就遇到了这样的情况，其建场之初是按照农业生产养殖用地进行批建的，但是在实际生产的过程中有一部分土地上建成了冷库，但是是刚刚建成，还没有投入到实际使用。当地征收办以改变土地使用用途为由，要求吊销养殖场的土地使用权证，要求其卖掉养殖的动物、变卖孵化设备等。征收办的这种行为是完全违法的，相当于是从根本上否定了当事人合法取得的土地使用权。
第二，养殖场拆迁过程中面临的压力是有规律可循的。因为养殖场带有一定的污染性，所以政府一般会以环保的名义进行施压。比如此次案例中，其中一家养殖场和当地居民区靠的比较近，当地政府部门于是采取措施，以没有使用环保设施、没有对排放物排泄物进行处理的名义要求关停养殖场，并采取了断水断电挖路的手段，破坏了养殖场的正常经营。可是根据我国环保法和相关行政法规，在使用行政强制措施关停企业之前，需要给企业改正补救的法定权利，但对方并没有做到这个法定程序，这也给我们的反击提供了机会。值得注意的是，因为养殖行业是免税行业，拆迁方不能以核查纳税的方式进行试压。
第三，三家养殖场面临的拆迁项目都是涉及公共利益的，比如市政规划的调整、修路修桥、市政设施的扩建等。
【办案过程】
根据对方所暴露的违法之处，我们一一回击，给对方施加了足够的压力。比如把吊销土地使用权相关的行政决定及时向哈尔滨人民政府申请行政复议，并且在一个多月之后得到了哈尔
滨人民政府的支持，判决其做出的吊销土地使用权证的行为是违法的；针对其他两个行政补偿决定，我们也向上级政府进行行政复议，但是没有得到上级政府的支持，我们及时向法院提起了诉讼，法院撤销了复议决定和相应补偿决定，我们的合法权益最终得到了法律的保护；针对对方断水断电断路的行为，我们及时投诉到了相关部门，如果相关部门不予以回复的话，我们要求其承担相应的民事赔偿责任；针对环保局下达的行政处罚命令，我们也及时请求了法律的审查，理由是处罚的标准没有说明，而且没有允许当事人首先作出补救改进这一法定程序。
当把对方在这次拆迁中所有的行政行为均纳入到法律审查的范围时，会产生很多有利的影响：第一，行政行为的落实会相应得到延缓；第二，双方接触机会增加，客观上给双方提供了更多的谈判机会，第三方主体增多，双方谈判调解的机会也多了；第三，给对方造成压力，增加谈判的筹码，尤其是上级政府或者法院支持我方诉求的话，更是让我方把握住了主动权，但即使我方掌握了主动权以后，也不能漫天要价。如果迫使对方继续采取行政措施的话，后续维权的成本会更大，而且这也不符合公平合理的态度。
最后，经过当事人和我所的共同努力，拆迁方愿意坐下来和我们进行平等的谈判，当事人都得到了满意的补偿。
企业被征收能获得的补偿项目介绍
1.土地、企业的房屋价值补偿
房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。
2.装修附属物补偿
关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。
3.停产停业损失补偿
停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时
不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。
4.搬迁费用、搬迁损失
企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。
5.各项拆迁奖励费用
在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。
拆迁补偿方案的选择
1.土地置换
如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业在置换来土地上建设厂房，那你有权利获得地上附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费。
2.土地加房屋安置
如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停业损失，仅仅可以获得一定时间段的补偿。因为您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。
如何计算停产停业损失
1.按照企业的整个生产经营面积一次性给予停产停业损失补偿
这种计算方法比较简单，一般都是由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失补偿，只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。
这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工食堂、办公楼算不算生产经营面积呢？此外，工厂的仓库属于不属于经营面积呢？其实这些都是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经常会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢？如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。
在北京停产停业的补偿标准是每平方米500-1500元，但实际上随着经济水平的发展，以及各个企业的自身盈利情况不同，通过适当的维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准的。具体而言有如下标准：
1. 按照企业纳税的情况计算停产停业损失。2.按房屋总价值的一定比例3.按营业收入、利润4.评估机构进行评估5.双方协商决定
2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册信息中的营业面积
具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执照以及营业注册信息中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业信息中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。
3.按照实际经营面积进行计算
还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积（数字）。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实体争议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。由于在实际工作中各地补偿标准和方法差异很大，《条例》授权省、自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。根据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿中引进评估机制各方基本达成共识，但还有一些问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按照同类企业的社会平均效益测算，等等。
篇三：养殖场拆迁、环保关停、禁养等的法律解读和补偿问题
养殖场拆迁、环保关停、禁养等的法律解读和补偿问题
作者：北京吴少博律师事务所
务院刚公布了《畜牧养殖条例》，当中也谈到了如果划到禁养区的范围内，禁养一般是对环境有污染的，一旦进入禁养范围内原则上是要补偿，《国务院畜牧养殖条例》当中给予实际规定的。一旦落到实践中，可能没有依据、没有范本说明养殖场到底怎么拆迁、怎么补偿。
实践中就应该按照一般的生产经营企业补偿，但是在计算内部附属设施和所带来利润差别的时候就是五花八门的。我们曾经做过浙江杭州地区一个大型的养猪场的案件，补偿是按照每头猪250块。大家都很清楚，养殖是不断循环的，如果拆迁导致养殖场两年不能建成，那么应不应该按照养殖批次计算利润损失呢？我记得温州有一个大型的养殖基地是这么做的，辽宁营口我们也做过一个养鸡场的孵化基地也是这么说的：“拆迁会导致我的养鸡场两年不能恢复经营生产，而且我每年养殖家禽大约是3-4个批次，每一个批次的损失额度是固定的。”这样的补偿是比较合理的。
这主要是停产损失的问题，其他的按照一般生产经营性企业的土地、厂房、附属设施、装修和一些简单的机器设备，该按照重置价的按重置价走，能搬迁就应该按照搬迁费走，这跟一般经营性企业是可以互相参考的。只是养殖类的停产损失的补偿跟一般经营性企业是不一样的。
从太空看地球，是一个蓝色的“水球”。就自然环境来说，水是生命的摇篮；就人类社会来说，水是商贸航运的最佳通道；环境污染的最终净器；资源开发的最大宝库。最近有网友咨询海域水域被征收应该怎么补偿的问题。我们在网上搜索的时候往往看到的都是房屋、土地征收补偿的标准。到底养殖滩涂海域水域如果遇到征用征收应该怎么补偿？就这个问题我们来咨询一下中小企业拆迁维权律师吴少博，听听吴律师怎么说。
吴律师：现在就补偿上讲，从物权法、土地管理法以及国家曾有的海域相关的条例来讲的话，在补偿上还是比较缺失的。现在有些海边以及海港周边的大中心项目在进行扩建改建，或者在施工的时候要占用一些海边周围的海域。但是海域范围内往往早已经被渔民养殖了相关的海产品或者相关的畜牧，已经被占用了。
如果现在遇到相关的项目或者因为环评不达标等各个方面要求搬迁、腾退、拆迁应该怎么办？如何进行补偿呢？
吴律师：确实找出相关的法律依据是比较困难的，我国的物权法和土地管理法总体的补偿标准，也就是说现在都是沿袭集体土地、水域往往都是属于集体所有制，都属于当地的村民委员会，使用权是因为村民委员会发包给相关的渔民，是一种承包关系。就跟土地承包经营权是一个道理，在进行赔偿的时候，可能见得最多的是每水域、每平方米、每亩水域应该如何赔偿，具体的参考的标准，我认为应该从以下几个方面：
1、产值。一年的产值是多少，对方还有多少年的养殖承包经营权，这个时候从利润的角度赔偿。
2、一旦失去了这片海域，有没有别的地方给重新规划出一片海域。不管可不可以搬迁，相关的附属设施、经营工具、经营设施应该给予全部收购赔偿。比如渔船、渔业设施，在海域边建的房屋都属于对方的附属设施，在这块应该给评估照价赔偿。
3、承包经营权所带来的使用权本身价值属性，刚才是从停产停业损失和附属物的角度
来讲，还要有兼于你在水域的承包经营权看看应该怎么补偿。这方面原则补偿方式可以参照耕地的土地承包经营权。
补偿的价值和价格应该来怎么办？
吴律师：这在实物中也是比较缺乏的。但是总体的补偿方式最起码应该从以上三个角度来给水域承包人进行补偿。水域之上的海边滩涂的承包经营权补偿其实是一个道理。作为水域的承包经营不可能单纯的一个水域，必然在水域边上还有把一部分滩涂，滩涂和水域是结合在一起的，是一个经营主体，应该把他们结合在一起进行补偿。这就是我们讲的滩涂水域承包经营权如遇腾退搬迁应该怎么来进行补偿，补偿的价值和补偿的方面。
由于禁养政策，2016年已有不少养殖场关门、整改或者迁移，2017年禁养还会继续，将会有更多的养殖场关门。为什么要划禁养区？禁养区划定有什么标准？带着这些问题，我们听一下拆迁律师吴少博怎么说。
吴少博律师：严格讲在八、九十年代各地发展养殖种植类行业比较多，因为养殖行业入门门槛低而且能够解决村民工作、收入来源的问题。随着时代发展，现在对环保的要求越来越严格，各个地方都在划定相关的禁养范围，特别是在一些水源保护地。从全国来看，在津京冀、珠三角、长三角等范围，还有江苏，湖南等重点水源保护地，以及名胜古迹保护区的范围内都划定了禁养范围，目的就是保护环境以及保障居民的健康生产、生活。
遇到禁养以及因为环境问题而关闭的养殖场、养殖小区，作为养殖场的经营者到底如何维护自己的权益？
从国务院公布的规定看，2017年年底之前要关停、关闭、搬迁全部的养殖场或养殖小区，有利的净化水质以及大气环境，支持进行规模化改造以及规模化建设。我国《十三五生态环境保护规划》中也是如此进行要求的，并且结合《全国畜禽养殖污染防治“十二五”规划》来讲，全国范围内的养殖场进行关闭搬迁势在必行，是不可回避的问题。2013年国务院规定的《畜禽规模养殖污染防治条例》当中所划定的范围主要是在饮用水水源地、自然保护区、名胜风景区、城镇居民区及文化教育科研研究区禁止养殖行业的存在。在具体实施的过程中，对于新建养殖场的选址要给予严格的审批，对前期未在禁养区范围之内的养殖场进行严格监管，比如缺失证照的要补办。一旦划到禁养区的范围内要停办动物检疫合格证明，以及停发相应的动植物养殖补助等资助资金。
这就是我在前边所讲到的全国形式，现在所采取的手段和方式都是合法的，但是到实践中就变成不合法方式，有很多养殖场直接被停水停电、强制拆除，或者直接强制把养殖的畜牧处理掉，这是一些不合法的行政强制行为，但在现实中是真实存在的。
按照国务院审批以及各个地方所公布的畜牧养殖环境的落实办法中所言的内容，我认为在禁养维权的过程中要注意四点问题。
一、首先要考量是否纳入禁养范围。
禁养范围的确定一般情况下要考量当地的市、县、区域级人民政府是否有相应的行政命令、红头文件、抽象性的行政行为划定禁养区域，从“十二五”规划和《畜禽规模养殖污染防治条例》要求各个地方制定自己所辖区域内的禁养范围，比如江苏所制定的是水源保护地平均一公里半径范围内不能存在养殖场，湖南长沙公布的距离是五百米范围内不能存在养殖场。各个地方划定的范围是不一样的，但是主要都是划在水源保护地、风景名胜区等地，这都是禁养的主要范围。这个规划的实施办法作为地方人民政府都要公布制定实施的。首先要核定区县人民政府有没有制定规划，如果制定了，养殖场是否划定在禁养范围内，如果养殖场不符合环境的要求，但要确定是否在对水源保护产生影响的范畴内。
二、从合理性讲，是否达到污染搬迁必要性。
这个问题分两个角度来讲，如果没有纳入禁养范围，在进行环保关停就要看有没有搬迁关停的必要性，这是从合理以及部分合法的角度来讲。如果纳入到禁养的范围内，这就不是一个重点问题了。我所代理江苏昆山的禁养案件，我们首先通过查询信息公开发现该养殖场并未纳入禁养范围，但是该养殖场确实缺乏对污染环境处理的相关设施，最后申请增加污染处理设施，进行二次处理，并且相应的环保部门以及人民政府进行批示，补办相关证照后还是可以从事养殖工作。
三、具体行政行为的落实。
关停、搬迁、关闭的是具体行政行为一整套的执行程序，从最早下达关停通知就是一个具体行政行为，这可能是一个具体的行政处罚行为。面对一个行政处罚行为，按照我国《行政处罚法》规定以及《行政诉讼法》、《行政复议法》的配套规定来讲的话，养殖场有复议和诉讼的权利，对是否应该实施关闭关停纳入到法律司法审查的权利。
关闭关停涉及到建筑物，按照《行政强制法》第44条规定，在复议、诉讼结束之后如果还是必须要拆除的话才能纳入到行政强拆或司法强拆的过程。现在各个地方在落实关闭关停的具体措施上是有出入的，有的地方是断水断电后置之不理，只要水电不恢复就不能进行养殖行业，养殖场只能停业。或把畜牧养殖的设备全部搬迁，把养殖的动物全部卖掉，强制拆除后完全没有恢复生产的条件。
四、补偿依据。
按照《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条规定要给予补偿，但是补偿在实践中都是偏低的。按照畜牧养殖的规模来进行补偿停产停业损失，对预期利益以及现有的固定资产都没有考量，这就是双方的主要矛盾。养殖场的建设是只能从事养殖行业，一旦关闭关停房屋的利用价值就没有了。所以拆迁与否，对于养殖企业主来说都是一样的，按照养殖场的方式建造的房屋不能从事其他行业了。
作为拆迁律师在维权的时候要在这方面进行实际考量，如果确实达到关闭关停以及能够转产的话，可以让当地政府帮助转产，然后补偿一次性停产停业损失的费用。如果达不到转产的话，就要求当地政府进行回购。北京这边有很多是这样案例，政府愿意给予一定的补偿额度回购企业地上的附着物。即便这不是真正的拆迁，政府回购地也没有什么用途，但是作为被关停企业来讲这是一种公平合理的方式。
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